دعاوی حقوقی بایگانی - موسسه حقوقی عدالت نو | وکیل پایه یک دادگستری
بدهی های تاجر ورشکسته
  • 1512
زمانی که اموال تاجر ورشکسته در اختیار اداره تصفیه یا مدیر تصفیه قرار می گیرد بعد از آنکه طلب بستانکاران را بررسی و تأیید گردید شروع به پرداخت بدهی های تاجر ورشکسته می کنند؛ از حاصل فروش و جمع اموال تاجر به ترتیب زیر (طبق ماده 58 قانون اداره تصفیه امور ورشکستگی) بدهی های تاجر ورشکسته پرداخت می گردد :در ابتدا طلبکارانی که اموالی از تاجر را بابت طلب خود در وثیقه یا رهن دارند نسبت به آن میزان بر سایر افراد مقدم می باشند. مثلاً بابت پولی که آقای الف به تاجر قرض داده سند خانه یا ماشین وی را به وثیقه می گیرد. حال در صورت فروش ماشین یا منزل آقای الف تا میزانی که دارای وثیقه یا رهینه است نسبت به سایرین حق تقدم دارد ولی اگر با وجود فروش مال موضوع رهن نتواست تمام طلب خود را بگیرد نسبت به باقی مانده مانند طلبکاران عادی با او برخورد می شود.  حقوق خدمه منزل تاجر برای سال آخر کار و خدمه بنگاه یا محل کسب وی برای 6 ماه آخر قبل از توقف و دستمزد کارگران روزمزد برای سه ماه آخر طلب اشخاصی که تاجر ولی یا قیم آنها بوده است. طلب پزشک و دارو فروش که به مصرف مداوای تاجر یا خانواده اش رسیده است برای سال قبل از توقف نفقه همسر تاجر سایر بستانکاران (طلبکاران عادی)نکته : منظور از توقف زمانی است که در حکم ورشکستگی مقرر می گردد و از آن زمان تاجر قدرت پرداخت دیون خود را نداشته است و بدهی هایش مازاد بر دارایی هایش گردیده است. نویسنده : محمد امین نجفی
ورشکستگی چیست
  • 1328
ورشکستگی چیست ؟ برخلاف دید عمومی که قضاوت نسبتاً منفی روی مفهوم ورشکستگی دارد، قوانین ما ازشخص ورشکسته در مقابل سایر افراد جامعه و بالعکس حمایت های متعددی می نماید. اول باید بدانیم ورشکستگی چیست و ورشکسته به چه کسی گفته می شود؟ ورشکستگی مخصوص اشخاصی است که از دید قانون تجارت تاجر محسوب می شوند؛ یعنی اشخاصی که شغل معمول و محل اصلی معاش خودشان را اعمال تجاری قرار داده اند از جمله : خرید یا تحصیل اموال منقول (منظور قابل جابجایی و در مقابل زمین و اموال غیر منقول استفاده می شود)، متصدیان حمل و نقل، اشخاصی که به واسطه گری و دلالی قانونی و حق العمل کاری مشغول می باشند، متصدیان نمایشگاهها، صرافها، بانکدارها و .... که این موارد به صورت جامع در ماده 2 قانون تجارت آمده است. مجدداً می بایست خاطر نشان کرد شرط اینکه به کسی تاجر گفته شود اینست که شغل اصلی و معمول او اعمال تجاری بالا باشد به عنوان مثال: کارمندی که در یک اداره مشغول به کار است و به صورت موردی لوازمی را که خریداری کرده برای فروش می گذارد تاجر محسوب نمی شود.  حال وقتی فهمیدیم به چه کسانی تاجر می گوئیم می بایست با موارد الزامی که تجار می بایست رعایت نمایند آشنا شویم. یک تاجر در کنار حقوق قانونی که دارد تکالیفی نیز عهده دار است، از جمله نگهداری دفاتر تجاری جهت درج معاملات و دارایی ها و مراسلات یا ثبت نام تجاری اش در دفاتر مخصوص و .... یکی دیگر از تکالیف تاجر اعلام ورشکستگی است. ورشکستگی حالتی است که شخص تاجر ناتوان از ادای دیون و بدهی هایش می گردد و به قولی تراز دارایی اش منفی می شود. در این حالت به دلیل حفظ شأن تاجر پس از آنکه با رعایت قواعدی خاص اعلام ورشکستگی نمود و این موضوع مورد تأیید و حکم دادگاه قرار گرفت؛ مانند افراد عادی طلبکاران حق بازداشت وی جهت بدهی را نخواهند داشت. از سویی کلیه جریمه های مالی وی بعد از ورشکستگی امکان مطالبه ندارند، و قانون تصدی اموال وی را بسته به مورد به اداره تصفیه امور ورشکسته یا مدیر تصفیه می دهد تا زمانی که بدهی های تاجر تأدیه و به اعتبار عادی قبل از ورشکستگی بازگردد. اگر شخصی ورشکستگی خود را پنهان دارد فرای از دست دادن این حمایت ها؛ امکان دارد روز به روز به حجم بدهی اش افزوده شود و افراد بیشتری از قبل وی متضرر گردند. با این توضیحات ضروری است چنانچه تاجری خود را در شرایط ورشکستگی ببیند جهت انجام دقیق امور مالی و حقوقی اش با کارشناسان و وکلای مجرب و مسلط به این امر مشورت نماید. در قسمتهای آتی به ابعاد دیگری از ورشکستگی و تأثیرات قانونی و باید و نبایدهای آن خواهیم پرداخت.نویسنده : محمد امین نجفی
طلاق زن باردار
  • 850
در قانون مدنی ایران ممنوعیتی در خصوص طلاق زن باردار وجود ندارد؛ چه درخواست طلاق از جانب زوج یا زوجه باردار باشد و چه تقاضای طلاق به صورت توافقی صورت پذیرد. احکام طلاق در هر سه مورد همانند احکام طلاق زن غیر حامل است. به طور مثال اگر طلاق از جانب زوجه باردار باشد همانند زن غیر حامل باید عسر و حرج خود در جریان زندگی زناشویی یا عدم پرداخت نفقه از جانب زوج را در محکمه ثابت نماید. (موارد عسر و حجر به موجب قانون مدنی موارد ذیل می باشد: 1- ترک زندگی خانوادگی توسط زوج حداقل به مدت شش ماه متوالی و یا نه ماه متناوب در مدت یک سال بدون عذر موجه 2- اعتیاد زوج 3- محکومیت قطعی زوج به حبس پنج سال یا بیشتر 4- ضرب و شتم از سوی زوج که با توجه به وضعیت زوجه عرفاً قابل تحمل نباشد 5- ابتلا زوج به بیماری های صعب العلاج) تنها تفاوت طلاق در زوجه حامل با غیر حامل در خصوص عده است (عده عبارت است از مدتی که تا انقضای آن زنی که عقد نکاح او منحل شده است نمی تواند شوهر دیگر اختیار کند) عده طلاق زن باردار تا وضع حمل می باشد. نویسنده : آتوسا جلیلی
فروش ملک مشاع
  • 1274
به طور کل همانطور که درمقالاتی که قبلا در سایتی که پیش رو دارید تعریف ملک مشاع و نحوه ی صورت مجلس تکفیکی آن آورده شده اینک در ادامه موضوع فروش ملکی که بین دویا چند شریک به صورت مشاعا قرار گرفته مورد بررسی قرار میگیرد به عبارت دیگر موضوع این مقاله موضوع ماده 4 قانون افرازو فروش املاک مشاع می باشد که اعلام نموده ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص شود با تقاضای هریک از شرکاء به دستوردادگاه شهرستان فروخته میشود در زمانیکه ملک بین دویا چند شریک به صورت مشاعا شراکتی وجود داشته باشد اگرهیچ یک از شرکا نخواهند یا نتوانند سهم شرکای دیگری را خریداری بکنند و یا سایر اشخاص شریک نخواهند و یا نتوانند سهم وی را خریداری کنند و در صورتیکه شرکا تمایلی برای ادامه شراکت نداشته باشند با استناد به ماده 4 قانون فوق الذکر هریک از شرکاء می توانند به دادگاه محلی که ملک درحوزه‌ی آن واقع است مراجعه کنند.  دادخواستی که به طرفیت سایر شرکاء داده میشود با عنوان خواسته تقاضای فروش ملک مشاع می باشد دادگاه در ابتدای امر مکلف است بررسی نماید آیا منشا شراکت از طریق ارث و یا قهرا ایجاد شده یا ارادی است، اگر از طریق قهری انتقال یافته باشد مثل ارث در این صورت نیازی به مراجعه به اداره ثبت جهت تقاضای افراز ملک مشاع و در نهایت دریافت گواهینامه عدم امکان افراز و قطعیت آن از طریق ثبت محل نمی باشد بطوریکه مستنداً به رأی وحدت رویه ای که در این خصوص صادر شده و در همین سایت قابلیت جستجو دارد هریک از وراث میتوانند مستقیماً به دادگاه جهت فروش ملک مشاع و تقاضای دستور فروش مراجعه نمایند اما اگر طریق انتقال به صورت ارادی بوده باشد، یعنی دو یا چند نفرشریک با توافق یکدیگر ملکی را خریده باشند در این صورت این مالکیت به صورت ارادی است و برای فروش آن همانطور که قبلاً هم گفته شد ابتدا باید به اداره ثبت محل مراجعه شود پس از صدور تصمیم واحد ثبتی محل مبنی برعدم امکان افراز و قطعیت آن بعداً باید به دادگاه محل مراجعه کرد و دستور فروش را مطرح نمود پس از این مقدمه نحوه ی کار را بیان می نماییم : دادخواست فروش به دادگاهی که ملک در حوزه‌ی آن واقع شده و به طرفیت سایر شرکاء داده میشود دادگاه در ابتدای امر مالکیت طرفین را از اداره ثبت استعلام نموده سپس حکم به دستور فروش صادر می‌نماید این دستور قطعی است و مانند سایر احکام قابلیت اعتراض و تجدید نظرخواهی ندارد بعد از صدور حکم پرونده، به اجرای احکام مراجعه شده و شخصی که تقاضای دستور فروش داده می تواند تقاضای صدور اجراییه به طرفیت سایر مالکین ارائه نماید دفتر دادگاه پس از صدوراجراییه آن را به تمامی مالکین ابلاغ نموده و بعد از ارسال گواهی ابلاغ در اجرای احکام همان دادگاه پرونده تشکیل می شود و نحوه ی فروش ملک مشاع بر طبق قانون اجرای احکام مدنی می باشد به طوریکه دادورز اجرای احکام از شخصی که