دعاوی ملکی بایگانی - موسسه حقوقی عدالت نو | وکیل پایه یک دادگستری
فروش ملک مشاع | سهم مشاع | تقسیم مال مشاعی | ملک مشاع غیرقابل افراز...
  • 1099
به طور کل همانطور که درمقالاتی که قبلا در سایتی که پیش رو دارید تعریف ملک مشاع و نحوه ی صورت مجلس تکفیکی آن آورده شده اینک در ادامه موضوع فروش ملکی که بین دویا چند شریک به صورت مشاعا قرار گرفته مورد بررسی قرار میگیرد به عبارت دیگر موضوع این مقاله موضوع ماده 4 قانون افرازو فروش املاک مشاع می باشد که اعلام نموده ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص شود با تقاضای هریک از شرکاء به دستوردادگاه شهرستان فروخته میشود در زمانیکه ملک بین دویا چند شریک به صورت مشاعا شراکتی وجود داشته باشد اگرهیچ یک از شرکا نخواهند یا نتوانند سهم شرکای دیگری را خریداری بکنند و یا سایر اشخاص شریک نخواهند و یا نتوانند سهم وی را خریداری کنند و در صورتیکه شرکا تمایلی برای ادامه شراکت نداشته باشند با استناد به ماده 4 قانون فوق الذکر هریک از شرکاء می توانند به دادگاه محلی که ملک درحوزه‌ی آن واقع است مراجعه کنند.  دادخواستی که به طرفیت سایر شرکاء داده میشود با عنوان خواسته تقاضای فروش ملک مشاع می باشد دادگاه در ابتدای امر مکلف است بررسی نماید آیا منشا شراکت از طریق ارث و یا قهرا ایجاد شده یا ارادی است، اگر از طریق قهری انتقال یافته باشد مثل ارث در این صورت نیازی به مراجعه به اداره ثبت جهت تقاضای افراز ملک مشاع و در نهایت دریافت گواهینامه عدم امکان افراز و قطعیت آن از طریق ثبت محل نمی باشد بطوریکه مستنداً به رأی وحدت رویه ای که در این خصوص صادر شده و در همین سایت قابلیت جستجو دارد هریک از وراث میتوانند مستقیماً به دادگاه جهت فروش ملک مشاع و تقاضای دستور فروش مراجعه نمایند اما اگر طریق انتقال به صورت ارادی بوده باشد، یعنی دو یا چند نفرشریک با توافق یکدیگر ملکی را خریده باشند در این صورت این مالکیت به صورت ارادی است و برای فروش آن همانطور که قبلاً هم گفته شد ابتدا باید به اداره ثبت محل مراجعه شود پس از صدور تصمیم واحد ثبتی محل مبنی برعدم امکان افراز و قطعیت آن بعداً باید به دادگاه محل مراجعه کرد و دستور فروش را مطرح نمود پس از این مقدمه نحوه ی کار را بیان می نماییم : دادخواست فروش به دادگاهی که ملک در حوزه‌ی آن واقع شده و به طرفیت سایر شرکاء داده میشود دادگاه در ابتدای امر مالکیت طرفین را از اداره ثبت استعلام نموده سپس حکم به دستور فروش صادر می‌نماید این دستور قطعی است و مانند سایر احکام قابلیت اعتراض و تجدید نظرخواهی ندارد بعد از صدور حکم پرونده، به اجرای احکام مراجعه شده و شخصی که تقاضای دستور فروش داده می تواند تقاضای صدور اجراییه به طرفیت سایر مالکین ارائه نماید دفتر دادگاه پس از صدوراجراییه آن را به تمامی مالکین ابلاغ نموده و بعد از ارسال گواهی ابلاغ در اجرای احکام همان دادگاه پرونده تشکیل می شود و نحوه ی فروش ملک مشاع بر طبق قانون اجرای احکام مدنی می باشد به طوریکه دادورز اجرای احکام از شخصی که ذینفع بوده و تقاضای فروش داده می‌خواهد که مبلغی را به عنوان هزینه کارشناسی و ارزیابی ملک واریز نماید ، سپس کارشناس اموال غیر منقول با مراجعه به محل ملک آن را ارزیابی و قیمت گذاری می نماید و این قیمت گذاری به سایر مالکین نیز ابلاغ میگردد هر یک از مالکین مشاع نسبت به ارزیابی انجام شده اعتراضی داشته باشند می توانند در ظرف سه روز پس از ابلاغ نظریه کارشناس به کارشناسی انجام شده اعتراض نمایند در این صورت دادگاه آن را به هیئت سه نفره ارجاع میدهد در غیر این صورت بعد از قطعیت نظریه کارشناس تشریفات مزایده انجام و پس از انجام عملیات مزایده‌ی مورد نظر شخص خریدار وجهی را که کارشناسی شده به صندوق دادگستری تودیع می نماید و سایر مالکین می توانند به جای ارزش ملک ، معادل همان را به ریال که به صندوق دادگستری واریز شده بردارند در این صورت ملک مشاع به فروش رفته هریک از مالکین سهم خود را برداشته است البته لازم به ذکر است هر کدام از مالکین می توانند در مزایده مشارکت کنند و وجهی را که کارشناسی شده به صندوق دادگستری تودیع نمایند و سهم سایر مالکین را خریداری نموده و شش دانگ ملک را اختصاصی به نام خود نمایند. نکته - بسیاری از مواقع اتفاق می افتد که بین وراث یا سایر مالکین مشاع اختلاف ایجاد می شود که از بین سایر مالکین صرفاً یک نفر یا دو نفر تقاضای فروش را دارند، سایرین راضی به ادامه شراکت هستند و تمایلی به ادامه افراز ملک و یا فروش آن ندارند آیا صرف تقاضای تعدادی از مالکین و نه همه‌ی آنها کافی برای انجام کار میباشد یا خیر ؟ جواب بله حتی اگر یک نفر از بین سایر مالکین تقاضای افراز داشته باشد این تصمیم انجام شدنی است اگر غیر قابل افراز از طریق ثبت تشخیص داده شود درخواست فروش نیز با تقاضای یک نفر از مالکین هم انجام پذیر می باشد ولی سایر مالکین می توانند در مزایده شرکت کنند و سهم آن یک نفر یا آن دو نفر را خریداری نموده وجه آن را به دادگستری تودیع نمایند مقدار سهمی را که به یک نفر یا دو نفر از شرکا رسیده را تملک نمایند بدینوسیله آن یک یا دو نفر از شراکت خارج و سهم آنان به سهم سایر مالکین افزایش می یابد . نویسنده : حمیدرضا کاکاوند
صورتمجلس تفکیکی | تفاوت افراز و تفکیک | مراحل و مرجع تنظیم صورت مجلس ت...
