عقد رهن چیست
عقد رهن یا “رهن ملک”، یکی از انواع قراردادهای املاک و مستغلات است که در آن فردی که مالک یک ملک است، مالکیت موقتی این ملک را به شخص دیگری به نام رهن‌دار می‌سپارد. در این قرارداد، رهن‌دار مجاز به استفاده از ملک مورد نظر است، اما حق مالکیت آن را ندارد.
در این قرارداد، رهن‌دار ملک را به عنوان تضمین برای یک بدهی به مالک ملک (معمولاً وام) به عنوان رهن قرار می‌دهد. اگر رهن‌دار به پرداخت بدهی خود نپردازد، مالک ملک می‌تواند با رهن‌گذاری از ملک، بدهی خود را به دست آورد.
در عقد رهن، شرایط مربوط به پرداخت وام، فرآیند بازگشت مالکیت ملک به مالک اصلی پس از پرداخت بدهی و هزینه‌های مربوطه، میزان سود واجد شرایط برای رهن‌دار، شرایط تعمیر و نگهداری ملک و دیگر توافقات بین مالک و رهن‌دار در قرارداد ذکر می‌شود.
عقد رهن در قانون به چه معناست
در قانون، عقد رهن به معنای یکی از انواع قراردادهای املاک و مستغلات است که در آن فردی که مالک یک ملک است، مالکیت موقتی این ملک را به شخص دیگری به نام رهن‌دار می‌سپارد. این قرارداد به شکلی است که رهن‌دار ملک را به عنوان تضمین برای یک بدهی به مالک ملک (معمولاً وام) به عنوان رهن قرار می‌دهد. در این قرارداد، رهن‌دار مجاز به استفاده از ملک مورد نظر است، اما حق مالکیت آن را ندارد.
در قانون ایران، عقد رهن برای تضمین اجرای یک بدهی در قبال ملک مورد نظر به کار می‌رود و برای ایجاد این قرارداد، باید شرایط و مقررات آن در قرارداد مشخص شده و به صورت کتبی ثبت شود. همچنین، در قانون ایران، در صورتی که رهن‌دار بدهی خود را نپردازد، مالک ملک می‌تواند با رهن‌گذاری از ملک، بدهی خود را به دست آورده و در صورت عدم پرداخت بدهی، مالکیت ملک را به دست آورد.
شرایط عقد رهن در قانون مدنی چیست؟
شرایط عقد رهن در قانون مدنی ایران به شرح زیر است:
۱. مالکیت ملک: برای ایجاد عقد رهن، فردی که مالک ملک است، باید مالکیت موقتی ملک را به فرد دیگری که به عنوان رهن‌دار عمل می‌کند، انتقال دهد.
۲. مبلغ وام: مبلغ وامی که توسط رهن‌دار به مالک ملک پرداخت می‌شود، باید در قرارداد مشخص شده و به صورت کتبی ثبت شود.
۳. مدت زمان: در قرارداد عقد رهن، مدت زمان پرداخت بدهی و بازگشت مالکیت ملک به مالک اصلی باید مشخص شود.
۴. شرایط بازگشت مالکیت: شرایط بازگشت مالکیت ملک به مالک اصلی باید در قرارداد مشخص شده و به صورت کتبی ثبت شود.
۵. هزینه‌های مربوط به رهن: هزینه‌های مربوط به رهن‌گذاری ملک باید در قرارداد مشخص شده و به صورت کتبی ثبت شود.
۶. شرایط نگهداری و تعمیر ملک: شرایط نگهداری و تعمیر ملک توسط رهن‌دار باید در قرارداد مشخص شده و به صورت کتبی ثبت شود.
۷. شرایط تضمین: شرایط تضمین برای مبلغ وام و هزینه‌های مربوط به رهن باید در قرارداد مشخص شده و به صورت کتبی ثبت شود.
به طور کلی، هرگونه توافقات و شرایط مربوط به عقد رهن باید در قرارداد مشخص شده و به صورت کتبی ثبت شود. همچنین، نکات قانونی و مالی مربوط به عقد رهن باید در نظر گرفته شود.
شرط صحت عقد رهن
شرط صحت عقد رهن به شرح زیر است:
۱. رضایت طرفین: برای ایجاد عقد رهن، رضایت طرفین باید وجود داشته باشد و هرگونه فشار، تهدید یا تقلب در ایجاد این قرارداد مورد تایید قانون نیست.