ذینفع بوده و تقاضای فروش داده می‌خواهد که مبلغی را به عنوان هزینه کارشناسی و ارزیابی ملک واریز نماید ، سپس کارشناس اموال غیر منقول با مراجعه به محل ملک آن را ارزیابی و قیمت گذاری می نماید و این قیمت گذاری به سایر مالکین نیز ابلاغ میگردد هر یک از مالکین مشاع نسبت به ارزیابی انجام شده اعتراضی داشته باشند می توانند در ظرف سه روز پس از ابلاغ نظریه کارشناس به کارشناسی انجام شده اعتراض نمایند در این صورت دادگاه آن را به هیئت سه نفره ارجاع میدهد در غیر این صورت بعد از قطعیت نظریه کارشناس تشریفات مزایده انجام و پس از انجام عملیات مزایده‌ی مورد نظر شخص خریدار وجهی را که کارشناسی شده به صندوق دادگستری تودیع می نماید و سایر مالکین می توانند به جای ارزش ملک ، معادل همان را به ریال که به صندوق دادگستری واریز شده بردارند در این صورت ملک مشاع به فروش رفته هریک از مالکین سهم خود را برداشته است البته لازم به ذکر است هر کدام از مالکین می توانند در مزایده مشارکت کنند و وجهی را که کارشناسی شده به صندوق دادگستری تودیع نمایند و سهم سایر مالکین را خریداری نموده و شش دانگ ملک را اختصاصی به نام خود نمایند. نکته - بسیاری از مواقع اتفاق می افتد که بین وراث یا سایر مالکین مشاع اختلاف ایجاد می شود که از بین سایر مالکین صرفاً یک نفر یا دو نفر تقاضای فروش را دارند، سایرین راضی به ادامه شراکت هستند و تمایلی به ادامه افراز ملک و یا فروش آن ندارند آیا صرف تقاضای تعدادی از مالکین و نه همه‌ی آنها کافی برای انجام کار میباشد یا خیر ؟ جواب بله حتی اگر یک نفر از بین سایر مالکین تقاضای افراز داشته باشد این تصمیم انجام شدنی است اگر غیر قابل افراز از طریق ثبت تشخیص داده شود درخواست فروش نیز با تقاضای یک نفر از مالکین هم انجام پذیر می باشد ولی سایر مالکین می توانند در مزایده شرکت کنند و سهم آن یک نفر یا آن دو نفر را خریداری نموده وجه آن را به دادگستری تودیع نمایند مقدار سهمی را که به یک نفر یا دو نفر از شرکا رسیده را تملک نمایند بدینوسیله آن یک یا دو نفر از شراکت خارج و سهم آنان به سهم سایر مالکین افزایش می یابد . نویسنده : حمیدرضا کاکاوند
ورشکستگی به تقلب
  • 1303
ورشکستگی به تقلب حالتی است که تاجر در آن واقعا ورشکسته نیست بلکه با انجام عملیاتی خود را در ظاهر ورشکسته نشان می دهد تا بتواند از حمایتهای تجار ورشکسته برخوردار باشد و در عین حال مجبور به پرداخت کامل بدهی هایش نباشد. (مباحث مربوط به تعریف ورشکستگی و حالات کلی آن را در مقاله ورشکستگی به تقصیر در سری مقالات دعاوی کیفری در همین وب سایت شرح دادیم. ) نکته مهم در خصوص ورشکستگی به تقلب جرم انگاری آن است و هرگاه طی حکم قطعی تاجری ورشکستگی به تقلب شناخته شود به حبس از یک سال تا 5 سال محکوم خواهد شد. ماده 549 قانون تجارت ورشکستگی به تقلب را اینگونه تعریف نموده است: ((ماده 549 - هر تاجر ورشکسته که دفاتر خود را مفقود نموده یا قسمتی از دارایی خود را مخفی کرده و یا به طریق مواضعه و معاملات صوری از‌ میان برده و همچنین هر تاجر ورشکسته که خود را به وسیله اسناد و یا به وسیله صورت دارایی و قروض به طور تقلب به میزانی که در حقیقت مدیون ‌نمی‌باشد مدیون قلمداد نموده است ورشکستگی به تقلب اعلام و مطابق قانون جزا مجازات می‌شود.)) لازم به ذکر است به واسطه جلوگیری از تضییع حقوق طلبکاران و جامعه، حتی کسانی که در راستای ورشکستگی صوری و مخفی یا از میان بردن اموال تاجر یا نگهداری آنها با تاجر همکاری نمایند نیز مجرم شناخته شده و قابل مجازات می باشند. مواد 551، 552 و 553 قانون تجارت به این موارد اختصاص داده شده است که عینا در زیر آورده می شود. ‌((ماده 551 - در مورد ورشکستگی اشخاص ذیل مجرم محسوب و مطابق قانون جزا به مجازات ورشکستگی به تقلب محکوم خواهند شد: 1-  اشخاصی که عالماً به نفع تاجر ورشکسته تمام یا قسمتی از دارایی منقول یا غیر منقول او را از میان ببرند یا پیش خود نگاهدارند یا مخفی‌نمایند. 2- اشخاصی که به قصد تقلب به اسم خود یا به اسم دیگری طلب غیر مواقعی را قلمداد کرده و مطابق ماده 467 التزام داده باشند.)) ‌((ماده 552 - اشخاصی که به اسم دیگری یا به اسم موهومی تجارت نموده و اعمال مندرجه در ماده 549 را مرتکب شده‌اند به مجازاتی که برای ‌ورشکستگی به تقلب مقرر است محکوم می‌باشند.)) ‌((ماده 553 - اگر اقوام شخص ورشکسته بدون شرکت مشارالیه اموال او را از میان ببرند یا مخفی نمایند یا پیش خود نگاهدارند به مجازاتی که برای ‌سرقت معین است محکوم خواهند شد.)) نکته1: شخص ورشکستگی به تقلب به واسطه اینکه سونیت مجرمانه در اعمال او وجود دارد و مجازات شدید کیفری برای او معاونینش منظور گردیده است از امتیازات ارفاقی یک تاجر ورشکسته و تخفیفات قانونی برای اعاده اعتبار و بازگشت به شرایط قبل ورشکستگی برخوردار نمی باشد. نکته 2: گاهی شخص تاجر به دلیل عدم آگاهی از قوانین و مقررات و به واسطه ارشادات نادرست افراد ناآگاه اعمالی را مرتکب می شود که منجر به ورشکستگی به تقلب شناخته شدن و مجازات سنگین وی می شود، در اینجا لازم و ضروری است پس از بررسی دقیق وضعیت مالی و دیون و بدهی ها و دارایی ها تاجر با کارشناسان زبده اقتصادی و حقوقی مشورت نماید تا در پرتو حمایت قانون از مشکلی ساده و قابل رفع به معضلی پیچیده دچار نشود. گروه حقوقی موسسه عدالت نو به واسطه تخصص علمی و عملی گسترده ای که در عرصه حقوق تجاری دارد آمادگی هر گونه مشاوره و قبولی دعاوی با بررسی دقیق و کارشناسی پرونده های مراجعین را در خصوص ورشکستگی و موارد مرتبط با آن دارد. نویسنده : محمد امین نجفی
ورشکستگی-به-تقصیر
  • 1317
پیش از بررسی ورشکستگی به تقصیر ابتدا معنای ورشکستگی و انواع آن را توضیح می دهیم.شاید به کرات در جامعه شنیده باشید که شخصی یا شرکتی ورشکسته شده است، و بعد از شنیدن این جمله برای وضعیت پیش آمده برای آن شخص احساس تاسف کرده اید. ورشکستگی در تعریفی ساده حالتی است که در آن یک تاجر میزان بدهی ها و دیونش بیش از میزان دارایی هایش باشد و توان پرداخت بالفعل تمام دیونش را نداشته باشد. ولی باید بدانیم که ورشکستگی به صورت کلی موضوعی مذموم و بد به شمار نمی رود. بلکه ورشکستگی امری حمایتی برای تاجر ورشکسته و جامعه است. دلیل این موضوع اینست که با اعلان ورشکستگی تاجر، اولا افراد جامعه وارد معامله با آن تاجر نمی شوند تا متضرر گردند.(به واسطه ممنوعیت تاجر از مداخله در اموال خود و انجام معاملات) و ثانیا خود تاجر از ارفاقات خاص قانونی و قضایی برخوردار می گردد. ورشکستگی در سه دسته طبقه بندی می شود: 1- ورشکستگی ساده 2- ورشکستگی به تقصیر 3- ورشکستگی به تقلبورشکستگی ساده حالتی است که تاجر کلیه مقررات تجاری و حقوقی مربوط به حوزه فعالیت خود را رعایت نموده و به واسطه شرایط خاص اقتصادی بدون اینکه بی مبالاتی یا قصوری از جانب او رخ دهد یا خود را با مکر و حیله و ... ورشکسته نشان دهد ورشکسته گردیده است. در اینجا قانون تجارت و سایر قوانین حاکم حمایت کامل تری از تاجر ورشکسته دارند. و با مکانیزم هایی خاص راه برون رفت از ورشکستگی و اعاده ا عتبار او در قانون پیش بینی گردیده است. ورشکسته به تقلب: حالتی است که تاجر در واقع ورشکسته نیست ولی خود را ورشکسته نشان می دهد. (جهت مطالعه جامع تر به مقاله مربوطه در همین وب سایت مراجعه فرمایید.) ورشکسته به تقصیر: حالتی است که تاجر در جریان وقوع ورشکستگی یا بعد از آن قصور یا اعمالی را انجام داده باشد که منجر به وقوع ورشکستگی یا دشوار شدن مسیر رسیدگی به آن شده باشد.در مواردی تاجر قطعا ورشکستگی به تقصیر اعلان می شود؛ که این موارد در ماده 541 قانون تجارت معین گردیده است و شامل:در صورتی که مشخص شود مخارج شخصی یا خانه تاجر در ایام عادی به نسبت درآمد او فوق العاده بوده. (مثلا تاجری که ماهانه 15 میلیون تومان درآمد دارد، قایقی را بخرد که ماهانه 14میلیون و 500 هزار تومان اقساط آن باشد) مشخص شود مبالغ زیادی را صرف معاملات موهوم یا اتفاقی نموده است. (مثلا: تاجری به امید اینکه شاید در تابستان یک طوفان بسیار شدید بیاید و افراد بی خانمان شوند، رقم عمده ای را صرف وارد کردن چادر ضد آب کرده باشد.) به قصد تاخیر در ورشکستگی خریدی بالاتر یا فروشی نازلتر از مظنه روز کرده باشد یا از طریق قرض گرفتن و یا صدور چک و برات بخواهد وجه به دست بیاورد. (مثلا اجناس انبار خود را برای به دست آوردن پول نقد 50 درصد ارزانتر بفروشد یا رقمی بسیار بالا وام بگیرد که بازپرداخت آن وضعیت او را دشوارتر نماید.) یکی از طلبکارها را پس از تاریخ توقف به سایرین ترجیح دهد در پرداخت طلب ( یعنی زمانی که تاجر آگاه شود که دیگر متوقف شده است، بخواهد به یک طلبکار که شاید طلبش بیشتر باشد یا فشار بیشتری بر او وارد آورد طلبش را کامل پرداخت کند. و به حقوق دیگر طلبکاران خدشه وارد شود.)