  • 974
تعریف صورتمجلس تفکیکی: صورتمجلس تفکیکی در واقع تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل تعیین قسمت های اختصاصی و اشتراکی ، مشاعات ، پارکینگ ، انباری و سایر قسمت‌های یک ساختمان می باشد خواه متعلق به یک نفر مالک باشد خواه چند نفر ، اما بعد از تنظیم صورتمجلس فوق چنانچه آپارتمان احداثی دارای دو مالک یا بیشتر باشد تقسیم نامه باید تنظیم شود، که در دفترخانه و با رضایت مالکین تنظیم خواهد شد.  زمان تنظیم صورتمجلس تفکیکی: بعد از اتمام ساخت آپارتمان اعم از تجاری و اداری ، گواهی پایان کار توسط شهرداری صادر می گردد و با استفاده از گواهی پایان کار ساختمان ، اداره ثبت اسناد و املاک محل اقدام به تنظیم صورتمجلس تفکیکی می‌کند. عدم توافق میان مالکین مشاع جهت تقسیم: چنانچه میان مالکان اختلاف باشد در این صورت کار به افراز ملک مشاع می رسد و برای نحوه  افراز املاک مشاع به مقاله ای تحت عنوان افراز و تفکیک ملک مشاع در همین سایت نوشته شده مراجعه شود. نویسنده : حمیدرضا کاکاوند
نحوه افراز و تفکیک سند مشاع
  • 1882
نحوه تفکیک سند مشاع قبل از ورود به بحث در ورود املاک مشاع لازم است که ملک مشاع تعریف گردد . به طور کل ملک زمانی مشاعی است که بین دو نفر شریک و یا بیشتر ملکی انتقال پیدا کرده باشد . بدین نحو که سهم هر کدام سهم جزئی از کل بدون تعیین دقیق آن می باشد اما در خصوص نحوه تفکیک سند مشاع بر طبق قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357/8/22 اقدام می شود . در اولین بحث تفکیک سند مشاع باید جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد یعنی درخواست ثبت ملک با احراز رابطه تصرف مالکانه متصرف خاتمه پیدا کرده باشد مطابق ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع عنوان گردیده افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند نفر شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز مینماید در مورد جریان ثبتی لازم است با کلمه افراز آشنا شویم . افراز یعنی جدا سازی سهم هر یک از شرکا که حالت اشاعه یا مشاع می باشد و زمان جداسازی سهم شرکا با تصمیم واحد ثبتی محل را افراز می گویند . بر طبق تبصره ماده 1 همین قانون  نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد پس لازم است که بدانیم هنگامی تقاضای افراز پذیرفته می شود که نسبت به ملک مشاع برای آن سند مالکیت معارض یعنی متصرف و مدعی دیگر صادر نگردیده باشد بلکه مالکیت آن به طور واضح و مبرهن میان دو نفر یا بیشتر معین گردیده باشد . نحوه شکایت از تصمیم واحد ثبتی بر اینکه آیا این ملک قابل افراز می باشد یا خیر با دادگاه محلی است که ملک در حوزه آن واقع گردیده است مطابق ماده 2 همان قانون اینطور عنوان نموده تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکا در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است مهلت اعتراض 10 روز از تاریخ تصمیم مورد اعتراض می باشد دادگاه شهرستان به دعوا رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی خواهد بود اما تکلیف شرکا بعد از صدور گواهینامه امکان افراز چگونه می باشد مطابق ماده 4 همان قانون ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فرخته می شود این ماده هنگامی به کار می آید که ابتدا از طریق واحد ثبتی محل اقدام گردیده باشد سپس تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم امکان افراز صادر گردیده است و طرفین ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ تصمیم به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نموده و تقاضای اعتراض خود را به دادگاه اعلام کرده باشند و در دادگاه مراحل تشریفات دادرسی و اعتراض را طی کرده اند ، علی رغم اعتراض ، دادگاه شهرستان و دادگاه تجدید نظر استان ، اعتراض به واحد ثبتی را مردود شناخته باشد و ملک غیر قابل افراز تشخیص داده شود در اینصورت در محله بعدی مراجعه به دادگاه شهرستان و تقاضای دستور فروش می باشد در مورد نحوه درخواست افراز املاک مشاع طبق آئین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذر ماه 1357 مراحل آن به شرح ذیل قید گردیده است : ‌ماده 1 - مسئول هر واحد ثبتی با وصول درخواست افراز از طرف یک یا چند از شرکاء ملک مشاعی که در حوزه ثبتی مزبور واقع شده رسیدگی به‌آن را به نماینده ثبت ارجاع می‌نماید. ‌ماده 2 - نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ملک وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن اعم از این که در دفتر‌املاک ثبت شده یا نه و دارای سند مالکیت معارض می‌باشد یا خیر اعلام نظر نموده پرونده را به نظر مسئول واحد ثبتی می‌رساند. ‌ماده 3 - پس از تأیید این که جریان ثبتی خاتمه یافته و ملک دارای سند مالکیت معارض نمی‌باشد مسئول واحد ثبتی به نقشه‌بردار ثبت مأموریت‌می‌دهد که با دعوت و حضور متقاضی و سایر شرکاء و نماینده ثبت محل را معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق آنان نقشه ملک‌مورد افراز را ترسیم و به امضاء نماینده ثبت و کلیه شرکاء حاضر می‌رساند. ‌ماده 4 - نقشه‌بردار مکلف است پس از ترسیم نقشه به طوری که در تفکیک معمول است حدود و مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی‌را نیز تعیین و در صورت مجلس منعکس و به امضاء نماینده ثبت و شرکاء حاضر رسانیده و به مسئول واحد ثبتی تسلیم نماید. ‌ماده 5 - مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن‌با وضعیت و سوابق ثبتی تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می‌نماید. ‌ماده 6 - تصمیم مسئول واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورتمجلس و فتوکپی نقشه افرازی (‌در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه‌شرکاء ابلاغ می‌شود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند وفق مقررات ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسلیم ‌نمایند. طریقه ابلاغ مطابق با مقررات ابلاغ در آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء می‌باشد. ‌ماده 7 - رسیدگی به اعتراضات واصله نسبت به تصمیمات متخذه از طرف واحد ثبتی در دادگاه شهرستان تابع مقررات دادرسی اختصاری است. ‌ماده 8 - اجرای حکم قطعی افراز تابع مقررات اجرای احکام مدنی خواهد بود. ‌ماده 9 - در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش‌آن را به دایره اجراء دادگاه خواهد داد. ‌مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول اقدام می‌نماید. ‌ماده 10 - وجوه حاصله از فروش ملک غیر قابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرایی طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکاء به نسبت سهام‌ تقسیم خواهد شد. نحوه تقسیم املاک محجورین وغایب مفقود : الاثر گاهی املاک مشاع فی ما بین مالکینی می باشد که محجور می باشند و یا در میان شرکاء یکی از آنان غایب مفقود الاثر بوده و به وی قابلیت دسترسی وجود ندارد در اینصورت مطابق رای وحدت رویه شماره 3530 مورخ 1360/2/7 هیات عمومی دیوان عالی کشور جهت تقاضای تقسیم املاک به جای اداره ثبت محل وقوع ملک به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک