خدمات ما
اجاره اماکن تجاری
  • 1760
به طوری که می دانیم نحوه اجاره اماکن تجاری و حق و حقوقی که در داخل آن حقوق روابط استیجاری وجود دارد با اماکن مسکونی متفاوت می باشد چرا که در اماکن تجاری گاهاً بحث در مورد سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت بوجود می آید . قبل از ورود به این مبحث لازم است که با مفاهیم سرقفلی و حق کسب آشنا شویم . در واقع حق کسب عبارت می شود از رونق دادن محل تجاری توسط مستاجری که در آن واحد تجاری با صنفی که دارد و کارکردی که نموده است باعث افزایش بهره وری و جذب مشتری گردیده است . هرگاه بعد از گذشت مدت زمانی بخواهیم این مستاجر را تخلیه نماییم بایستی حق و حقوق کسب و پیشه ایشان را بر طبق قیمت عادله روز طبق نظر کارشناس بپردازیم و با کیفیتی که در قوانین موجر و مستاجر آمده است تخلیه نماییم . مساله بعدی در مورد سرقفلی است . سرقفلی نیز به همین معناست لیکن سرقفلی در ابتدا می تواند توسط خود مالک نیز ایجاد شود به طوری که در ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مربوط به سال 1376 آمده :  هرگاه مالک ، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید . همچنین مستاجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد بعد از آشنایی به مفاهیم حق کسب و سرقفلی به قوانین روابط موجر و مستاجر سال 1356 مروری خواهیم نمود. طبق ماده 19 این قانون ، عنوان داشته در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت ، به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد . به طوری که ملاحظه شد در این ماده برای مستاجر حق انتقال به غیر بوجود آمده است که در اجاره نامه این حق برای وی معین گردیده است اما چنانچه مستاجری حق انتقال به غیر نداشته باشد نمیتواند منافع ملک استیجاری را به عقد اجاره به دیگری اجاره دهد اگر از قرارداد تخلف بنماید مطابق تبصره 1 همان قانون ماده 19 صراحتاً اشعار داشته که مالک می تواند تخلیه وی را از محاکم دریافت نموده و در اینصورت حق و حقوق کسب و پیشه و تجارت وی تبدیل به نصف می گردد . طبق این تبصره آمده است : در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت برای اینکه این اتفاق برای مستاجر بوجود نیاید در زمانی که حق انتقال به غیر در قرارداد اجاره از وی سلب گردیده بهترین راه ارسال اظهارنامه است که به قصد اعلام انتقال منافع به غیر توسط مستاجر به موجر داده شود اگر موجر موافقت خود را اعلام بنماید موضوع منتفی است و انتقال عملی می شود . اگر موجر موافقت خود را اعلام ننماید یا صراحتاً مخالفت نماید در اینصورت طبق ذیل ماده 19از قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند در اینصورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط مورد اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود . این روش در واقع روش انتقال سریع و قانونی با کسب اجازه از دادگاه برای انتقال منافع مورد اجاره مستاجر اول به مستاجر بعدی است . اما لازم است بدانیم طبق تبصره 2 همان ماده : حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود در واقع نکته بعدی این است که حق کسب پیشه یا تجارت و یا سرقفلی صرفاً در مورد املاک تجاری است و در املاک مسکونی چنین حقی پیش بینی نگردیده است قوانین حاکم بر این دو حق ، قوانین موجر و مستاجر سال 1356 و سال 1376 می باشد چرا که در قانون سال 1362 صرفاً به قوانین حاکم بر اماکن مسکونی حکومت دارد و در مورد املاک تجاری و صحبت از سرقفلی مطلبی به میان نیامده است اما اگر روابط استیجاری طرفین بعد قانون سال 1376 باشد در اینصورت قانون حاکم بر روابط استیجاری آنها قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 که از که از ابتدای مهرماه سال 1376 لازم الاجرا ، شد می باشد . در ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 به طوری که عنوان شد سرقفلی در دو جا عنوان گردیده است : 1- زمانی که مالک بخواهد ملک تجاری خود را به اجاره به دیگری واگذار کند از همان ابتدا می تواند سرقفلی از مستاجر دریافت کند . 2- زمانی که مستاجری مدتی در ملکی فعالیت تجاری داشته و برای خویش رونقی بوجود آورده است در اینصورت اگر حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند از مستاجر جدید سرقفلی دریافت نماید . نکته 1 – تفاوت قانون موجر و مستاجر سال 1356 با سال 1376 در این است که در قانون سال 56 فرض بر این است که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد اگر مستاجر مدعی است که حق انتقال به غیر دارد باید این شرط در قرارداد اشاره شده باشد در اینصورت اگر سکوت به میان آمده باشد یا رسماً سلب شده باشد فرض بر این است که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد . اما در سال 1376 فرض قانونگذار در این است که مستاجر حق انتقال به غیر دارد مگر انکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد . پس اگر در قرارداد اجاره صحبتی از حق انتقال به غیر و یا سلب آن به میان نیامده باشد فرض بر این است که مستاجر حق انتقال به غیر دارد اما سایر شرایط و ضوابط و چگونگی انتقال منافع مال استیجاری توسط مستاجر اول به مستاجر بعدی همانند شرایط قانون در روابط استیجاری سال 1356 می باشد . نویسنده : حمیدرضا کاکاوند