در مواردی نیز تاجر امکان دارد ورشکستگی به تقصیر شناخته شود یا بنا به شرایط و تخفیف دادگاه ورشکسته ساده اعلام شود. این موارد در ماده 542 قانون تجارت به شرح ذیل مورد حکم قرار گرفته است: ماده 542 - در موارد ذیل هر تاجر ورشکسته ممکن است ورشکستگی به تقصیر اعلان شود: 1- اگر به حساب دیگری و بدون آنکه در مقابل عوضی دریافت نماید تعهداتی کرده باشد که نظر به وضعیت مالی او در حین انجام آنها آن تعهدات‌فوق‌العاده باشد. 2- اگر عملیات تجارتی او متوقف شده و مطابق ماده 413 این قانون رفتار نکرده باشد.اگر از تاریخ اجرای قانون تجارت مصوب 25 دلو 1303 و 12 فروردین و 12 خرداد 1304 دفتر نداشته یا دفاتر او ناقص یا بی‌ترتیب بوده یا در‌صورت دارایی وضعیت حقوقی خود را اعم از قروض و مطالبات به طور صحیح معین نکرده باشد (‌مشروط بر اینکه در این موارد مرتکب تقلبی نشده‌باشد).*لازم به توضیح است که اگر ورشکستگی تاجری به موجب حکم دادگاه به تقصیر اعلان شود: این موضوع دارای مجازات می باشد و طبق قانون ماده 671 قانون تعزیرات مجازات آن از شش ماه تا 2 سال حبس می باشد. نکته1- توجه داشته باشید ورشکستگی مخصوص تجار است و شخص غیر تاجری که امرار معاش او از طریق انجام مستمر اعمال تجاری نمی باشد هیچ گاه ورشکسته نمی شود بلکه امکان دارد معسر گردد که موضوع و بحثی جداست. نکته2- اصولاً  در ورشکستگی به تقصیر دادگاه با ملاک قرار دادن نوع تقصیر تاجر تخفیفات لازمه را در حکم تاجر ورشکسته لحاظ می نماید ولی این موضوع نیاز به اثبات و دفاع درست تاجر دارد. نکته 3- رسیدگی به امور ورشکستگی تاجر با دادگاه محل فعالیت عمده تاجر و اداره ای تحت عنوان اداره کل تصفیه امور ورشکستگی می باشد. ((ضروری است چنانچه شخصی که به شما بدهکار می باشد ورشکسته شود و یا اگر خودتان تاجر می باشید و در معرض ورشکستگی می باشید، جهت جلوگیری از تضییع حقوقتان به وکلای مطمئن و کارآزموده مراجعه نمایید.)) نویسنده : محمد امین نجفی
صورتمجلس تفکیکی
  • 1101
صورتمجلس تفکیکی در واقع تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل تعیین قسمت های اختصاصی و اشتراکی ، مشاعات ، پارکینگ ، انباری و سایر قسمت‌های یک ساختمان می باشد خواه متعلق به یک نفر مالک باشد خواه چند نفر ، اما بعد از تنظیم صورتمجلس فوق چنانچه آپارتمان احداثی دارای دو مالک یا بیشتر باشد تقسیم نامه باید تنظیم شود، که در دفترخانه و با رضایت مالکین تنظیم خواهد شد.  زمان تنظیم صورتمجلس تفکیکی: بعد از اتمام ساخت آپارتمان اعم از تجاری و اداری ، گواهی پایان کار توسط شهرداری صادر می گردد و با استفاده از گواهی پایان کار ساختمان ، اداره ثبت اسناد و املاک محل اقدام به تنظیم صورتمجلس تفکیکی می‌کند. عدم توافق میان مالکین مشاع جهت تقسیم: چنانچه میان مالکان اختلاف باشد در این صورت کار به افراز ملک مشاع می رسد و برای نحوه  افراز املاک مشاع به مقاله ای تحت عنوان افراز و تفکیک ملک مشاع در همین سایت نوشته شده مراجعه شود. نویسنده : حمیدرضا کاکاوند
تفکیک سند مشاع
  • 2109
نحوه تفکیک سند مشاع قبل از ورود به بحث در ورود املاک مشاع لازم است که ملک مشاع تعریف گردد . به طور کل ملک زمانی مشاعی است که بین دو نفر شریک و یا بیشتر ملکی انتقال پیدا کرده باشد . بدین نحو که سهم هر کدام سهم جزئی از کل بدون تعیین دقیق آن می باشد اما در خصوص نحوه تفکیک سند مشاع بر طبق قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357/8/22 اقدام می شود . در اولین بحث  تفکیک سند مشاع باید جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد یعنی درخواست ثبت ملک با احراز رابطه تصرف مالکانه متصرف خاتمه پیدا کرده باشد مطابق ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع عنوان گردیده افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند نفر شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز مینماید در مورد جریان ثبتی لازم است با کلمه افراز آشنا شویم . افراز یعنی جدا سازی سهم هر یک از شرکا که حالت اشاعه یا مشاع می باشد و زمان جداسازی سهم شرکا با تصمیم واحد ثبتی محل را افراز می گویند . بر طبق تبصره ماده 1 همین قانون  نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد پس لازم است که بدانیم هنگامی تقاضای افراز پذیرفته می شود که نسبت به ملک مشاع برای آن سند مالکیت معارض یعنی متصرف و مدعی دیگر صادر نگردیده باشد بلکه مالکیت آن به طور واضح و مبرهن میان دو نفر یا بیشتر معین گردیده باشد . نحوه شکایت از تصمیم واحد ثبتی بر اینکه آیا این ملک قابل افراز می باشد یا خیر با دادگاه محلی است که ملک در حوزه آن واقع گردیده است مطابق ماده 2 همان قانون اینطور عنوان نموده تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکا در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است مهلت اعتراض 10 روز از تاریخ تصمیم مورد اعتراض می باشد دادگاه شهرستان به دعوا رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی خواهد بود اما تکلیف شرکا بعد از صدور گواهینامه امکان افراز چگونه می باشد مطابق ماده 4 همان قانون ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فرخته می شود این ماده هنگامی به کار می آید که ابتدا از طریق واحد ثبتی محل اقدام گردیده باشد سپس تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم امکان افراز صادر گردیده است و طرفین ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ تصمیم به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نموده و تقاضای اعتراض خود را به دادگاه اعلام کرده باشند و در دادگاه مراحل تشریفات دادرسی و اعتراض را طی کرده اند ، علی رغم اعتراض ، دادگاه شهرستان و دادگاه تجدید نظر استان ، اعتراض به واحد ثبتی را مردود شناخته باشد و ملک غیر قابل افراز تشخیص داده شود در اینصورت در محله بعدی مراجعه به دادگاه شهرستان و تقاضای دستور فروش می باشد در مورد نحوه درخواست افراز املاک مشاع طبق آئین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذر ماه 1357 مراحل آن به شرح ذیل قید گردیده است : ‌ماده 1 - مسئول هر واحد ثبتی با وصول درخواست افراز از طرف یک یا چند از شرکاء ملک مشاعی که در حوزه ثبتی مزبور واقع شده رسیدگی به‌آن را به نماینده ثبت ارجاع می‌نماید. ‌ماده 2 - نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ملک وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن اعم از این که در دفتر‌املاک ثبت شده یا نه و دارای سند مالکیت معارض می‌باشد یا خیر اعلام نظر نموده پرونده را به نظر مسئول واحد ثبتی می‌رساند. ‌ماده 3 - پس از تأیید این که جریان ثبتی خاتمه یافته و ملک دارای سند مالکیت معارض نمی‌باشد مسئول واحد ثبتی به نقشه‌بردار ثبت مأموریت‌می‌دهد که با دعوت و حضور متقاضی و سایر شرکاء و نماینده ثبت محل را معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق آنان نقشه ملک‌مورد افراز را ترسیم و به امضاء نماینده ثبت و کلیه شرکاء حاضر می‌رساند. ‌ماده 4 - نقشه‌بردار مکلف است پس از ترسیم نقشه به طوری که در تفکیک معمول است حدود و مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی‌ را نیز تعیین و در صورت مجلس منعکس و به امضاء نماینده ثبت و شرکاء حاضر رسانیده و به مسئول واحد ثبتی تسلیم نماید. ‌ماده 5 - مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن‌با وضعیت و سوابق ثبتی تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می‌نماید. ‌ماده 6 - تصمیم مسئول واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورتمجلس و فتوکپی نقشه افرازی (‌در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه‌شرکاء ابلاغ می‌شود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند وفق