مراجعه می شود که متن رای وحدت رویه در ذیل آمده است : نظر به این که مقنن به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غایب مفقودالاثر و رعایت مصلحت آنها طبق قسمت اخیر ماده 313 قانون امور حسبی مقرر‌داشته است که در تقسیم ترکه اگر بین وراث محجور یا غایب باشد تقسیم به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به عمل آید و با توجه به ماده 326 همین‌قانون که به موجب آن مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم ترکه در مورد تقسیم سایر اموال نیز جاری خواهد بود و نظر به این که ماده اول قانون‌افراز و فروش املاک مشاع که قانون عام است و بر طبق آن افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است در صلاحیت واحد ثبتی محل شناخته‌شده علی‌الاصول ناسخ ماده 313 قانون امور حسبی که قانون خاص است نمی‌باشد نظر شعبه پنجم دیوان عالی کشور که تقسیم املاک محجورین و‌غایب مفقودالاثر را از صلاحیت واحد ثبتی خارج دانسته و در صلاحیت دادگاه شناخته است صحیح و مطابق با موازین قانونی است این رای بر طبق‌ماده واحده قانون وحدت رویه مصوب تیر ماه 1328 برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است. نحوه تقسیم ترکه در صورت عدم تراضی : وراث گاهاً اتفاق می افتد که ملک مشاع به صورت قهراً و از طریق ارث و یا وصیت توسط شخص مالک به موصی له و یا وراث انتقال پیدا کرده است و شرکاء بدون اینکه اراده ای در اشاعه سهم خود با دیگری داشته باشند ملکی را به صورت مشاع شریک گردیده باشند در اینصورت هرگاه اعتراضی واصل شود می بایست بر طبق رای وحدت رویه شماره 719مورخ 20/2/1390 هیات عمومی دیوان عالی کشور به جای مراجعه به واحد ثبتی به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک مراجعه شود . رأي وحدت رويه شماره ۷۱۹ هيأت عمومي ديوان عالي كشور در خصوص تعيين مرجع صالح براي رسيدگي به درخواست تقسيم تركه مدیرعامل محترم روزنامه رسمی کشور گزارش وحدت رویه ردیف 6/89 هیأت عمومی دیوان عالی کشور با مقدمه مربوطه و رأی آن به شرح ذیل تنظیم و جهت چاپ و نشر ایفاد می‌گردد. معاون قضایی دیوان عالی کشور ـ ابراهیم ابراهیمی الف: مقدمه  جلسه هیأت عمومی دیوان عالی کشور در مورد پرونده وحدت رویه ردیف 6/89 رأس ساعت 9 روز سه‌شنبه مورخ1390/2/20 به ریاست حضرت آیت‌ا... احمد محسنی‌گرکانی رئیس دیوان عالی کشور و حضور جناب آقای محسنی اژیه دادستان کل کشور و شرکت اعضای شعب دیوان عالی کشور، در سالن هیأت عمومی تشکیل و پس از تلاوت آیاتی از کلام‌ا... مجید و قرائت گزارش پرونده و طرح و بررسی نظریات مختلف اعضای شرکت‌کننده در خصوص مورد و استماع نظریه جناب آقای دادستان کل کشور که به ترتیب ذیل منعکس می‌گردد، به صدور رأی وحدت رویه قضایی شماره 719 ـ 1390/2/20 منتهی گردید. ب: گزارش پرونده حضرت آیت‌الله محسنی گرکانی دامت برکاته (  ریاست محترم دیوان عالی کشور ) احتراماً به عرض عالی می‌رساند که حسب اعلام آقای رئیس شعبه دوم دادگاه عمومی ازنا شعب دیوان‌عالی کشور با استنباط از ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوّب سال 1357 درخصوص تعیین مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تقسیم ترکه که از اموال غیرمنقول بوده، آراء مختلفی صادر کرده‌اند. تصاویر آراء ارسال و تقاضا شده مراتب به منظور ایجاد وحدت رویه قضایی در هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور مطرح گردد. جریان امر به شرحی است که ذیلاً منعکس می‌گردد: شعبه دوم دادگاه عمومی ازنا در چندین پرونده به شماره‌های 1424/2/86، 709/2/86، 173/2/88 و 00363 که خواسته دعوی تقسیم ترکه، که اراضی کشاورزی اعم از آبی و دیمی و باغ‌های مثمر و غیرمثمر بوده به لحاظ اینکه جریان ثبتی املاک مورد درخواست تقسیم خاتمه یافته، مستنداً به ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال 1357 قرار عدم صلاحیت به اعتبار صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع املاک صادر کرده است. پرونده‌های مذکور در اجرای ماده 28 قانون آیین‌دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی به دیوان عالی کشور ارسال و به شعب بیست و یکم، بیست و سوم و بیست و پنجم ارجاع گردیده است. شعبه بیست و سوم برابر دادنامه‌های شماره‌های 58/87 ـ 1387/1/30 و 663/87 ـ 1387/10/28 قرارهای عدم صلاحیت دادگاه در پرونده‌های شماره‌های 1424/2/86 و 790/2/86 و شعبه بیست و پنجم به موجب دادنامه شماره 25/303/88 ـ  1388/8/3 قرار عدم صلاحیت دادگاه در پرونده شماره 173/2/88 را تأیید کرده‌اند، لکن شعبه بیست و یکم حسب دادنامه شماره  289/88 ـ 1388/10/30 قرار عدم صلاحیت دادگاه در پرونده شماره 00363 را با این استدلال: « آنچه در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک محل می‌باشد دعوی افراز سهم مشاع یکی از شرکاء از یک ملک مشاع است نه درخواست تقسیم ترکه و چون تقسیم ترکه ملازمه با افراز ندارد، لذا از شمول قانون افراز و فروش املاک مشاع خارج است و رسیدگی به آن طبق ماده 300 قانون امور حسبی در صلاحیت دادگاه است ...» نقض و پرونده را جهت رسیدگی به دادگاه اعاده نموده است. همچنین شعبه پنجم دیوان عالی کشور طبق دادنامه شماره 5/332 ـ 1387/8/22 رسیدگی به درخواست تقسیم ترکه را در صلاحیت دادگاه دانسته و قرار عدم صلاحیت را که شعبه اول دادگاه عمومی ازنا به اعتبار صلاحیت واحد ثبتی محل صادر کرده نقض نموده است. همان طور که ملاحظه می‌فرمایید شعب بیست و سوم و بیست و پنجم دیوان‌عالی کشور قرار عدم صلاحیت را که دادگاه در دعوی تقسیم ترکه ‌‌[غیرمنقول] به اعتبار واحد ثبتی محل وقوع املاک به استناد ماده1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال 1357 صادر کرده تأیید نموده‌اند، ولی شعب پنجم و بیست و یکم موضوع را از شمول قانون یاد شده خارج دانسته و رسیدگی به آن را در صلاحیت دادگاه اعلام کرده‌اند، بنا به مراتب در اجرای ماده 270 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری تقاضای طرح موضوع را در هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور به منظور ایجاد وحدت رویه قضایی دارد. معاون قضایی دیوان‌عالی کشور ـ حسینعلی نیّری ج: نظریه دادستان کل کشور: تأیید رأی شعبه بیست و یکم دیوان عالی کشور د: رأی وحدت رویه شماره 719 ـ 1390/2/20 هیأت عمومی دیوان عالی کشور مستفاد از مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم، تقسیم ترکه در صورت عدم تراضی ورثه امری است که محتاج رسیدگی قضایی است و باید در دادگاه به عمل آید. همین حکم در موردی هم که ترکه منحصر به یک یا چند مال غیرمنقول باشد جاری است، بنابراین آراء شعب پنجم و بیست و یکم دیوان عالی کشور که تقسیم ترکه غیرمنقول را از صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع مال خارج و در صلاحیت دادگاه دانسته به اکثریت آراء صحیح و منطبق با موازین قانونی است. این رأی طبق ماده 270 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاههای سراسر کشور لازم‌الاتباع است. نویسنده : حمیدرضا کاکاوند  
اجاره اماکن تجاری | تنظیم قرارداد اجاره اماکن تجاری | قوانین اجاره ملک...
