اجرت المسمی و اجرت المثل | تعاریف و تفاوت آن ها
اجرت المسمی و اجرت المثل | تعاریف و تفاوت آن ها، اجرت المسمی و اجرت المثل هنگامی معنی پیدا می کند که مالک قصد واگذاری منافع مالش را به دیگری دارد و فی‌مابین موجر و مستأجر قرارداد اجاره منعقد می‌شود و به طور معمول میزان اجاره بها در قرارداد قید می‌گردد.
به عبارتی اجرت المثل جایگزین اجاره بها یا اجرت المسمی مندرج در قرارداد اجاره است و مستاجر مکلف است بدل منافعی را که استیفا کرده است به موجر بپردازد. میزان اجرت المثل از طریق تعیین کارشناس توسط دادگاه مشخص می شود.
پیش از اینکه تفاوت اجرت المسمی و اجرت المثل را توضیح دهیم هرکدام را به اختصار توضبح خواهیم داد.
اجرت المسمی چیست ؟
در قرارداد اجاره یا همان اجاره نامه همیشه مبلغی به عنوان اجاره بهاء تعیین می شود که از قرار روزانه یا ماهیانه تعیین می شود. در ادبیات حقوقی به این مبلغ اجرت المسمی یعنی اجاره بهایی که در اجاره نامه از آن اسم برده شده گفته می شود.
موجر و مستاجر اماکن اجاره ای طبق اصل آزادی قراردادها در تعیین میزان اجاره آزاد هستند. بعنی آنها می توانند هر میزان رقمی را به عنوان اجاره بها تعیین کنند و کسی حق چلوگیری از تصمیم آن ها را ندارد. از همین جهت اجاره‌ای که به این شکل مورد توافق مستاجر و موجر قرار می‌گیرد، در زبان حقوقی اجرت المسمی با اجاره بهاء نامیده می‌شود.
عوضی را که طرفین درباره‌ی اجاره‌ی اشیاء و املاک نسبت به آن توافق کرده اند در اصطلاح اجرت المسمی می‌نامند.
حال اگر مستأجر از پرداخت اجاره در موعد مقرر سرباز زند و موجر برای احقاق حق خود و مطالبه‌ی اجور معوقه به مراجع قضایی مراجعه کند، مستأجر محکوم می‌شود به پرداخت همان مبلغی که در قرارداد منعکس شده است
اجرت المثل چیست؟
اجرت المثل عبارتست از بدل مال تلف شده که توسط یک طرف به طرف دیگر پرداخت می شود. مثلاً در عقد اجاره اگر مدت اجاره‌نامه تمام بشود ولی مستاجر نخواهد ملک را تخلیه کند در این حالت موجر می تواند از طریق دادگاه و یا شورای حل اختلاف تقاضای صدور حکم به محکومیت مستاجر به پرداخت اجرت المثل نماید.
اما در موارد مختلفی ممکن است، فرد از اموال دیگری استیفاء منفعت نماید بدون اینکه قرارداد اجاره فی‌‌مابینشان منعقد شده باشد
به طور مثال زمانی که فرد ملک دیگری را غصب مینماید یا به موجب عقد باطل متصرف ملکی می‌گردد یا پس از پایان دیگری را غصب مینماید یا به موجب عقد باطل متصرف ملکی می‌گردد یا
پس از پایان مدت عقد اجاره همچنان، مورد اجاره را در تصرف دارد.
در همه‌ی موارد متصرف از منافع مال دیگری استفاده می‌کند بنابراین مالک می‌تواند بهای این استیفاء منافع را دریافت نماید ولی آنچه را که شخصی در برابر تفویت منافع مال دیگری باید به او بپردازد
به اعتبار این که درباره‌ی میزان آن قراردادی وجود ندارد اجرت المثل می‌گویند؛ در واقع تعهد به پرداختن اجرت المثل ریشه قراردادی ندارد و با توجه به نظر کارشناسی مشخص می‌گردد.
مقالات پیشنهادی :اجرت المسمی و اجرت المثل | تعاریف و تفاوت آن ها
وکیل دعاوی بانکی
صورتمجلس تفکیکی | تفاوت افراز و تفکیک | مراحل و مرجع تنظیم صورت مجلس تفکیکی
مطالبه اجرت المثل ایام تصرف و شرایط آن
- اگر در قرارداد اجاره نوشته شود که در صورت اتمام مدت اجاره، مبلغ اجرت المثل به میزان اجاره بها می‌باشد. این شرط در صورتی نافذ است که مستاجر با رضایت مالک در ملک سکونت داشته باشد و در صورتی که موجر تقاضای تخلیه ملک را بکند و مستاجر تخلیه نکند، در اینصورت اجرت المثل بر اساس ارزش واقعی و با نظر کارشناس تعیین می‌شود.
- تنها مالک رسمی ملک یا نماینده قانونی او می‌تواند درخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را بدهد.
- اگر موجر پس از پایان مدت اجاره، خواهان تخلیه مستأجر نگردد این امر ظاهراً بدین معناست که برای ادامه تصرفات مستأجر، رضایت دارد.
تفاوت اجرت المثل با خسارت روزانه یا وجه التزام در قرارداد اجاره چیست؟
اجرت المسمی و اجرت المثل | تعاریف و تفاوت آن ها، در قرارداد اجاره در قسمت شروط قرارداد یک بند تحت عنوان خسارت روزانه یا وجه التزام برای تاخیر در تخلیه ملک پس از پایان مدت اجاره تعیین شود. به موجب این شرط اگر مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند با طرح دعوا از طرف موجر دادگاه همان مبلغ توافق شده در قرارداد را به عنوان اجرا المثل یا وجه التزام ایام تصرف پس از پایان مدت اجاره تعیین می کند و دیگر موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع نمی دهد چون موجر و مستاجر هنگام تنظیم و امضای اجاره نامه این موضوع را از قبل پیش بینی کرده و برای آن مبلغ تعیین کرده اند.
تفاوت اجارت المثل با خسارت روزانه در قرارداد اجاره این است که اجرت المثل با دستور دادگاه و ارجاع به کارشناسی تعیین می شود اما وجه التزام مبلغی است که دو طرف قرارداد اجاره در متن اجاره نامه پیش بینی و تعیین کرده اند دادگاه همان را ملاک صدور حکم خود قرار خواهد داد.
مقالات پیشنهادی :اجرت المسمی و اجرت المثل | تعاریف و تفاوت آن ها
اجرت المثل | نحوه محاسبه و مطالبه اجرت المثل | اجرت المثل در ایام زوجیت
اعسار و ورشکستگی | تفاوت حکم اعسار و ورشکستگی | شرایط دادرسی اعسار و ورشکستگی
تعیین میزان اجاره بهاء در قرارداد اجاره ملک قانونی است؟
واقعیت امر آن است که طبق اصل آزادی قراردادها و عدم وجود محدودیت قانونی، موجر و مستاجر می توانند در زمان تنظیم اجاره نامه برای اجرت المسمی هر وجه با مبلغی را مورد توافق قرار بدهند.
بنابراین آنچه متولیان امر مسکن تحت عنوان محدودیت در تعیین اجاره بها مطرح می کنند هیچ گونه ضمانت اجرایی ندارد مگر اینکه در آینده با وضع قانون چنین محدودیتی وضع شود.
نویسنده : آتوسا جلیلی