مقررات ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسلیم ‌نمایند. طریقه ابلاغ مطابق با مقررات ابلاغ در آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء می‌باشد. ‌ماده 7 - رسیدگی به اعتراضات واصله نسبت به تصمیمات متخذه از طرف واحد ثبتی در دادگاه شهرستان تابع مقررات دادرسی اختصاری است. ‌ماده 8 - اجرای حکم قطعی افراز تابع مقررات اجرای احکام مدنی خواهد بود. ‌ماده 9 - در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش‌آن را به دایره اجراء دادگاه خواهد داد. ‌مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول اقدام می‌نماید. ‌ماده 10 - وجوه حاصله از فروش ملک غیر قابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرایی طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکاء به نسبت سهام‌ تقسیم خواهد شد. نحوه تقسیم املاک محجورین وغایب مفقود : الاثر گاهی املاک مشاع فی ما بین مالکینی می باشد که محجور می باشند و یا در میان شرکاء یکی از آنان غایب مفقود الاثر بوده و به وی قابلیت دسترسی وجود ندارد در اینصورت مطابق رای وحدت رویه شماره 3530 مورخ 1360/2/7 هیات عمومی دیوان عالی کشور جهت تقاضای تقسیم املاک به جای اداره ثبت محل وقوع ملک به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک مراجعه می شود که متن رای وحدت رویه در ذیل آمده است : نظر به این که مقنن به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غایب مفقودالاثر و رعایت مصلحت آنها طبق قسمت اخیر ماده 313 قانون امور حسبی مقرر‌داشته است که در تقسیم ترکه اگر بین وراث محجور یا غایب باشد تقسیم به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به عمل آید و با توجه به ماده 326 همین‌قانون که به موجب آن مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم ترکه در مورد تقسیم سایر اموال نیز جاری خواهد بود و نظر به این که ماده اول قانون‌افراز و فروش املاک مشاع که قانون عام است و بر طبق آن افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است در صلاحیت واحد ثبتی محل شناخته‌شده علی‌الاصول ناسخ ماده 313 قانون امور حسبی که قانون خاص است نمی‌باشد نظر شعبه پنجم دیوان عالی کشور که تقسیم املاک محجورین و‌غایب مفقودالاثر را از صلاحیت واحد ثبتی خارج دانسته و در صلاحیت دادگاه شناخته است صحیح و مطابق با موازین قانونی است این رای بر طبق‌ماده واحده قانون وحدت رویه مصوب تیر ماه 1328 برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است. نحوه تقسیم ترکه در صورت عدم تراضی : وراث گاهاً اتفاق می افتد که ملک مشاع به صورت قهراً و از طریق ارث و یا وصیت توسط شخص مالک به موصی له و یا وراث انتقال پیدا کرده است و شرکاء بدون اینکه اراده ای در اشاعه سهم خود با دیگری داشته باشند ملکی را به صورت مشاع شریک گردیده باشند در اینصورت هرگاه اعتراضی واصل شود می بایست بر طبق رای وحدت رویه شماره 719مورخ 20/2/1390 هیات عمومی دیوان عالی کشور به جای مراجعه به واحد ثبتی به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک مراجعه شود . رأي وحدت رويه شماره ۷۱۹ هيأت عمومي ديوان عالي كشور در خصوص تعيين مرجع صالح براي رسيدگي به درخواست تقسيم تركه مدیرعامل محترم روزنامه رسمی کشور گزارش وحدت رویه ردیف 6/89 هیأت عمومی دیوان عالی کشور با مقدمه مربوطه و رأی آن به شرح ذیل تنظیم و جهت چاپ و نشر ایفاد می‌گردد. معاون قضایی دیوان عالی کشور ـ ابراهیم ابراهیمی الف: مقدمه  جلسه هیأت عمومی دیوان عالی کشور در مورد پرونده وحدت رویه ردیف 6/89 رأس ساعت 9 روز سه‌شنبه مورخ1390/2/20 به ریاست حضرت آیت‌ا... احمد محسنی‌گرکانی رئیس دیوان عالی کشور و حضور جناب آقای محسنی اژیه دادستان کل کشور و شرکت اعضای شعب دیوان عالی کشور، در سالن هیأت عمومی تشکیل و پس از تلاوت آیاتی از کلام‌ا... مجید و قرائت گزارش پرونده و طرح و بررسی نظریات مختلف اعضای شرکت‌کننده در خصوص مورد و استماع نظریه جناب آقای دادستان کل کشور که به ترتیب ذیل منعکس می‌گردد، به صدور رأی وحدت رویه قضایی شماره 719 ـ 1390/2/20 منتهی گردید. ب: گزارش پرونده حضرت آیت‌الله محسنی گرکانی دامت برکاته (  ریاست محترم دیوان عالی کشور ) احتراماً به عرض عالی می‌رساند که حسب اعلام آقای رئیس شعبه دوم دادگاه عمومی ازنا شعب دیوان‌عالی کشور با استنباط از ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوّب سال 1357 درخصوص تعیین مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تقسیم ترکه که از اموال غیرمنقول بوده، آراء مختلفی صادر کرده‌اند. تصاویر آراء ارسال و تقاضا شده مراتب به منظور ایجاد وحدت رویه قضایی در هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور مطرح گردد. جریان امر به شرحی است که ذیلاً منعکس می‌گردد: شعبه دوم دادگاه عمومی ازنا در چندین پرونده به شماره‌های 1424/2/86، 709/2/86، 173/2/88 و 00363 که خواسته دعوی تقسیم ترکه، که اراضی کشاورزی اعم از آبی و دیمی و باغ‌های مثمر و غیرمثمر بوده به لحاظ اینکه جریان ثبتی املاک مورد درخواست تقسیم خاتمه یافته، مستنداً به ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال 1357 قرار عدم صلاحیت به اعتبار صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع املاک صادر کرده است. پرونده‌های مذکور در اجرای ماده 28 قانون آیین‌دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی به دیوان عالی کشور ارسال و به شعب بیست و یکم، بیست و سوم و بیست و پنجم ارجاع گردیده است. شعبه بیست و سوم برابر دادنامه‌های شماره‌های 58/87 ـ 1387/1/30 و 663/87 ـ 1387/10/28 قرارهای عدم صلاحیت دادگاه در پرونده‌های شماره‌های 1424/2/86 و 790/2/86 و شعبه بیست و پنجم به موجب دادنامه شماره 25/303/88 ـ  1388/8/3 قرار عدم صلاحیت دادگاه در پرونده شماره 173/2/88 را تأیید کرده‌اند، لکن شعبه بیست و یکم حسب دادنامه شماره  289/88 ـ 1388/10/30 قرار عدم صلاحیت دادگاه در پرونده شماره 00363 را با این استدلال: « آنچه در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک محل می‌باشد دعوی افراز سهم مشاع یکی از شرکاء از یک ملک مشاع است نه درخواست تقسیم ترکه و چون تقسیم ترکه ملازمه با افراز ندارد، لذا از شمول قانون افراز و فروش املاک مشاع خارج است و رسیدگی به آن طبق ماده 300 قانون امور حسبی در صلاحیت دادگاه است ...» نقض و پرونده را جهت رسیدگی به دادگاه اعاده نموده است. همچنین شعبه پنجم دیوان عالی کشور طبق دادنامه شماره 5/332 ـ 1387/8/22 رسیدگی به درخواست تقسیم ترکه را در صلاحیت دادگاه دانسته و قرار عدم صلاحیت را که شعبه اول دادگاه عمومی ازنا به اعتبار صلاحیت واحد ثبتی محل صادر کرده نقض نموده است. همان طور که ملاحظه می‌فرمایید شعب بیست و سوم و بیست و پنجم دیوان‌عالی کشور قرار عدم صلاحیت را که دادگاه در دعوی تقسیم ترکه ‌‌[غیرمنقول] به اعتبار واحد ثبتی محل وقوع املاک به استناد ماده1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال 1357 صادر کرده تأیید نموده‌اند، ولی شعب پنجم و بیست و یکم موضوع را از شمول قانون یاد شده خارج دانسته و رسیدگی به آن را در صلاحیت دادگاه اعلام کرده‌اند، بنا به مراتب در اجرای ماده 270 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری تقاضای طرح موضوع را در هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور به منظور ایجاد وحدت رویه قضایی دارد. معاون قضایی دیوان‌عالی کشور ـ حسینعلی نیّری ج: نظریه دادستان کل کشور: تأیید رأی شعبه بیست و یکم دیوان عالی کشور د: رأی وحدت رویه شماره 719 ـ 1390/2/20 هیأت عمومی دیوان عالی کشور مستفاد از مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم، تقسیم ترکه در صورت عدم تراضی ورثه امری است که محتاج رسیدگی قضایی است و باید در دادگاه به عمل آید. همین حکم در موردی هم که ترکه منحصر به یک یا چند مال غیرمنقول باشد جاری است، بنابراین آراء شعب پنجم و بیست و یکم دیوان عالی کشور که تقسیم ترکه غیرمنقول را از صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع مال خارج و در صلاحیت دادگاه دانسته به اکثریت آراء صحیح و منطبق با موازین قانونی است. این رأی طبق ماده 270 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاههای سراسر کشور لازم‌الاتباع است. نویسنده : حمیدرضا کاکاوند  