فسخ اجاره
  • 1920
قبل از آن که به بررسی فسخ اجاره بپردازیم در مورد انواع اجاره و قوانین آن صحبت میکنیم. به طور کلی اجاره ملک می توند مسکونی ، اداری و یا تجاری باشد. نیک می دانیم که سه قانون روابط موجر و مستاجر در این زمینه به تصویب رسیده است. یکی قانون روابط موجر  ومستاجر سال 1356 دیگری مربوط به سال 1362 و آخری نیز مربوط به سال 1376 می باشد. هر کدام از قوانین در مورد اماکن استیجاری زمان تصویب خود حکومت دارد و در زمان تصویب قانون موخر ، قانون قبلی نسخ و قانون جدید برای آن حکم فرما می باشد به طور مثال ملکی که در سال 61 اجاره شده به قانون سال 1356 مربوط می شود اما تجاری و اداری این برهه کماکان با قانون سال 1356 تنظیم می گردید. زیرا قانون سال 1362 فقط به املاک مسکونی حکومت داشت از مهرماه سال 76 به بعد کلیه اماکن تجاری ، اداری و مسکونی بر طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 تنظیم می گردد. اما در چه صورت می توان تقاضای فسخ اجاره را مطرح کرد که مطابق قوانین حاکم در ذیل بررسی می شود : الف ) قانون سال 1356 : 1- درخواست فسخ اجاره طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 از طرف مستاجر : فصل اول‌: کلیات‌ ماده 1 ـ هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف‌ متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان ‌اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم‌ از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یانشده باشد، مشمول مقررات این قانون است‌. ماده 2 ـ موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی‌باشد: 1 ـ تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی‌. 2 ـ اراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آنها و باغهایی که منظور اصلی از اجاره بهره‌برداری از محصول آنها باشد. 3 ـ ساختمانها و محلهایی که به منظور سکونت عرفا به طور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده می‌شود. 4 ـ کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرکها که گواهی خاتمه ساختمانی آنها از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال 1354 صادر شده ومی‌شود. 5 ـ خانه‌های سازمانی و سایر محلهای مسکونی که از طرف ‌وزارتخانه‌ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص‌، اعم‌از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان‌آنها قرار می‌گیرد. در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع‌ قوانین و مقررات مخصوص بخود یا قرارداد فی‌مابین می‌باشد. هرگاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یاقرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کندبر حسب مورد از طرف دادستان یا رئیس دادگاه بخش مستقل به او اخطار می‌شود که ظرف یکماه محل را تخلیه نماید در صورت‌امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان‌یا موسسه یا اشخاص مربوط داده می‌شود. 6 ـ واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره ‌واگذار گردد. فصل دوم‌: میزان اجاره بها و ترتیب پرداخت آن‌ ماده 3 ـ در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان‌اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه‌تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر یا عملی شده‌است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این‌قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین ‌می‌شود. ماده 4 ـ موجر یا مستاجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه‌زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید،مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده‌ مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین‌یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه‌باجلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهدکرد حکم دادگاه در این مورد قطعی است‌. ماده 5 ـ موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن‌دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل‌،مستاجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تاروز صدور حکم‌، محکوم می‌نماید. دایره اجرا مکلف است‌خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قراردوازده درصد در سال احتساب و از مستاجر وصول و به موجربپردازد مستاجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بهامابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخیر تادیه به‌شرح فوق درخواست کند. تبصره ـ مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین‌اجاره‌بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود. ماده 6 ـ مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه ‌اجرت ‌المسمی و پس از انقضا مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان‌ اجرت ‌المسمی آخر هرماه جاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده‌ قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد اجاره ‌بها را به‌میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتیکه میزان آن‌ معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک ‌مشابه تشخیص می‌دهد برای هرماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نمایند قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت  و یا بانکی که از طرف‌ سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه ‌رسمی است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند تحویل دهد هرگاه اجاره‌نامه عادی‌بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت‌موجر به یکی از دفاتر اسناد رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت‌دارد. دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز بوسیله اداره ثبت محل‌مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت‌وجه تودیع شده به دفترخانه مزبور مراجعه نماید. 2- درخواست فسخ اجاره طبق قانون روابط موجر ومستاجر سال 56 از طرف موجر : ماده 14 ـ در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن‌حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این‌حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.     1 ـ در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیردر اجاره‌نامه و یا موردی که اجاره نامه‌ای در بین نباشد مورد اجاره راکلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملا ازطریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جزاشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.     2 ـ در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یاتجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی ازقبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند بدون اینکه ‌طبق ماده 19 این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.     3 ـ در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره‌ هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصا در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای‌سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این‌صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه‌ مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره‌پذیرفته نمی‌شود.     4 ـ در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس ازانقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد.     5 ـ هرگاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل‌تعمیر نباشد.     6 ـ در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری‌که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.     7 ـ در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای‌شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل‌خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق‌باشد.     8 ـ در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌باشد.     9 ـ در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون ازپرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که‌اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روزقسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه‌رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدوراجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید. هرگاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده راتودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواندبه استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست‌تخلیه عین مستاجره را بنماید. هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجرمی‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه‌مراجعه کند. در موارد فوق هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه براجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به‌پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجرپرداخت می‌گردد، ولی هر مستاجر فقط یکبار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است‌. تبصره 1 ـ در صورتی که مستاجر دوبار ظرف یکسال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند 9 این ماده اقدام به