  • 1415
به طوری که می دانیم اماکن تجاری و نحوه اجاره کردن و حق و حقوقی که در داخل آن حقوق روابط استیجاری وجود دارد با اماکن مسکونی متفاوت می باشد چرا که در اماکن تجاری گاهاً بحث در مورد سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت بوجود می آید . قبل از ورود به این مبحث لازم است که با مفاهیم سرقفلی و حق کسب آشنا شویم . در واقع حق کسب عبارت می شود از رونق دادن محل تجاری توسط مستاجری که در آن واحد تجاری با صنفی که دارد و کارکردی که نموده است باعث افزایش بهره وری و جذب مشتری گردیده است . هرگاه بعد از گذشت مدت زمانی بخواهیم این مستاجر را تخلیه نماییم بایستی حق و حقوق کسب و پیشه ایشان را بر طبق قیمت عادله روز طبق نظر کارشناس بپردازیم و با کیفیتی که در قوانین موجر و مستاجر آمده است تخلیه نماییم . مساله بعدی در مورد سرقفلی است . سرقفلی نیز به همین معناست لیکن سرقفلی در ابتدا می تواند توسط خود مالک نیز ایجاد شود به طوری که در ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مربوط به سال 1376 آمده :  هرگاه مالک ، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید . همچنین مستاجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد بعد از آشنایی به مفاهیم حق کسب و سرقفلی به قوانین روابط موجر و مستاجر سال 1356 مروری خواهیم نمود. طبق ماده 19 این قانون ، عنوان داشته در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت ، به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد . به طوری که ملاحظه شد در این ماده برای مستاجر حق انتقال به غیر بوجود آمده است که در اجاره نامه این حق برای وی معین گردیده است اما چنانچه مستاجری حق انتقال به غیر نداشته باشد نمیتواند منافع ملک استیجاری را به عقد اجاره به دیگری اجاره دهد اگر از قرارداد تخلف بنماید مطابق تبصره 1 همان قانون ماده 19 صراحتاً اشعار داشته که مالک می تواند تخلیه وی را از محاکم دریافت نموده و در اینصورت حق و حقوق کسب و پیشه و تجارت وی تبدیل به نصف می گردد . طبق این تبصره آمده است : در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت برای اینکه این اتفاق برای مستاجر بوجود نیاید در زمانی که حق انتقال به غیر در قرارداد اجاره از وی سلب گردیده بهترین راه ارسال اظهارنامه است که به قصد اعلام انتقال منافع به غیر توسط مستاجر به موجر داده شود اگر موجر موافقت خود را اعلام بنماید موضوع منتفی است و انتقال عملی می شود . اگر موجر موافقت خود را اعلام ننماید یا صراحتاً مخالفت نماید در اینصورت طبق ذیل ماده 19از قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند در اینصورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط مورد اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود . این روش در واقع روش انتقال سریع و قانونی با کسب اجازه از دادگاه برای انتقال منافع مورد اجاره مستاجر اول به مستاجر بعدی است . اما لازم است بدانیم طبق تبصره 2 همان ماده : حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود در واقع نکته بعدی این است که حق کسب پیشه یا تجارت و یا سرقفلی صرفاً در مورد املاک تجاری است و در املاک مسکونی چنین حقی پیش بینی نگردیده است قوانین حاکم بر این دو حق ، قوانین موجر و مستاجر سال 1356 و سال 1376 می باشد چرا که در قانون سال 1362 صرفاً به قوانین حاکم بر اماکن مسکونی حکومت دارد و در مورد املاک تجاری و صحبت از سرقفلی مطلبی به میان نیامده است اما اگر روابط استیجاری طرفین بعد قانون سال 1376 باشد در اینصورت قانون حاکم بر روابط استیجاری آنها قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 که از که از ابتدای مهرماه سال 1376 لازم الاجرا ، شد می باشد . در ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 به طوری که عنوان شد سرقفلی در دو جا عنوان گردیده است : 1- زمانی که مالک بخواهد ملک تجاری خود را به اجاره به دیگری واگذار کند از همان ابتدا می تواند سرقفلی از مستاجر دریافت کند . 2- زمانی که مستاجری مدتی در ملکی فعالیت تجاری داشته و برای خویش رونقی بوجود آورده است در اینصورت اگر حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند از مستاجر جدید سرقفلی دریافت نماید . نکته 1 – تفاوت قانون موجر و مستاجر سال 1356 با سال 1376 در این است که در قانون سال 56 فرض بر این است که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد اگر مستاجر مدعی است که حق انتقال به غیر دارد باید این شرط در قرارداد اشاره شده باشد در اینصورت اگر سکوت به میان آمده باشد یا رسماً سلب شده باشد فرض بر این است که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد . اما در سال 1376 فرض قانونگذار در این است که مستاجر حق انتقال به غیر دارد مگر انکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد . پس اگر در قرارداد اجاره صحبتی از حق انتقال به غیر و یا سلب آن به میان نیامده باشد فرض بر این است که مستاجر حق انتقال به غیر دارد اما سایر شرایط و ضوابط و چگونگی انتقال منافع مال استیجاری توسط مستاجر اول به مستاجر بعدی همانند شرایط قانون در روابط استیجاری سال 1356 می باشد . نویسنده : حمیدرضا کاکاوند
فسخ اجاره | شرایط فسخ قرارداد اجاره | خسارت فسخ اجاره نامه | خیار شرط...
  • 1421
به طور کلی اجاره ملک یا مسکونی است یا تجاری و اداری . نیک می دانیم که سه قانون روابط موجر و مستاجر در این زمینه به تصویب رسیده است . یکی قانون روابط موجر  ومستاجر سال 1356 دیگری مربوط به سال 1362 و آخری نیز مربوط به سال 1376 می باشد . هر کدام از قوانین در مورد اماکن استیجاری زمان تصویب خود  حکومت دارد و در زمان تصویب قانون موخر ، قانون قبلی نسخ و قانون جدید برای آن حکم فرما می باشد به طور مثال ملکی که در سال 61 اجاره شده به قانون سال 1356 مربوط می شود اما تجاری و اداری این برهه کماکان با قانون سال 1356 تنظیم می گردید . زیرا قانون سال 1362 فقط به املاک مسکونی حکومت داشت   از مهرماه سال 76 به بعد کلیه اماکن تجاری ، اداری و مسکونی بر طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 تنظیم می گردد . اما در چه صورت می توان تقاضای فسخ اجاره را مطرح کرد که مطابق قوانین حاکم در ذیل بررسی می شود : الف ) قانون سال 1356 : 1- درخواست فسخ اجاره طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 از طرف مستاجر : فصل اول‌: کلیات‌ ماده 1 ـ هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف‌متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان‌اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم‌ از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یانشده باشد، مشمول مقررات این قانون است‌. ماده 2 ـ موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی‌باشد: 1 ـ تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی‌. 2 ـ اراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آنها وباغهایی که منظور اصلی از اجاره بهره‌برداری از محصول آنها باشد. 3 ـ ساختمانها و محلهایی که به منظور سکونت عرفا به طور فصلی برای مدتی که از ششماه تجاوز نکند اجاره داده می‌شود. 4 ـ کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرکها که گواهی خاتمه ساختمانی آنها از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال 1354 صادر شده ومی‌شود. 5 ـ خانه‌های سازمانی و سایر محلهای مسکونی که از طرف ‌وزارتخانه‌ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص‌، اعم‌از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان‌آنها قرار می‌گیرد. در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع‌قوانین و مقررات مخصوص بخود یا قرارداد فی‌مابین می‌باشد. هرگاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یاقرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کندبر حسب مورد از طرف دادستان یا رئیس دادگاه بخش مستقل به اواخطار می‌شود که ظرف یکماه محل را تخلیه نماید در صورت‌امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان‌یا موسسه یا اشخاص مربوط داده می‌شود. 6 ـ واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره ‌واگذار گردد. فصل دوم‌: میزان اجاره بها و ترتیب پرداخت آن‌ ماده 3 ـ در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان‌اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه‌تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر یا عملی شده‌است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این‌قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین‌می‌شود. ماده 4 ـ موجر یا مستاجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه‌زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید،مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده‌مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین‌یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه‌باجلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهدکرد حکم دادگاه در این مورد قطعی است‌. ماده 5 ـ موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن‌دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل‌،مستاجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تاروز صدور حکم‌، محکوم می‌نماید. دایره اجرا مکلف است‌خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قراردوازده درصد در سال احتساب و از مستاجر وصول و به موجربپردازد مستاجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بهامابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخیر تادیه به‌شرح فوق درخواست کند. تبصره ـ مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین‌اجاره‌بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود. ماده 6 ـ مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه‌اجرت‌المسمی و پس از انقضا مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان‌اجرت‌المسمی آخر هرماه جاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده‌قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد اجاره‌بها را به‌میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتیکه میزان آن‌معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک‌مشابه تشخیص می‌دهد برای هرماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نمایند قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت  و یا بانکی که از طرف‌سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه‌رسمی است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند تحویل دهد هرگاه اجاره‌نامه عادی‌بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت‌موجر به یکی از دفاتر اسناد رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت‌دارد. دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز بوسیله اداره ثبت محل‌مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت‌وجه تودیع شده به دفترخانه مزبور مراجعه نماید. 2- درخواست فسخ اجاره طبق قانون روابط موجر ومستاجر سال 56 از طرف موجر : ماده 14 ـ در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن‌حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این‌حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.     1 ـ در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیردر اجاره‌نامه و یا موردی که اجاره نامه‌ای در بین نباشد مورد اجاره راکلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملا ازطریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جزاشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.     2 ـ در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یاتجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی ازقبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند بدون اینکه ‌طبق ماده 19 این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.     3 ـ در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره‌ هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصا در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای‌سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این‌صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه‌ مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره‌پذیرفته نمی‌شود.     4 ـ در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس ازانقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد.     5 ـ هرگاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل‌تعمیر نباشد.     6 ـ در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری‌که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.     7 ـ در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای‌شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل‌خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق‌باشد.     8 ـ در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌باشد.     9 ـ در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون ازپرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که‌اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روزقسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه‌رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدوراجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید. هرگاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده راتودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواندبه استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست‌تخلیه عین مستاجره را بنماید. هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجرمی‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه‌مراجعه کند. در موارد فوق هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه براجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به‌پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجرپرداخت می‌گردد، ولی هر مستاجر فقط یکبار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است‌. تبصره 1 ـ در صورتی که مستاجر دوبار ظرف یکسال در اثراخطار یا اظهارنامه مذکور در بند 9 این ماده اقدام به پرداخت‌اجاره‌بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به ‌موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند باتقدیم دادخواست مستقیما از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجررا بنماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است‌. تبصره 2 ـ در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب‌یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به‌اجاره محل سکنی خواهد بود. تبصره 3 ـ در مورد بند شش این ماده اگر مستاجر مرکز فساد که‌قانونا دایر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید. دادستان‌علاوه بر انجام وظایف قانونی خود به محض صدور کیفر خواست‌به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می‌دهد. تبصره 4 ـ در صورتی که مستاجر محل سکنی در شهر محل‌سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس ازانقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید. ب) قانون سال 1362 : به طوریکه گفته شد فقط در مورد املاک مسکونی است و موارد فسخ اجاره چه از طرف موجر چه مستاجر در مورد املاک تجاری و اداری تحت حکومت قانون سال 1356 است . 1- درخواست فسخ اجاره طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 از طرف مستاجر : ماده 6 ـ در موارد زیر مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ نماید:     1 ـ در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قیدشده منطبق نباشد. (با رعایت ماده 415 قانونی مدنی‌)     2 ـ در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق‌یابد.     3 ـ هرگاه مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی واقع شود به‌نحوی که موجب نقص انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد. 2- درخواست فسخ اجاره طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 از طرف موجر : ماده 8 ـ موجر می‌تواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم‌تخلیه را از دادگاه درخواست کند:     الف ـ در موردی که مستاجر با سلب حق انتقال به‌غیر مورداجاره را کلا یا جزئا به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یاعملا از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده ‌دیگری جز اشخاص تحت‌الفکاله قانونی خود قرار داده باشد.     