اجاره اماکن تجاری
  • 1593
به طوری که می دانیم نحوه اجاره اماکن تجاری و حق و حقوقی که در داخل آن حقوق روابط استیجاری وجود دارد با اماکن مسکونی متفاوت می باشد چرا که در اماکن تجاری گاهاً بحث در مورد سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت بوجود می آید . قبل از ورود به این مبحث لازم است که با مفاهیم سرقفلی و حق کسب آشنا شویم . در واقع حق کسب عبارت می شود از رونق دادن محل تجاری توسط مستاجری که در آن واحد تجاری با صنفی که دارد و کارکردی که نموده است باعث افزایش بهره وری و جذب مشتری گردیده است . هرگاه بعد از گذشت مدت زمانی بخواهیم این مستاجر را تخلیه نماییم بایستی حق و حقوق کسب و پیشه ایشان را بر طبق قیمت عادله روز طبق نظر کارشناس بپردازیم و با کیفیتی که در قوانین موجر و مستاجر آمده است تخلیه نماییم . مساله بعدی در مورد سرقفلی است . سرقفلی نیز به همین معناست لیکن سرقفلی در ابتدا می تواند توسط خود مالک نیز ایجاد شود به طوری که در ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مربوط به سال 1376 آمده :  هرگاه مالک ، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید . همچنین مستاجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد بعد از آشنایی به مفاهیم حق کسب و سرقفلی به قوانین روابط موجر و مستاجر سال 1356 مروری خواهیم نمود. طبق ماده 19 این قانون ، عنوان داشته در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت ، به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد . به طوری که ملاحظه شد در این ماده برای مستاجر حق انتقال به غیر بوجود آمده است که در اجاره نامه این حق برای وی معین گردیده است اما چنانچه مستاجری حق انتقال به غیر نداشته باشد نمیتواند منافع ملک استیجاری را به عقد اجاره به دیگری اجاره دهد اگر از قرارداد تخلف بنماید مطابق تبصره 1 همان قانون ماده 19 صراحتاً اشعار داشته که مالک می تواند تخلیه وی را از محاکم دریافت نموده و در اینصورت حق و حقوق کسب و پیشه و تجارت وی تبدیل به نصف می گردد . طبق این تبصره آمده است : در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت برای اینکه این اتفاق برای مستاجر بوجود نیاید در زمانی که حق انتقال به غیر در قرارداد اجاره از وی سلب گردیده بهترین راه ارسال اظهارنامه است که به قصد اعلام انتقال منافع به غیر توسط مستاجر به موجر داده شود اگر موجر موافقت خود را اعلام بنماید موضوع منتفی است و انتقال عملی می شود . اگر موجر موافقت خود را اعلام ننماید یا صراحتاً مخالفت نماید در اینصورت طبق ذیل ماده 19از قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند در اینصورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط مورد اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود . این روش در واقع روش انتقال سریع و قانونی با کسب اجازه از دادگاه برای انتقال منافع مورد اجاره مستاجر اول به مستاجر بعدی است . اما لازم است بدانیم طبق تبصره 2 همان ماده : حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود در واقع نکته بعدی این است که حق کسب پیشه یا تجارت و یا سرقفلی صرفاً در مورد املاک تجاری است و در املاک مسکونی چنین حقی پیش بینی نگردیده است قوانین حاکم بر این دو حق ، قوانین موجر و مستاجر سال 1356 و سال 1376 می باشد چرا که در قانون سال 1362 صرفاً به قوانین حاکم بر اماکن مسکونی حکومت دارد و در مورد املاک تجاری و صحبت از سرقفلی مطلبی به میان نیامده است اما اگر روابط استیجاری طرفین بعد قانون سال 1376 باشد در اینصورت قانون حاکم بر روابط استیجاری آنها قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 که از که از ابتدای مهرماه سال 1376 لازم الاجرا ، شد می باشد . در ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 به طوری که عنوان شد سرقفلی در دو جا عنوان گردیده است : 1- زمانی که مالک بخواهد ملک تجاری خود را به اجاره به دیگری واگذار کند از همان ابتدا می تواند سرقفلی از مستاجر دریافت کند . 2- زمانی که مستاجری مدتی در ملکی فعالیت تجاری داشته و برای خویش رونقی بوجود آورده است در اینصورت اگر حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند از مستاجر جدید سرقفلی دریافت نماید . نکته 1 – تفاوت قانون موجر و مستاجر سال 1356 با سال 1376 در این است که در قانون سال 56 فرض بر این است که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد اگر مستاجر مدعی است که حق انتقال به غیر دارد باید این شرط در قرارداد اشاره شده باشد در اینصورت اگر سکوت به میان آمده باشد یا رسماً سلب شده باشد فرض بر این است که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد . اما در سال 1376 فرض قانونگذار در این است که مستاجر حق انتقال به غیر دارد مگر انکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد . پس اگر در قرارداد اجاره صحبتی از حق انتقال به غیر و یا سلب آن به میان نیامده باشد فرض بر این است که مستاجر حق انتقال به غیر دارد اما سایر شرایط و ضوابط و چگونگی انتقال منافع مال استیجاری توسط مستاجر اول به مستاجر بعدی همانند شرایط قانون در روابط استیجاری سال 1356 می باشد . نویسنده : حمیدرضا کاکاوند
فسخ اجاره
  • 1681
قبل از آن که به بررسی فسخ اجاره بپردازیم در مورد انواع اجاره و قوانین آن صحبت میکنیم. به طور کلی اجاره ملک می توند مسکونی ، اداری و یا تجاری باشد. نیک می دانیم که سه قانون روابط موجر و مستاجر در این زمینه به تصویب رسیده است. یکی قانون روابط موجر  ومستاجر سال 1356 دیگری مربوط به سال 1362 و آخری نیز مربوط به سال 1376 می باشد. هر کدام از قوانین در مورد اماکن استیجاری زمان تصویب خود حکومت دارد و در زمان تصویب قانون موخر ، قانون قبلی نسخ و قانون جدید برای آن حکم فرما می باشد به طور مثال ملکی که در سال 61 اجاره شده به قانون سال 1356 مربوط می شود اما تجاری و اداری این برهه کماکان با قانون سال 1356 تنظیم می گردید. زیرا قانون سال 1362 فقط به املاک مسکونی حکومت داشت از مهرماه سال 76 به بعد کلیه اماکن تجاری ، اداری و مسکونی بر طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 تنظیم می گردد. اما در چه صورت می توان تقاضای فسخ اجاره را مطرح کرد که مطابق قوانین حاکم در ذیل بررسی می شود : الف ) قانون سال 1356 : 1- درخواست فسخ اجاره طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 از طرف مستاجر : فصل اول‌: کلیات‌ ماده 1 ـ هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف‌ متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان ‌اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم‌ از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یانشده باشد، مشمول مقررات این قانون است‌. ماده 2 ـ موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی‌باشد: 1 ـ تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی‌. 