پرداخت ‌اجاره‌بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به ‌موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند باتقدیم دادخواست مستقیما از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجررا بنماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است‌. تبصره 2 ـ در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب‌یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به‌اجاره محل سکنی خواهد بود. تبصره 3 ـ در مورد بند شش این ماده اگر مستاجر مرکز فساد که‌ قانونا دایر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید. دادستان‌ علاوه بر انجام وظایف قانونی خود به محض صدور کیفر خواست‌ به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می‌دهد. تبصره 4 ـ در صورتی که مستاجر محل سکنی در شهر محل‌سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس ازانقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید. ب) قانون سال 1362 : به طوریکه گفته شد فقط در مورد املاک مسکونی است و موارد فسخ اجاره چه از طرف موجر چه مستاجر در مورد املاک تجاری و اداری تحت حکومت قانون سال 1356 است. 1- درخواست فسخ اجاره طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 از طرف مستاجر : ماده 6 ـ در موارد زیر مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ نماید:     1 ـ در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قیدشده منطبق نباشد. (با رعایت ماده 415 قانونی مدنی‌)     2 ـ در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق‌یابد.     3 ـ هرگاه مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی واقع شود به‌نحوی که موجب نقص انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد. 2- درخواست فسخ اجاره طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 از طرف موجر : ماده 8 ـ موجر می‌تواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم‌تخلیه را از دادگاه درخواست کند:     الف ـ در موردی که مستاجر با سلب حق انتقال به‌ غیر مورداجاره را کلا یا جزئا به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملا از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده ‌دیگری جز اشخاص تحت‌الفکاله قانونی خود قرار داده باشد.     ب ـ در صورتی که در اجاره‌نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال‌ قطعی شرط شده باشد.     ج ـ در صورتی که از مورد اجاره برخلاف منظور و جهتی که درقرارداد اجاره قید شده استفاده گردد.     د ـ در صورتی که مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره‌بها در مهلت‌مقرر از آن شرط تخلف نماید.     تبصره 1 ـ در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر ازکسب یا پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع ‌مقررات مربوط به‌اجاره محل سکنی است‌.     تبصره 2 ـ اگر مستاجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد به محض ثبوت آن در دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره راتخلیه و در اختیار موجر قرار می‌دهد. ج) قانون سال 1376 : همانند قانون سال 1356 هم تجاری وهم اداری را شمال می شود و هم مسکونی را که ذیلاً بررسی می شود . در قانون سال 1376 موارد فسخ اجاره چه از طرف موجر و چه از طرف مستاجر صراحتاً پیش بینی نگردیده است اما ه عمومات قانون مدنی و موارد امکان فسخ اجاره در قانون سال 1356 استناد می شود . الف : موارد فسخ اجاره طبق قانون مدنی : ماده 476 - موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجرکند و در صورت امتناع موجر اجبارمی شود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ دارد. ماده 477 - موجر باید عین مستاجر را درحالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه ازآن را بکند. ماده 478 - هرگاه معلوم شودعین مستاجره درحال اجاره معیوب بوده مستاجرمی توانداجاره رافسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد. ماده 479 -عیبی که موجب فسخ اجاره می شودعیبی است که موجب نقصان منفعت یاصعوبت درانتفاع باشد. ماده 480 - عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت درعین مستاجره حادث شودموجب خیار است و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است . ماده 481 - هرگاه عین مستاجره بواسطه عیب ازقابلیت انتفاع خارج شده ونتوان رفع عیب نموداجاره باطل می‌شود.  ماده 482 – اگر مورد اجاره عین کلی باشد وفردی که موجرداده معیوب درآید مستاجر حق فسخ ندارد ومی‌تواند موجررا مجبوربه تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشدحق فسخ خواهدداشت . ماده 483 - اگردرمدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلا یا بعضا تلف شوداززمان تلف نسبت به مقدارتلف شده منفسخ می شودودرصورت تلف بعض آن مستاجرحق دارداجاره رانسبت به بقیه فسخ کندیافقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید. ماده 484 - موجر نمی توانددرمدت اجاره درعین مستاجره تغییری دهدکه منافی مقصود مستاجر از استیجارباشد.  