۲. موضوع مشخص: موضوع عقد رهن باید مشخص و قابل شناسایی باشد و در قرارداد به صورت دقیق و کامل توضیح داده شود.
۳. صلاحیت طرفین: طرفین باید صلاحیت لازم برای ایجاد این قرارداد را داشته باشند، به عنوان مثال، مالک ملک باید صلاحیت مالکیت موقتی ملک را داشته باشد.
۴. شکل معتبر: برای ایجاد عقد رهن، شرایط و مقررات قرارداد باید به صورت کتبی و در قالب یک سند رسمی و معتبر ثبت شود.
۵. عدم تعارض با قوانین: شروط و مقررات قرارداد عقد رهن نباید با قوانین و مقررات مربوط به این زمینه در تضاد باشند.
به طور کلی، برای صحت عقد رهن، شرایط و مقررات قرارداد باید به صورت کامل و دقیق در قرارداد ذکر شود و تمامی شرایط قانونی و مالی مربوط به این نوع قرارداد باید رعایت شود.
انواع رهن
انواع رهن به شرح زیر است:
۱. رهن مسکن: رهن مسکن یا رهن ملک مسکونی، مربوط به ملک‌های مسکونی است که معمولاً برای تأمین مالی وام مسکن به کار می‌رود.
۲. رهن انبار: رهن انبار مربوط به ملک‌های صنعتی و انبار است که معمولاً برای تأمین مالی وام صنعتی به کار می‌رود.
۳. رهن خودرو: رهن خودرو مربوط به خودروها و وسایل نقلیه است که معمولاً برای تأمین مالی وام خودرو به کار می‌رود.
۴. رهن اوراق بهادار: رهن اوراق بهادار مربوط به تضمین بدهی با استفاده از اوراق بهادار مانند سهام، اوراق قرضه و غیره است.
۵. رهن طلا و جواهرات: رهن طلا و جواهرات مربوط به تضمین بدهی با استفاده از طلا، جواهرات و سایر اشیاء گرانبهاست.
۶. رهن بانکی: در رهن بانکی، فردی که نیاز به وام دارد، ودیعه مالی خود را به بانک می‌سپارد و بانک این ودیعه را به عنوان تضمین وام دریافت می‌کند.
۷. رهن سند: رهن سند مربوط به تضمین بدهی با استفاده از سند ملکی، سند خودرو و سایر اسناد قابل انتقال است.
به طور کلی، رهن می‌تواند برای تضمین بدهی در بسیاری از زمینه‌ها و موارد مورد استفاده قرار گیرد و نوع رهن بر اساس موضوع مورد نظر و نیاز وام‌گیرنده متغیر است.
شرط وکالت برای فروش مال مرهونه
در صورتی که در قرارداد رهن، شرط وکالت برای فروش مال مرهونه قرار داده شده باشد، به موجب این شرط، رهن‌دار مجاز به فروش ملک مرهونه به عنوان تضمین بدهی است. برای اجرای این شرط، رهن‌دار باید ابتدا به مالک ملک اطلاع دهد و در صورتی که مالک ملک از فروش ملک مرهونه اطلاعی نداشته باشد، موظف است به مالک ملک اطلاع دهد و از او مجوز فروش ملک مرهونه را بگیرد. همچنین، در صورتی که در قرارداد مشخص شده باشد، رهن‌دار مجاز به استفاده از مبلغ حاصل از فروش ملک مرهونه برای تسویه بدهی است.عقد رهن چیست
در صورتی که شرط وکالت در قرارداد رهن وجود نداشته باشد، رهن‌دار مجاز به فروش ملک مرهونه نیست و برای بازگشت مالکیت ملک به مالک اصلی، باید از طریق رسیدگی قضایی و یا توافق دو طرف، این امر انجام شود.
شرایط ارکان عقد رهن
ارکان عقد رهن به شرح زیر است:
۱. طرفین: عقد رهن باید حداقل شامل دو طرف باشد؛ یک طرف رهن‌گیر که ملک مورد رهن‌گذاری را به عنوان تضمین بدهی به کارگزار یا بانک می‌سپارد و دیگری طرف رهن‌دهنده که بدهی رهن‌گیر را پرداخت می‌کند و در صورت عدم پرداخت بدهی، مالکیت ملک مرهونه به رهن‌گیر منتقل می‌شود.