2 ـ اراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آنها و باغهایی که منظور اصلی از اجاره بهره‌برداری از محصول آنها باشد. 3 ـ ساختمانها و محلهایی که به منظور سکونت عرفا به طور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده می‌شود. 4 ـ کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرکها که گواهی خاتمه ساختمانی آنها از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال 1354 صادر شده ومی‌شود. 5 ـ خانه‌های سازمانی و سایر محلهای مسکونی که از طرف ‌وزارتخانه‌ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص‌، اعم‌از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان‌آنها قرار می‌گیرد. در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع‌ قوانین و مقررات مخصوص بخود یا قرارداد فی‌مابین می‌باشد. هرگاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یاقرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کندبر حسب مورد از طرف دادستان یا رئیس دادگاه بخش مستقل به او اخطار می‌شود که ظرف یکماه محل را تخلیه نماید در صورت‌امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان‌یا موسسه یا اشخاص مربوط داده می‌شود. 6 ـ واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره ‌واگذار گردد. فصل دوم‌: میزان اجاره بها و ترتیب پرداخت آن‌ ماده 3 ـ در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان‌اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه‌تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر یا عملی شده‌است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این‌قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین ‌می‌شود. ماده 4 ـ موجر یا مستاجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه‌زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید،مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده‌ مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین‌یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه‌باجلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهدکرد حکم دادگاه در این مورد قطعی است‌. ماده 5 ـ موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن‌دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل‌،مستاجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تاروز صدور حکم‌، محکوم می‌نماید. دایره اجرا مکلف است‌خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قراردوازده درصد در سال احتساب و از مستاجر وصول و به موجربپردازد مستاجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بهامابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخیر تادیه به‌شرح فوق درخواست کند. تبصره ـ مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین‌اجاره‌بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود. ماده 6 ـ مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه ‌اجرت ‌المسمی و پس از انقضا مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان‌ اجرت ‌المسمی آخر هرماه جاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده‌ قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد اجاره ‌بها را به‌میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتیکه میزان آن‌ معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک ‌مشابه تشخیص می‌دهد برای هرماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نمایند قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت  و یا بانکی که از طرف‌ سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه ‌رسمی است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند تحویل دهد هرگاه اجاره‌نامه عادی‌بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت‌موجر به یکی از دفاتر اسناد رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت‌دارد. دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز بوسیله اداره ثبت محل‌مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت‌وجه تودیع شده به دفترخانه مزبور مراجعه نماید. 2- درخواست فسخ اجاره طبق قانون روابط موجر ومستاجر سال 56 از طرف موجر : ماده 14 ـ در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن‌حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این‌حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.     1 ـ در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیردر اجاره‌نامه و یا موردی که اجاره نامه‌ای در بین نباشد مورد اجاره راکلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملا ازطریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جزاشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.     2 ـ در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یاتجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی ازقبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند بدون اینکه ‌طبق ماده 19 این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.     3 ـ در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره‌ هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصا در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای‌سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این‌صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه‌ مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره‌پذیرفته نمی‌شود.     4 ـ در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس ازانقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد.     5 ـ هرگاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل‌تعمیر نباشد.     6 ـ در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری‌که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.     7 ـ در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای‌شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل‌خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق‌باشد.     8 ـ در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌باشد.     9 ـ در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون ازپرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که‌اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روزقسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه‌رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدوراجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید. هرگاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده راتودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواندبه استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست‌تخلیه عین مستاجره را بنماید. هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجرمی‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه‌مراجعه کند. در موارد فوق هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه براجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به‌پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجرپرداخت می‌گردد، ولی هر مستاجر فقط یکبار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است‌. تبصره 1 ـ در صورتی که مستاجر دوبار ظرف یکسال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند 9 این ماده اقدام به پرداخت ‌اجاره‌بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به ‌موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند باتقدیم دادخواست مستقیما از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجررا بنماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است‌. تبصره 2 ـ در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب‌یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به‌اجاره محل سکنی خواهد بود. تبصره 3 ـ در مورد بند شش این ماده اگر مستاجر مرکز فساد که‌ قانونا دایر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید. دادستان‌ علاوه بر انجام وظایف قانونی خود به محض صدور کیفر خواست‌ به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می‌دهد. تبصره 4 ـ در صورتی که مستاجر محل سکنی در شهر محل‌سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس ازانقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید. ب) قانون سال 1362 : به طوریکه گفته شد فقط در مورد املاک مسکونی است و موارد فسخ اجاره چه از طرف موجر چه مستاجر در مورد املاک تجاری و اداری تحت حکومت قانون سال 1356 است. 1- درخواست فسخ اجاره طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 از طرف مستاجر : ماده 6 ـ در موارد زیر مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ نماید:     1 ـ در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قیدشده منطبق نباشد. (با رعایت ماده 415 قانونی مدنی‌)     2 ـ در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق‌یابد.     3 ـ هرگاه مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی واقع شود به‌نحوی که موجب نقص انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد. 2- درخواست فسخ اجاره طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 از طرف موجر : ماده 8 ـ موجر می‌تواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم‌تخلیه را از دادگاه درخواست کند:     الف ـ در موردی که مستاجر با سلب حق انتقال به‌ غیر مورداجاره را کلا یا جزئا به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملا از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده ‌دیگری جز اشخاص تحت‌الفکاله قانونی خود قرار داده باشد.     