ماده 485 - اگر در مدت اجاره درعین مستاجره تعمیراتی لازم آیدکه تاخیر درآن موجب ضرر موجر باشد مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبوره گردد اگر چه درمدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند ازعین مستاجره کلا یا بعضا استفاده نماید در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت . ماده 486 - تعمیرات وکلیه مخارجی که درعین مستاجره برای امکان انتفاع ازآن لازم است بعهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یاعرف بلد برخلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع ازعین مستاجره لازم می باشد. ماده 487 - هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجرقادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد. ماده 488 - اگر شخص ثالثی بدون ادعاء حقی درعین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجرگردد درصورتی که قبل ازقبض باشدمستاجرحق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود می تواند برای رفع مزاحمت ومطالبه اجرت المثل بخود مزاحم رجوع کند و  اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد و فقط می تواند به مزاحم رجوع کند. ماده 492 – اگر مستاجر عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره راخواهد داشت . ماده 496 – عقد اجاره بواسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد. ماده 498 – اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ درصورت نقل را برای خود شرط کرده باشد. ب: موارد فسخ اجاره طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 : رجوع کنید به قبل روش درخواست فسخ اجاره : برای درخواست فسخ اجاره به علتهایی که قبلاً بررسی شد ابتدا باید اظهارنامه ای از طرف صاحب حق فسخ ( چه موجر علیه مستاجر یا بالعکس ) به طرف مقابل داده می شود و حق فسخ با این جمله که فسخ نموده ام ( فعل به زمان گذشته باید باشد ) ارائه می شود پس از ابلاغ اظهارنامه به طرف مقابل در مرحله بعدی به استناد اظهارنامه ابلاغ شده ، دادخواستی تحت عنوان  صدور حکم مبنی بر تأیید فسخ به طرفیت مقابل به دادگاه داده می شود که از طریق دادرسی و اثبات حقانیت ، حکم به تأیید فسخ صادر می شود . این حکم پس از اعتراض در مرحله تجدید نظر یا عدم تجدید نظر خواهی از طرف محکوم علیه قطعی شده و نیاز به صدور اجرائیه ندارد زیرا حکم صادره اعلامی است . تکالیف طرفین پس از فسخ : اگر بعد از قطعیت حکم پس از فسخ اجاره ، فسخ کننده موجر باشد ودیعه را به دفتر شعبه دادگاه واریز می کند و سپس درخواست خلع ید مستاجر را می خواهد زیرا رابطه استیجاری ، از بین رفته و تصرفات مستاجر از این تاریخ به بعد غاصبانه می باشد . اگر فسخ کننده مستاجر باشد باید محل ملک را تخلیه و کلید آن را به دفتر دادگاه ارائه نماید و تقاضای ودیعه خود را علیه موجر ارائه کند . از این تاریخ امتناع موجر از استرداد ودیعه ، خسارات دیرکرد آن هم مشمول اصل طلب می گردد . نویسنده : حمیدرضا کاکاوند  
فسخ اجاره
  • 1976
در زمینه بطلان اجاره در قانون روابط موجر و مستاجر اعم از سال 1356، 1362،  1376 ، تحت عنوان بطلان اجاره موادی پیش بینی نگردیده است اما موارد بطلان اجاره در قانون مدنی در باب اجاره مواردی ذکر گردیده است که ذیلاً بررسی می گردد : در ماده 481 قانون مدنی عنوان داشته  هر گاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود بنابراین هرگاه شخص مستاجر که ملکی را اجاره نموده است اگر عین اجاره به علت خرابی هایی که دارد وقابلیت رفع عیب و تعمیر آن وجود نداشته باشد از قابلیت انتفاع خارج شود به طرزی که نتوان رفع عیب نمود در این مورد اجاره نامه باطل می شود . یکی دیگر از موارد بطلان اجاره ماده 497 قانون مدنی میباشد که عنوان داشته : عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل می شود و اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می گردد . این ماده بیانگر آن است که در بسیاری از موارد موجر لزوماً مالکین عین مستاجره اعم از عرصه و اعیان نمی باشد بلکه خود نیز مالک منافع آن می باشد به عنوان مثال صلح عمری تنظیم گردیده که طبق آن صلح مالک عرصه و اعیان در مدت عمر شخصی که به وی منافع آن صلح گردیده منافع استفاده از آن را به وی واگذار کرده است در این صورت شخص متصرف تا پایان عمر خود حق دارد از منافع آن مال استیفاء نماید اما شخص می تواند آن منافع را به شخص دیگری ( ثالث ) اجاره دهد در اینصورت چون استفاده از منافع ملک بر اساس مدت عمر موجر می باشد چنانچه موجر فوت نماید اجاره باطل می شود و بر عکس آن نیز در مورد مستاجر می باشد اگر قرارداد اجاره ای توسط موجر و مستاجر