ب ـ در صورتی که در اجاره‌نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال‌ قطعی شرط شده باشد.     ج ـ در صورتی که از مورد اجاره برخلاف منظور و جهتی که درقرارداد اجاره قید شده استفاده گردد.     د ـ در صورتی که مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره‌بها در مهلت‌مقرر از آن شرط تخلف نماید.     تبصره 1 ـ در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر ازکسب یا پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع ‌مقررات مربوط به‌اجاره محل سکنی است‌.     تبصره 2 ـ اگر مستاجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد به محض ثبوت آن در دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره راتخلیه و در اختیار موجر قرار می‌دهد. ج) قانون سال 1376 : همانند قانون سال 1356 هم تجاری وهم اداری را شمال می شود و هم مسکونی را که ذیلاً بررسی می شود . در قانون سال 1376 موارد فسخ اجاره چه از طرف موجر و چه از طرف مستاجر صراحتاً پیش بینی نگردیده است اما ه عمومات قانون مدنی و موارد امکان فسخ اجاره در قانون سال 1356 استناد می شود . الف : موارد فسخ اجاره طبق قانون مدنی : ماده 476 - موجربایدعین مستاجره راتسلیم مستاجرکندودرصورت امتناع موجراجبارمی شودودرصورت تعذراجبارمستاجرخیارفسخ دارد. ماده 477 - موجربایدعین مستاجررادرحالتی تسلیم نمایدکه مستاجر بتوانداستفاده مطلوبه ازآنرابکند. ماده 478 - هرگاه معلوم شودعین مستاجره درحال اجاره معیوب بوده مستاجرمی توانداجاره رافسخ کندیابهمان نحوی که بوده است اجاره راباتمام اجرت قبول کند ولی اگرموجررفع عیب کندبه نحوی که به مستاجرضرری نرسد مستاجرحق فسخ ندارد. ماده 479 -عیبی که موجب فسخ اجاره می شودعیبی است که موجب نقصان منفعت یاصعوبت درانتفاع باشد. ماده 480 - عیبی که بعدازعقدوقبل ازقبض منفعت درعین مستاجره حادث شودموجب خیاراست واگرعیب دراثناءمدت اجاره حادث شودنسبت به بقیه مدت خیارثابت است . ماده 481 - هرگاه عین مستاجره بواسطه عیب ازقابلیت انتفاع خارج شده ونتوان رفع عیب نموداجاره باطل می‌شود.  ماده 482 – اگر مورد اجاره عین کلی باشد وفردی که موجرداده معیوب درآید مستاجر حق فسخ ندارد ومی‌تواند موجررا مجبوربه تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشدحق فسخ خواهدداشت . ماده 483 - اگردرمدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلا یا بعضا تلف شوداززمان تلف نسبت به مقدارتلف شده منفسخ می شودودرصورت تلف بعض آن مستاجرحق دارداجاره رانسبت به بقیه فسخ کندیافقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید. ماده 484 - موجرنمی توانددرمدت اجاره درعین مستاجره تغییری دهدکه منافی مقصود مستاجر از استیجارباشد.  ماده 485 - اگردرمدت اجاره درعین مستاجره تعمیراتی لازم آیدکه تاخیر درآن موجب ضررموجرباشدمستاجرنمی تواندمانع تعمیرات مزبوره گردداگر چه درمدت تمام یاقسمتی اززمان تعمیرنتواندازعین مستاجره کلا یا بعضا استفاده نمایددراین صورت حق فسخ اجاره راخواهدداشت . ماده 486 - تعمیرات وکلیه مخارجی که درعین مستاجره برای امکان انتفاع ازآن لازم است بعهده مالک است مگرآنکه شرط خلاف شده یاعرف بلد برخلاف آن جاری باشدوهمچنین است آلات وادواتی که برای امکان انتفاع ازعین مستاجره لازم می باشد. ماده 487 - هرگاه مستاجرنسبت به عین مستاجره تعدی یاتفریط نماید و موجرقادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد. ماده 488 - اگرشخص ثالثی بدون ادعاء حقی درعین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجرگردد درصورتی که قبل ازقبض باشدمستاجرحق فسخ داردواگرفسخ ننمودمی تواندبرای رفع مزاحمت ومطالبه اجرت المثل بخودمزاحم رجوع کندو اگرمزاحمت بعدازقبض واقع شودحق فسخ نداردوفقط می تواندبه مزاحم رجوع کند. ماده 492 – اگر مستاجر عین مستاجره را درغیر موردی که دراجاره ذکرشده باشد یا از اوضاع واحوال استنباط می شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجرحق فسخ اجاره راخواهد داشت . ماده 496 – عقد اجاره بواسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد. ماده 498 – اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ درصورت نقل را برای خود شرط کرده باشد. ب: موارد فسخ اجاره طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 : رجوع کنید به قبل روش درخواست فسخ اجاره : برای درخواست فسخ اجاره به علتهایی که قبلاً بررسی شد ابتدا باید اظهارنامه ای از طرف صاحب حق فسخ ( چه موجر علیه مستاجر یا بالعکس ) به طرف مقابل داده می شود و حق فسخ با این جمله که فسخ نموده ام ( فعل به زمان گذشته باید باشد ) ارائه می شود پس از ابلاغ اظهارنامه به طرف مقابل در مرحله بعدی به استناد اظهارنامه ابلاغ شده ، دادخواستی تحت عنوان  صدور حکم مبنی بر تأیید فسخ به طرفیت مقابل به دادگاه داده می شود که از طریق دادرسی و اثبات حقانیت ، حکم به تأیید فسخ صادر می شود . این حکم پس از اعتراض در مرحله تجدید نظر یا عدم تجدید نظر خواهی از طرف محکوم علیه قطعی شده و نیاز به صدور اجرائیه ندارد زیرا حکم صادره اعلامی است . تکالیف طرفین پس از فسخ : اگر بعد از قطعیت حکم پس از فسخ اجاره ، فسخ کننده موجر باشد ودیعه را به دفتر شعبه دادگاه واریز می کند و سپس درخواست خلع ید مستاجر را می خواهد زیرا رابطه استیجاری ، از بین رفته و تصرفات مستاجر از این تاریخ به بعد غاصبانه می باشد . اگر فسخ کننده مستاجر باشد باید محل ملک را تخلیه و کلید آن را به دفتر دادگاه ارائه نماید و تقاضای ودیعه خود را علیه موجر ارائه کند . از این تاریخ امتناع موجر از استرداد ودیعه ، خسارات دیرکرد آن هم مشمول اصل طلب می گردد . نویسنده : حمیدرضا کاکاوند  
بطلان اجاره | بررسی شرایط بطلان اجاره | انحلال اجاره...
  • 1486
در زمینه بطلان اجاره در قانون روابط موجر و مستاجر اعم از سال 1356، 1362،  1376 ، تحت عنوان بطلان اجاره موادی پیش بینی نگردیده است اما موارد بطلان اجاره در قانون مدنی در باب اجاره مواردی ذکر گردیده است که ذیلاً بررسی می گردد : در ماده 481 قانون مدنی عنوان داشته  هر گاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود بنابراین هرگاه شخص مستاجر که ملکی را اجاره نموده است اگر عین اجاره به علت خرابی هایی که دارد وقابلیت رفع عیب و تعمیر آن وجود نداشته باشد از قابلیت انتفاع خارج شود به طرزی که نتوان رفع عیب نمود در این مورد اجاره نامه باطل می شود . یکی دیگر از موارد بطلان اجاره ماده 497 قانون مدنی میباشد که عنوان داشته : عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل می شود و اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می گردد . این ماده بیانگر آن است که در بسیاری از موارد موجر لزوماً مالکین عین مستاجره اعم از عرصه و اعیان نمی باشد بلکه خود نیز مالک منافع آن می باشد به عنوان مثال صلح عمری تنظیم گردیده که طبق آن صلح مالک عرصه و اعیان در مدت عمر شخصی که به وی منافع آن صلح گردیده منافع استفاده از آن را به وی واگذار کرده است در این صورت شخص متصرف تا پایان عمر خود حق دارد از منافع آن مال استیفاء نماید اما شخص می تواند آن منافع را به شخص دیگری ( ثالث ) اجاره دهد در اینصورت چون استفاده از منافع ملک بر اساس مدت عمر موجر می باشد چنانچه موجر فوت نماید اجاره باطل می شود و بر عکس آن نیز در مورد مستاجر می باشد اگر قرارداد اجاره ای توسط موجر و مستاجر تنظیم گردیده باشد و متصف به زمان خاصی نباشد به عنوان مثال یک سال ، دوسال ، یا بیشتر بلکه تا پایان عمر مستاجر منافع آن به عقد اجاره به متصرف که همان مستاجر است واگذار گردیده باشد در این صورت با فوت مستاجر اجاره باطل می شود . مورد سوم در مورد ماده 499 قانون مدنی است که اشعار داشته است هر گاه متولی