۲. موضوع: موضوع عقد رهن باید مشخص و قابل شناسایی باشد و باید در قرارداد به صورت دقیق و کامل توضیح داده شود.
۳. شرایط و مقررات: شرایط و مقررات قرارداد رهن باید به صورت کامل در قرارداد ذکر شود و تمامی شرایط قانونی و مالی مربوط به این نوع قرارداد باید رعایت شود.
۴. ودیعه: ودیعه مالی باید به عنوان تضمین بدهی در قرارداد رهن مشخص شود و باید به صورت دقیق و کامل توضیح داده شود.
۵. شکل معتبر: شرایط و مقررات قرارداد باید به صورت کتبی و در قالب یک سند رسمی و معتبر ثبت شود.
به طور کلی، برای ایجاد عقد رهن، شرایط و مقررات قرارداد باید به صورت کامل و دقیق در قرارداد ذکر شود و تمامی شرایط قانونی و مالی مربوط به این نوع قرارداد باید رعایت شود.
شرط سلب حق فروش از مرتهن
شرط سلب حق فروش از مرتهن به معنای آن است که در قرارداد رهن، شرطی درج شده که مرتهن یا رهن‌گیر نمی‌تواند ملک مرهونه را بفروشد. در این صورت، مرتهن تنها مالکیت موقتی ملک را از مالک اصلی به عنوان تضمین بدهی دارد و نمی‌تواند آن را به فروش برساند.
این شرط در صورت توافق طرفین، در قرارداد رهن قرار می‌گیرد و معمولاً به دلیل عدم تمایل مالک مرهونه به فروش ملک مرهونه و یا به دلیل اینکه مالک مرهونه قصد دارد ملک را به فرزندان خود به ارث ببرند، درج می‌شود.
معمولاً، این شرط در زمانی قابل لغو است که بدهی رهن‌گیر به صورت کامل پرداخت شده باشد، یا در صورتی که مالک مرهونه به موافقت با فروش ملک مرهونه پس از تسویه بدهی اجازه دهد.
لازم به ذکر است که در برخی کشورها، شرط سلب حق فروش از مرتهن ممکن است مورد تأیید قانونی نباشد و در صورت وجود این شرط در قرارداد رهن، نامعتبر باشد. بنابراین، در هر صورت، قبل از درج چنین شرطی در قرارداد رهن، لازم است قوانین و مقررات مربوط به این زمینه در کشور مربوطه بررسی شود.
بیشتر بخوانید :
سوالات متداول عقد رهن چیست
برخی از سوالات متداول در مورد عقد رهن عبارتند از:
۱. عقد رهن چیست؟
عقد رهن یا قرارداد رهن به معنای انتقال مالکیت موقتی یک ملک به عنوان تضمین بدهی به کارگزار یا بانک می‌باشد.
۲. چه مواردی می‌توان در قرارداد رهن درج کرد؟
در قرارداد رهن، می‌توان شرایطی مانند مبلغ ودیعه، نرخ بهره، شرایط قانونی و مالی، شرایط پرداخت بدهی، شرایط و مقررات قرارداد و شرایط سلب حق فروش از مرتهن را درج کرد.
۳. چه مدت زمانی برای یک عقد رهن معمولاً تعیین می‌شود؟
مدت زمان عقد رهن معمولاً بین ۵ تا ۳۰ سال تعیین می‌شود، اما در برخی موارد می‌تواند بیشتر یا کمتر از این باشد.
۴. آیا ودیعه به عنوان پیش پرداخت در قرارداد رهن درج می‌شود؟
بله، ودیعه به عنوان پیش پرداخت در قرارداد رهن معمولاً درج می‌شود و به عنوان تضمین بدهی به کارگزار یا بانک اهدا می‌شود.
۵. آیا در صورت عدم پرداخت بدهی، مالکیت ملک مرهونه به رهن‌گیر منتقل می‌شود؟
بله، در صورت عدم پرداخت بدهی، مالکیت ملک مرهونه به رهن‌گیر منتقل می‌شود و او می‌تواند ملک را به فروش برساند.
۶. آیا اجرای عقد رهن به طور قانونی لازم است؟
بله، برای اجرای قانونی عقد رهن، قرارداد باید به صورت کتبی و معتبر ثبت شود و تمامی شرایط و مقررات قانونی و مالی مربوط به این نوع قرارداد باید رعایت شود.