ب ـ در صورتی که در اجاره‌نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال‌ قطعی شرط شده باشد.     ج ـ در صورتی که از مورد اجاره برخلاف منظور و جهتی که درقرارداد اجاره قید شده استفاده گردد.     د ـ در صورتی که مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره‌بها در مهلت‌مقرر از آن شرط تخلف نماید.     تبصره 1 ـ در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر ازکسب یا پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع ‌مقررات مربوط به‌اجاره محل سکنی است‌.     تبصره 2 ـ اگر مستاجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد به محض ثبوت آن در دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره راتخلیه و در اختیار موجر قرار می‌دهد. ج) قانون سال 1376 : همانند قانون سال 1356 هم تجاری وهم اداری را شمال می شود و هم مسکونی را که ذیلاً بررسی می شود . در قانون سال 1376 موارد فسخ اجاره چه از طرف موجر و چه از طرف مستاجر صراحتاً پیش بینی نگردیده است اما ه عمومات قانون مدنی و موارد امکان فسخ اجاره در قانون سال 1356 استناد می شود . الف : موارد فسخ اجاره طبق قانون مدنی : ماده 476 - موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجرکند و در صورت امتناع موجر اجبارمی شود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ دارد. ماده 477 - موجر باید عین مستاجر را درحالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه ازآن را بکند. ماده 478 - هرگاه معلوم شودعین مستاجره درحال اجاره معیوب بوده مستاجرمی توانداجاره رافسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد. ماده 479 -عیبی که موجب فسخ اجاره می شودعیبی است که موجب نقصان منفعت یاصعوبت درانتفاع باشد. ماده 480 - عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت درعین مستاجره حادث شودموجب خیار است و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است . ماده 481 - هرگاه عین مستاجره بواسطه عیب ازقابلیت انتفاع خارج شده ونتوان رفع عیب نموداجاره باطل می‌شود.  ماده 482 – اگر مورد اجاره عین کلی باشد وفردی که موجرداده معیوب درآید مستاجر حق فسخ ندارد ومی‌تواند موجررا مجبوربه تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشدحق فسخ خواهدداشت . ماده 483 - اگردرمدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلا یا بعضا تلف شوداززمان تلف نسبت به مقدارتلف شده منفسخ می شودودرصورت تلف بعض آن مستاجرحق دارداجاره رانسبت به بقیه فسخ کندیافقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید. ماده 484 - موجر نمی توانددرمدت اجاره درعین مستاجره تغییری دهدکه منافی مقصود مستاجر از استیجارباشد.  ماده 485 - اگر در مدت اجاره درعین مستاجره تعمیراتی لازم آیدکه تاخیر درآن موجب ضرر موجر باشد مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبوره گردد اگر چه درمدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند ازعین مستاجره کلا یا بعضا استفاده نماید در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت . ماده 486 - تعمیرات وکلیه مخارجی که درعین مستاجره برای امکان انتفاع ازآن لازم است بعهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یاعرف بلد برخلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع ازعین مستاجره لازم می باشد. ماده 487 - هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجرقادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد. ماده 488 - اگر شخص ثالثی بدون ادعاء حقی درعین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجرگردد درصورتی که قبل ازقبض باشدمستاجرحق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود می تواند برای رفع مزاحمت ومطالبه اجرت المثل بخود مزاحم رجوع کند و  اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد و فقط می تواند به مزاحم رجوع کند. ماده 492 – اگر مستاجر عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره راخواهد داشت . ماده 496 – عقد اجاره بواسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد. ماده 498 – اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ درصورت نقل را برای خود شرط کرده باشد. ب: موارد فسخ اجاره طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 : رجوع کنید به قبل روش درخواست فسخ اجاره : برای درخواست فسخ اجاره به علتهایی که قبلاً بررسی شد ابتدا باید اظهارنامه ای از طرف صاحب حق فسخ ( چه موجر علیه مستاجر یا بالعکس ) به طرف مقابل داده می شود و حق فسخ با این جمله که فسخ نموده ام ( فعل به زمان گذشته باید باشد ) ارائه می شود پس از ابلاغ اظهارنامه به طرف مقابل در مرحله بعدی به استناد اظهارنامه ابلاغ شده ، دادخواستی تحت عنوان  صدور حکم مبنی بر تأیید فسخ به طرفیت مقابل به دادگاه داده می شود که از طریق دادرسی و اثبات حقانیت ، حکم به تأیید فسخ صادر می شود . این حکم پس از اعتراض در مرحله تجدید نظر یا عدم تجدید نظر خواهی از طرف محکوم علیه قطعی شده و نیاز به صدور اجرائیه ندارد زیرا حکم صادره اعلامی است . تکالیف طرفین پس از فسخ : اگر بعد از قطعیت حکم پس از فسخ اجاره ، فسخ کننده موجر باشد ودیعه را به دفتر شعبه دادگاه واریز می کند و سپس درخواست خلع ید مستاجر را می خواهد زیرا رابطه استیجاری ، از بین رفته و تصرفات مستاجر از این تاریخ به بعد غاصبانه می باشد . اگر فسخ کننده مستاجر باشد باید محل ملک را تخلیه و کلید آن را به دفتر دادگاه ارائه نماید و تقاضای ودیعه خود را علیه موجر ارائه کند . از این تاریخ امتناع موجر از استرداد ودیعه ، خسارات دیرکرد آن هم مشمول اصل طلب می گردد . نویسنده : حمیدرضا کاکاوند  
فسخ اجاره
  • 1732
در زمینه بطلان اجاره در قانون روابط موجر و مستاجر اعم از سال 1356، 1362،  1376 ، تحت عنوان بطلان اجاره موادی پیش بینی نگردیده است اما موارد بطلان اجاره در قانون مدنی در باب اجاره مواردی ذکر گردیده است که ذیلاً بررسی می گردد : در ماده 481 قانون مدنی عنوان داشته  هر گاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود بنابراین هرگاه شخص مستاجر که ملکی را اجاره نموده است اگر عین اجاره به علت خرابی هایی که دارد وقابلیت رفع عیب و تعمیر آن وجود نداشته باشد از قابلیت انتفاع خارج شود به طرزی که نتوان رفع عیب نمود در این مورد اجاره نامه باطل می شود . یکی دیگر از موارد بطلان اجاره ماده 497 قانون مدنی میباشد که عنوان داشته : عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل می شود و اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می گردد . این ماده بیانگر آن است که در بسیاری از موارد موجر لزوماً مالکین عین مستاجره اعم از عرصه و اعیان نمی باشد بلکه خود نیز مالک منافع آن می باشد به عنوان مثال صلح عمری تنظیم گردیده که طبق آن صلح مالک عرصه و اعیان در مدت عمر شخصی که به وی منافع آن صلح گردیده منافع استفاده از آن را به وی واگذار کرده است در این صورت شخص متصرف تا پایان عمر خود حق دارد از منافع آن مال استیفاء نماید اما شخص می تواند آن منافع را به شخص دیگری ( ثالث ) اجاره دهد در اینصورت چون استفاده از منافع ملک بر اساس مدت عمر موجر می باشد چنانچه موجر فوت نماید اجاره باطل می شود و بر عکس آن نیز در مورد مستاجر می باشد اگر قرارداد اجاره ای توسط موجر و مستاجر تنظیم گردیده باشد و متصف به زمان خاصی نباشد به عنوان مثال یک سال ، دوسال ، یا بیشتر بلکه تا پایان عمر مستاجر منافع آن به عقد اجاره به متصرف که همان مستاجر است واگذار گردیده باشد در این صورت