با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد  اجاره به فوت او باطل نمی گردد . مفهوم مخالف آن این است که هر گاه متولی یعنی کسی که حق اداره کردن مال موقوفه را داشته است بر خلاف منظور وقف یعنی آنچه که واقف به جهت آن مال موقوفه را وقف نموده است بر خلاف صرفه و صلاح موضوع وقف آن را اجاره داده باشد در این صورت با فوت متولی اجاره باطل می گردد . مورد چهارم ماده 500 قانون مدنی است که عنوان داشته است در بیع شرط مشتری می تواند مبیع را برای مدتی که بایع حق خیار ندارد اجاره دهد و اگر اجاره منافی با خیار بایع باشد بوسیله جعل خیار یا نحو آن حق بایع را محفوظ دارد و الا اجاره تا حدی که منافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود مفهوم این ماده آن است که لازم است در وهله اول مفهوم بیع شرط تعریف شود . بیع شرط بیعی است که شخصی به عنوان بدهکار برای پرداخت بدهی خود و برای پرداخت تضمین پرداخت آن با شخص طلبکار قراردادی را تنظیم می نماید که در ذیل قرارداد مدت زمان بازپرداخت بدهی خود را معین می نماید و در ذیل قرارداد شرط می گردد اگر چنانچه بدهکار در ظرف مهلت مقرر بدهی خود را به طلبکار نپردازد ملک بدهکار به مالکیت طلبکار درآید بدینوسیله جبران بدهی خود را نموده باشد و تضمینی باشد برای باز پرداخت بدهی . در اینگونه موارد مدتی برای باز پرداخت بدهی توسط بدهکار به طلبکار تعیین می شود اگر طلبکار که مالک را در اختیار گرفته است در آن مدتی که زمان بازپرداخت بدهی توسط بدهکار تعیین شده است ملک را به دیگری اجاره دهد آن اجاره صحیح است به عنوان مثال مدت بدهی 6 ماه تعیین گردیده است در ظرف آن 6 ماه طلبکار می تواند ملکی را که بابت تضمین طلب خود از بدهکار گرفته به عقد اجاره به دیگری واگذار نماید ولی چنانچه از مدت زمان تعیینی به عنوان مثال 6 ماه در این مثال بیشتر اجاره دهد در اینصورت آن اجاره نسبت به مازاد زمان تعیین شده باطل می باشد مگر اینکه شخص طلبکار که قصد اجاره ملک را داشته است با مستاجر این شرط را بنماید که اگر به مدت بیش از زمان تعیین شده به اجاره واگذار گردیده و مالک ملک که بدهکار می باشد بدهی خود را پرداخت و شخص موجر که مکلف به برگرداندن ملک به شخص بدهکار می باشد مکلف به رد کردن مال می باشد اجاره برای بقیه مدت منفسخ می گردد در اینگونه موارد اگر به مدت بیش از زمان تعیین شده نیز اجاره داده شده باشد و مستاجر بعدی هم مورد قبول واقع شده باشد اجاره صحیح است در غیر اینصورت باطل . نویسنده : حمیدرضا کاکاوند
تفاوت اجرت المسمی و اجرت المثل
  • 2652
مرسوم است هنگامی که مالک قصد واگذاری منافع مالش را به دیگری دارد؛ فی‌مابین موجر و مستأجر قرارداد اجاره منعقد می‌شود‌ و به طور معمول میزان اجاره بها در قرارداد قید می‌گردد. عوضی را که طرفین درباره‌ی اجاره‌ی اشیاء و املاک نسبت به آن توافق کرده اند در اصطلاح اجرت المسمی می‌نامند. حال اگر مستأجر از پرداخت اجاره در موعد مقرر سرباز زند و موجر برای احقاق حق خود و مطالبه‌ی اجور معوقه به مراجع قضایی مراجعه کند، مستأجر محکوم می‌شود به پرداخت همان مبلغی که در قرارداد منعکس شده است اما در موارد مختلفی ممکن است، فرد از اموال دیگری استیفاء منفعت نماید بدون اینکه قرارداد اجاره فی‌‌مابینشان منعقد شده باشد به طور مثال زمانی که فرد ملک دیگری را غصب می‌نماید یا به موجب عقد باطل متصرف ملکی می‌گردد یا پس از پایان دیگری را غصب مینماید یا به موجب عقد باطل متصرف ملکی می‌گردد یا پس از پایان مدت عقد اجاره همچنان، مورد اجاره را در تصرف دارد؛در همه‌ی موارد متصرف از منافع مال دیگری استفاده می‌کند بنابراین مالک می‌تواند بهای این استیفاء منافع را دریافت نماید ولی آنچه را که شخصی در برابر تفویت منافع مال دیگری باید به او بپردازد به اعتبار این که درباره‌ی میزان آن قراردادی وجود ندارد اجرت المثل می‌گویند؛ در واقع تعهد به پرداختن اجرت المثل ریشه‌ قراردادی ندارد و با توجه به نظر کارشناسی مشخص می‌گردد. نویسنده : آتوسا جلیلی
چک تخلیه | مطالبه چک ضمانت تخلیه | نحوه نوشتن چک ضمانت...
  • 1759
به طور کلی می توان گفت جهت وصول چک برگشتی 3 روش وجود دارد : 1- شکایت کیفری 2- شکایت حقوقی 3- از طریق مراجعه به اداره اجرای اسناد رسمی اخذ چک از مستاجر بابت تضمین مورد اجاره در موعد مقرر بسیار رایج است . بدین نحو که یا در متن چک عبارت « بابت تضمین تخلیه » قید می گردد و یا بدون قید عبارت مزبور در چک درقرارداد اجاره به چک تضمین تخلیه اشاره می شود و با ذکر شماره چک بیان می شود که چک در صورتی قابل وصول است که مستاجر به تعهد خود مبنی بر تخلیه مورد اجاره عمل ننماید ؛ در این صورت تعقیب کیفری صادر کننده چک که به تعهد خود عمل ننموده منتفی می گردد . بنابراین  با طرح دعوای حقوقی و اثبات این موضوع که مستاجر به تعهد خود عمل ننموده حکم به پرداخت وجه چک توسط دادگاه ، صادر می گردد . حال میخواهیم حالتی را در نظر بگیریم که مستاجر به تعهد خود عمل نموده اما موجر از پس دادن چک به صادر کننده آن خودداری می نماید . در اینصورت مستاجر می تواند با طرح دعوای حقوقی استرداد چک و اثبات این موضوع که به تعهد خود عمل نموده چک را از موجر بازستاند  . نویسنده : آتوسا جلیلی  
تفاوت دعوای تصرف عدوانی و تخلیه
  • 1193
باید گفت دعوای تصرف عدوانی و تخلیه دو دعوای متفاوت می باشند که برای طرح هر یک از آنها باید شرایطی وجود داشته باشد که با دیگری متفاوت است . دعوای تصرف عدوانی و تخلیه صرفاً در مورد املاک قابل طرح می باشد و قابلیت مطرح شدن در مورد اموال منقول مثل اتومبیل را ندارند . در دعوای تخلیه مشخص می باشد که مالک کیست و همچنین تصرف سابق خوانده در ملک کاملاً قانونی بوده است اما خواهان مدعی است که ادامه تصرف خوانده در ملک بر خلاف قرارداد و یا قانون بوده مانند مستاجری که پس از انقضای مدت اجاره در قرارداد همچنان عین مستاجر را در تصرف دارد و مالک می تواند علیه او دعوای تخلیه را مطرح کند . در دعوای تصرف عدوانی ، خواهان دعوا برای اثبات ذی حقی خود به سابقه تصرفش استناد می کند ، در واقع قانونگذار به متصرف قبلی مال غیر منقول که ملک عدواناً از تصرف وی خارج شده حق داده است که بدون نیاز به ارائه دلایل مالکیت به صرف اثبات تصرف قبل خود از دادگاه حکم به رفع تصرف متصرف فعلی را بگیرد ، حتی اگر متصرف فعلی ، مالک باشد . به این نکته نیز باید اشاره نمود که شکست در دعوای تصرف عدوانی مانع اقامه دعوای مالکیت نمی باشد . نویسنده : آتوسا جلیلی
نکاتی راجع به خرید و فروش ملک و خسارت وجه الالتزام...
  • 1101
نکات مهم : 1- بهتر است پرداخت قسط دوم از ثمن معامله در بنگاه املاکی که قرارداد منعقد شده ، صورت گیرد و در مقابل پرداخت ، رسید دریافت گردد . 2- به موجب قانون ،دولت ، فقط شخصی را مالک می شناسد که ملک به اسم او به ثبت رسیده باشد. (ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک ) بنابراین در این فاصله (فاصله بین تنظیم مبایعه نامه تا تنظیم سندرسمی) برای خریدار بسیار حیاتی است و ممکن است در این مدت دچار مشکلات متعدد شود. بنابراین بهتر است حد الامکان این فاصله کوتاهتر شود . 3- اگر فروشنده در روز مقرر در دفترخانه حاضر نگردید ، چه راهکاری پیش روی خریدار است ؟؟ وی می تواند پس اخذ گواهی عدم حضور با همان کیفیات توضیح داده شده ، دادخواستی          مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی و مطالبه خسارت وجه الالتزام را تا روز انجام تعهد در دادگاه حقوقی بر علیه فروشنده مطرح کند. 4- اگر خریدار در دفترخانه حاضر نگردید ، فروشنده چه اقدامی می تواند انجام دهد؟؟ فروشنده می تواند پس از اخذ گواهی عدم حضور ، دادخواستی مبنی بر مطالبه وجه الباقی ثمن              معامله به انضمام خسارت وجه الالتزام را تا تاریخ انجام تعهد بر علیه خریدار در دادگاه حقوقی مطرح کند .  5- هر یک از طرفین در صورت عدم حضور دیگری باید گواهی عدم حضور را دریافت کند اما پس اخذ گواهی مذکورمی تواند در دادگاه ، وجه الالتزام را مطالبه نکند . آن چیزی که برای طرفین ضروری و حیاتی است انجام تعهد اولیه (تنظیم سند رسمی از سوی فروشنده و پرداخت الباقی ثمن از سوی خریدار) است . نویسنده : غزاله رحیمی فراهانی
چگونه می توان خسارت وجه الالتزام ناشی از عدم انجام تعهد طرف مقابل در خ...