با فوت مستاجر اجاره باطل می شود . مورد سوم در مورد ماده 499 قانون مدنی است که اشعار داشته است هر گاه متولی با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد  اجاره به فوت او باطل نمی گردد . مفهوم مخالف آن این است که هر گاه متولی یعنی کسی که حق اداره کردن مال موقوفه را داشته است بر خلاف منظور وقف یعنی آنچه که واقف به جهت آن مال موقوفه را وقف نموده است بر خلاف صرفه و صلاح موضوع وقف آن را اجاره داده باشد در این صورت با فوت متولی اجاره باطل می گردد . مورد چهارم ماده 500 قانون مدنی است که عنوان داشته است در بیع شرط مشتری می تواند مبیع را برای مدتی که بایع حق خیار ندارد اجاره دهد و اگر اجاره منافی با خیار بایع باشد بوسیله جعل خیار یا نحو آن حق بایع را محفوظ دارد و الا اجاره تا حدی که منافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود مفهوم این ماده آن است که لازم است در وهله اول مفهوم بیع شرط تعریف شود . بیع شرط بیعی است که شخصی به عنوان بدهکار برای پرداخت بدهی خود و برای پرداخت تضمین پرداخت آن با شخص طلبکار قراردادی را تنظیم می نماید که در ذیل قرارداد مدت زمان بازپرداخت بدهی خود را معین می نماید و در ذیل قرارداد شرط می گردد اگر چنانچه بدهکار در ظرف مهلت مقرر بدهی خود را به طلبکار نپردازد ملک بدهکار به مالکیت طلبکار درآید بدینوسیله جبران بدهی خود را نموده باشد و تضمینی باشد برای باز پرداخت بدهی . در اینگونه موارد مدتی برای باز پرداخت بدهی توسط بدهکار به طلبکار تعیین می شود اگر طلبکار که مالک را در اختیار گرفته است در آن مدتی که زمان بازپرداخت بدهی توسط بدهکار تعیین شده است ملک را به دیگری اجاره دهد آن اجاره صحیح است به عنوان مثال مدت بدهی 6 ماه تعیین گردیده است در ظرف آن 6 ماه طلبکار می تواند ملکی را که بابت تضمین طلب خود از بدهکار گرفته به عقد اجاره به دیگری واگذار نماید ولی چنانچه از مدت زمان تعیینی به عنوان مثال 6 ماه در این مثال بیشتر اجاره دهد در اینصورت آن اجاره نسبت به مازاد زمان تعیین شده باطل می باشد مگر اینکه شخص طلبکار که قصد اجاره ملک را داشته است با مستاجر این شرط را بنماید که اگر به مدت بیش از زمان تعیین شده به اجاره واگذار گردیده و مالک ملک که بدهکار می باشد بدهی خود را پرداخت و شخص موجر که مکلف به برگرداندن ملک به شخص بدهکار می باشد مکلف به رد کردن مال می باشد اجاره برای بقیه مدت منفسخ می گردد در اینگونه موارد اگر به مدت بیش از زمان تعیین شده نیز اجاره داده شده باشد و مستاجر بعدی هم مورد قبول واقع شده باشد اجاره صحیح است در غیر اینصورت باطل . نویسنده : حمیدرضا کاکاوند
مطالبات قراردادی
  • 1550
وصول مطالبات قراردادی به طور کلی قرارداد شامل توافق 2 اراده یا بیشتر میان کسانی است که آنرا قبول داشته و به آن رضایت داده اند به عنوان مثال اجاره یک ملک در واقع نوعی قرارداد است فی ما بین صاحب ملک و مستاجر . در ضمن قراداد ، طرفین با یکدیگر شرط و شروطی را تعیین می‌کنند که هر کسی متعهد می شود ، تعهداتی را که کرده به موقع به اجرا بگذارد به عنوان مثال مستاجر ، تعهد می کند در ظرف مهلتی که قرارداد اجاره به پایان می رسد ، ملک را تخلیه و کلید آن را در اختیار مالک قرار دهد . مالک نیز تعهد می کند به محض دریافت کلید و تخلیه ملک ، ودیعه دریافتی از محل اجاره را به مستاجر بر گرداند . زوجه متعهد می شود از زوج ، تمکین نماید و زوج متعهد می شود از زوج ، تمکین نماید و زوج هم متعهد می شود نفقه زوجه و فرزندان خود را بپردازد و وسایل امکان ادامه زدگی مشترک را تامین نماید و هزاران مثال دیگر . اما گاهاً اتفاق می افتد که دو طرف یا یکی از طرفین ، به تعهدات خود عمل نمی‌کند . از محل عدم انجام تعهد به طرف مقابل ، خساراتی وارد می شود و این خسارات بایستی جبران گردد .در همان مثال فوق وقتی مستاجر ، محل را تخلیه نکند یا به محل آسیب برساند و امانت داری نکند یا مالک ، به موقع پول مستاجر را مسترد نکند و ... خساراتی به بار می آید که باید جبران شود . اما چگونه ؟ روش وصول مطالبات قراردادی به قرارداد منعقده بستگی دارد . یا در قرارداد،  در ضمن شرطی ، طرفین قرارداد به روش چگونگی پرداخت خسارات و میزان آن توافق کرده اند که منشاء قراردادی گویند و طبق آن عمل می شود یا توافقی نکرده اند و چنین چیزی را پیش بینی نکرده اند که باید در لابلای متون قانونی ، روش و میزان خسارت را جستجو کرد . الف : منشاء قراردادی  چنانچه طرفین در ضمن قرارداد به میزان خساراتی که از عدم انجام تعهد نشأت می گیرد توافق کرده باشند طبق ماده 231 قانون مدنی به همان شکل عمل می شود . مطابق ماده 231 (معاملات و عقود فقط درباره طرفین متعاملین و قائم مقام قانونی آنها موثر است، مگر در مورد ماده ۱۹۶٫( کسی که معامله می‌کند آن معامله برای خود آن شخص محسوب است مگر این که در موقع عقد خلاف آن را تصریح نماید یا بعد خلاف‌آن ثابت شود معذلک ممکن است در ضمن معامله که شخص برای خود می‌کند تعهدی هم به نفع شخص ثالثی بنماید. ) ) مثلاً اگر مستاجر ، در ظرف مهلت مقرر از تخلیه ملک خودداری کند مکلف است به ازای هر روز تاخیر فلان مقدار ریال به عنوان خسارت به مالک بپردازد یا ملک اگر ودیعه را در هنگام تخلیه ، واریز به حساب مستاجر ننماید مکلف است به ازای هر روز تاخیر  A ریال به عنوان خسارت به مستاجر بپردازد . این خسارت را که از قبل پیش بینی شده خسارات وجه الالتزام یا خسارت عدم ایفای تعهد می گویند . این نوع خسارات ، بهترین روش دریافت خسارات است زیرا میزان آن مورد توافق واقع شده و محکمه نمی تواند به بیشتر یا کمتر از آن رای دهد نمونه بارز این نوع قراردادها ، قراردادهای بانکی می باشد که نرخ خسارات در قرارداد ، پیش بینی شده است . ب: منشاء قانونی خسارات هنگامی منشاء قانونی دارد که چیزی در قرارداد پیش بینی نشده اما مورد حمیت قانونگذار باشد که معمولاً به آن خسارات تاخیر تادیه یا خسارات دیرکرد می گویند . طبق ماده 522 قانون آ.د.م (دعاوی که موضوع آن دین از نوع وجه رایج بوده و داین دین را مطالبه و مدیون باوجود تمکن لازم نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ‌ننموده باشد، در صورت تغییر فاحش شاخص قیمت سالانه از زمان سررسید تا هنگام پرداخت و پس از مطالبه طلبکار، دادگاه با رعایت تناسب تغییر شاخص سالانه -که توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ‌تعیین می‌گردد- خسارت را محاسبه و مورد حکم قرار خواهد داد؛ مگر این که طرفین به نحو دیگری مصالحه نمایند.  ‌)  اما هیچگاه نمی توان میزان خسارات واقعی را که ایجاد شده جبران نماید . چه بسا نرخ تورم واقعی در جامعه و کاسته شدن ارزش پول ، بسیار بیشتر از آنچه که در شاخص اعلامی ، تعیین شده است باشد اما چون در قرارداد پیش بینی نشده چاره ای جز استناد به آن نیست . اما دو نکته حائز اهمیت دارد اول اینکه مطالبه طلب و خسارت باید از طرف ذینفع قبلاً خواسته شده باشد دوم اینکه از تاریخ مطالبه تا زمانیکه محکمه به آن رأی می دهد ، خسارات ایجاد شده باشد ، یعنی تورم از ارزش پول کاسته باشد که امروزه چون نرخ تورم ماه به ماه اعلام می شود این قسمت قطعاً ایجاد می شود اما شرط اول که در قانون پیش بینی شده که خسارت باید مطالبه شده باشد معمولاً مطالبه یا از زمان ابلاغ اظهارنامه به متعهد می باشد یا از زمان تقدیم دادخواست پرونده های ناشی از اسناد تجاری مثل چک و سفته نیز ، مطالبه خسارت از زمان سر رسید ( تاریخ برگشت ) و یا از زمان سر رسید سفته ( واخواست سفته ) می باشد . نکات پایانی : 1) سعی کنید همواره میزان خسارت و چگونگی آن را در قراردادهایتان از قبل و در ضمن تنظیم قرارداد ، پیش بینی نمایید  . 2) همواره سعی کنید اگر در قرارداد ، خسارات پیش بینی نگردیده است از زمان سر رسید دین یا تعهد مطالبه آن را از متعهد بوسیله اظهارنامه بخواهید زیرا چه بسا از زمان تنظیم اظهارنامه تا زمان تنظیم دادخواست گاهاً مدت زمان زیادی به طول بینجامد در اینصورت هنگام رای دادگاه ، خسارات دیرکرد از زمان ابلاغ اظهارنامه شما به متعهد محاسبه خواهد شد.   3) روش وصول مطالبه خسارت ( از هر دو نوع ) بوسیله دادخواست در دادگاههای حقوقی  و به طرفیت خوانده و در محل اقامت خوانده یا جائیکه تعهد باید در آن انجام می شده بعمل می آید .   نویسنده : حمیدرضا کاکاوند