  • 1792
شرایط مربوط به تنظیم سند: اولین مطلب تاریخ تنظیم سند است که بر اساس توافق طرفین انتخاب می شود.به طور مثال مقرر می گردد مورخ 1395/9/17 در دفترخانه 105 تهران برای تنظیم سند حاضر گردند. دومین مطلب ، وجه الالتزام است که بر سر این مبلغ نیز می توان توافق کرد. ماده 230 قانون مدنی به طرفین معامله این امکان را می دهد که اگر یکی از طرفین به تعهد خود عمل نکرد ،متخلف مبلغی را به عنوان خسارت تادیه نماید.به طور مثال این گونه درج می گردد که چنانچه هر یک از طرفین در مورخ 1395/9/17 در دفترخانه مذکور حاضر نگردند ، از باب خسارت عدم انجام تعهد روزانه مبلغ 1000000 ريال تعیین می گردد. سومین مطلب ، گواهی عدم حضور است . هر یک از طرفین در مهلت مقرر در قرارداد  ، باید در دفترخانه تعیین شده حاضر شوند و چنانچه یکی از طرفین حاضر نشوند سردفتر محترم دفترخانه مذکور می تواند برای شخص حاضر گواهی عدم حضور صادر کند . نکات: 1- هر یک از طرفین باید با آمادگی کامل در دفترخانه حاضر شوند و آمادگی انجام تعهدات خود را داشته باشند و صرف حضور فیزیکی در دفترخانه به منزله انجام تعهدات نیست و اگر شخصی بدون آمادگی در دفترخانه حضور یابد در حکم عدم  حضور است. به طور مثال خریدار و فروشنده در تاریخ مقرر در دفترخانه حضور یافتند اما خریدار چک آخرین پرداخت را تنظیم ننموده و آمادگی پرداخت آخرین قسط را ندارد و یا فروشنده پایان کار منزل را نگرفته و اصلا سند قابلیت انتقال ندارد در چنین صورتی نیز می توان گواهی عدم حضور را گرفت . بنابراین شروط اصلی گرفتن گواهی عدم حضور الف)حضور نیافتن طرف مقابل یا حضور بدون آمادگی است ب) حضور شخص متقاضی گواهی عدم حضور و آمادگی وی برای انجام تعهداتش 2- در گفتارهای گذشته به این مطلب اشاره شد که دفترخانه حتما باید مشخص و معین باشد یعنی بگوییم دفترخانه 803 تهران . اهمیت این مطلب در این قسمت نمایان می شود که زمانی که دفترخانه و تاریخ معین می گردد هر یک از طرفین میدانند کی و کجا باید تعهدات خود را عملی کنند و امکان گرفتن گواهی عدم حضور و سپس خسارت تاخیر نیز ایجاد می گردد .  3- با اخذ گواهی عدم حضور می توانید خسارت وجه الالتزام را نیز دریافت کنید . 4- نکته پایانی آنکه گاهی طرفین در روز قبل از دفترخانه به صورت شفاهی توافق می نمایند که مثلا ساعت 10 صبح در  دفترخانه مذکور حضور یابند اما در بعضی موارد این توافق حاصل نمی شود پس بهتر است برای اخذ گواهی عدم حضور شما یک روز کاری خود را آزاد کنید و از ساعت 8 صبح تا 2 بعد ازظهر (به صورت معمول تا پایان وقت اداری دفاتر اسناد رسمی ) در آن جا حضور داشته باشید و سپس گواهی عدم حضور را دریافت کنید . 5- اخذ گواهی عدم حضور به منزله عدم انجام تعهدات طرف مقابل است . نویسنده : غزاله رحیمی فراهانی
چگونه آسوده خاطر ، پول معامله ملکی خود را تضمین کنیم؟...
  • 1163
چگونه آسوده خاطر ، پول معامله ملکی خود را تضمین کنیم؟ ثمن معامله : یک قسمت از مبایعه نامه را به خود اختصاص می دهد و به طور عامیانه به معنی پول ملک می باشد یعنی وجهی که در مقابل ملک می پردازید. در این قسمت شرایط پرداخت ثمن بر اساس توافق طرفین به طور کامل ذکر می شود. در حال حاضر، عرف بدین گونه است که معمولا ثمن در سه قسط پرداخت می شود.یک سوم هنگام تنظیم مبایعه نامه ، یک سوم پس از اخذ پایان کار (یا هر زمان توافقی دیگر) و یک سوم هنگام تنظیم سند.اگر زمان تخلیه و تنظیم سند در یک تاریخ باشد قسط آخر ، همان زمان تنظیم سند است اما اگر زمان تخلیه روزی غیر از تاریخ تنظیم سند باشد، خریدار می تواند مبلغی از ثمن را برای روز تخلیه نزد خود نگه دارد و در این حالت ممکن است پرداخت سوم به روز تخلیه موکول شود. نکات: 1- با توجه به مشکل بودن جابه جایی پول نقد ، معمولا پرداخت های خریدار در قالب چک می باشد.در این حالت تنها چیزی که می تواند فروشنده را آسوده خاطر کند ، چک بانکی یا چک رمز دار است. (در مرحله تنظیم مبایعه نامه (قسط اول) بهتر است چک رمز دارد نباشد چون اگر معامله صورت نگیرد ، خریدار متضرر گردیده.زمانی که خریدار اقدام به گرفتن چک رمزدار می کند این چک باید به اسم و حساب شخص یا اشخاص فروشنده صادر شود و اگر قرارداد به هر دلیلی منعقد نشود خریدار دچار مشکل می شود اما در مراحل بعدی پرداخت این مشکل وجود ندارد) 2- تعهد فروشنده به عنوان مالک در این قسمت آن است که پس از انعقاد مبایعه نامه ، اقدام به اخذ پایان کار نماید و تمام کارهای مربوط به شهرداری و .... ، را خود انجام دهد و در تاریخ مقرر تخلیه نماید.تعهد خریدار نیز این می باشد که مطابق قرارداد تمامی مراحل ثمن را به موقع پرداخت کند و تعهد هر دو طرف بعد از تمامی این مراحل این است که در تاریخ مقرر در دفترخانه اسناد رسمی تعیین شده ، حضور یابند. نکات بسیار طلایی در هنگام معامله : الف ) فروشنده در این قسمت می تواند حق فسخی برای خود قائل شود بدین توضیح که چنانچه چک خریدار در هر یک از مراحل پرداخت با گواهی عدم پرداخت مواجه شد ، فروشنده حق فسخ خواهد داشت. ب ) نکته بسیار مهم این است که حتما طرفین برای تنظیم سند، یک دفترخانه مشخص را انتخاب نمایند مثلا ذکر شود در مورخ 1395/7/14 طرفین متعهد گردیدند در دفترخانه 803 تهران برای تنظیم سند حضور یابند. نویسنده : غزاله رحیمی فراهانی