تنظیم گردیده باشد و متصف به زمان خاصی نباشد به عنوان مثال یک سال ، دوسال ، یا بیشتر بلکه تا پایان عمر مستاجر منافع آن به عقد اجاره به متصرف که همان مستاجر است واگذار گردیده باشد در این صورت با فوت مستاجر اجاره باطل می شود . مورد سوم در مورد ماده 499 قانون مدنی است که اشعار داشته است هر گاه متولی با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد  اجاره به فوت او باطل نمی گردد . مفهوم مخالف آن این است که هر گاه متولی یعنی کسی که حق اداره کردن مال موقوفه را داشته است بر خلاف منظور وقف یعنی آنچه که واقف به جهت آن مال موقوفه را وقف نموده است بر خلاف صرفه و صلاح موضوع وقف آن را اجاره داده باشد در این صورت با فوت متولی اجاره باطل می گردد . مورد چهارم ماده 500 قانون مدنی است که عنوان داشته است در بیع شرط مشتری می تواند مبیع را برای مدتی که بایع حق خیار ندارد اجاره دهد و اگر اجاره منافی با خیار بایع باشد بوسیله جعل خیار یا نحو آن حق بایع را محفوظ دارد و الا اجاره تا حدی که منافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود مفهوم این ماده آن است که لازم است در وهله اول مفهوم بیع شرط تعریف شود . بیع شرط بیعی است که شخصی به عنوان بدهکار برای پرداخت بدهی خود و برای پرداخت تضمین پرداخت آن با شخص طلبکار قراردادی را تنظیم می نماید که در ذیل قرارداد مدت زمان بازپرداخت بدهی خود را معین می نماید و در ذیل قرارداد شرط می گردد اگر چنانچه بدهکار در ظرف مهلت مقرر بدهی خود را به طلبکار نپردازد ملک بدهکار به مالکیت طلبکار درآید بدینوسیله جبران بدهی خود را نموده باشد و تضمینی باشد برای باز پرداخت بدهی . در اینگونه موارد مدتی برای باز پرداخت بدهی توسط بدهکار به طلبکار تعیین می شود اگر طلبکار که مالک را در اختیار گرفته است در آن مدتی که زمان بازپرداخت بدهی توسط بدهکار تعیین شده است ملک را به دیگری اجاره دهد آن اجاره صحیح است به عنوان مثال مدت بدهی 6 ماه تعیین گردیده است در ظرف آن 6 ماه طلبکار می تواند ملکی را که بابت تضمین طلب خود از بدهکار گرفته به عقد اجاره به دیگری واگذار نماید ولی چنانچه از مدت زمان تعیینی به عنوان مثال 6 ماه در این مثال بیشتر اجاره دهد در اینصورت آن اجاره نسبت به مازاد زمان تعیین شده باطل می باشد مگر اینکه شخص طلبکار که قصد اجاره ملک را داشته است با مستاجر این شرط را بنماید که اگر به مدت بیش از زمان تعیین شده به اجاره واگذار گردیده و مالک ملک که بدهکار می باشد بدهی خود را پرداخت و شخص موجر که مکلف به برگرداندن ملک به شخص بدهکار می باشد مکلف به رد کردن مال می باشد اجاره برای بقیه مدت منفسخ می گردد در اینگونه موارد اگر به مدت بیش از زمان تعیین شده نیز اجاره داده شده باشد و مستاجر بعدی هم مورد قبول واقع شده باشد اجاره صحیح است در غیر اینصورت باطل . نویسنده : حمیدرضا کاکاوند
خیانت در امانت
  • 1745
امانتداری یکی از صفاتی است که چه در عرف اجتماع و چه در توصیه های مختلف اخلاقی و دینی مورد تاکید قرار گرفته است، و اهمیت این موضوع تا به این حد است که قانونگذار علاوه بر الزام شخص خائن در امانت به جبران خسارت، این عمل را به واسطه ضرری که به صاحب مال وارد می سازد مستحق مجازات دانسته به گونه ای که ماده 674 قانون مجازات اسلامی به شرح ذیل مجازات این جرم را حبس از شش ماه تا سه سال لحاظ نموده است.  ماده 674 قانون مجازات اسلامی خیانت در امانت را اینگونه جرم انگاری نموده است: "هرگاه اموال منقول یا غیر منقول یا نوشته‌هایی از قبیل‌سفته و چک و قبض و نظایر آن به عنوان اجاره یا امانت یا رهن یا برای وکالت یا هرکار با اجرت یابی‌اجرت به کسی داده شده و بنابراین بوده است که اشیای مذکور مسترد شود یا به مصرف معینی‌برسد و شخصی که آن اشیا نزد او بوده آنها را به ضرر مالکین یا متصرفین آنها استعمال یا تصاحب یا تلف یا مفقود نماید به حبس‌از شش ماه تا سه سال محکوم خواهد شد." با این وجود باید توجه داشت که تحقق این جرم دارای شرایطی است که به صورت ساده و مفید در ادامه به آنها اشاره می گردد. الف) چیزی که به امانت گذاشته می شود مال باشد.: منظور از مال، دارا بودن جنبه ارزش مادی و نقد و تقویم شدن چیزی که به امانت گذاشته می شود به پول می باشد. و الزاما منظور قانونگذار وجه نقد نیست، سند خانه، اسناد تجاری مانند سفته و چک و ... نیز می توانند موضوع جرم خیانت در امانت باشند. ب) مال باید تحت عناوینی خاص نزد شخص گذاشته شود و قرار بر استرداد یا استفاده خاصی از آن مال باشد: به عنوان مثال وقتی کسی مالی را به صاحبش می دهد، یا پولی را بابت یک معامله به فروشنده می دهد تا مالک آن شود و همچنین در حالتی که  مالی را شخصی به دیگری می بخشد خیانت در امانت محقق نشده است. بلکه صاحب مال باید اموال مذکور را به عنوان اجاره، امانت، رهن یا وکالت به کسی بدهد. جهت روشن شدن بیشتر موضوع به نمونه های زیر توجه نمایید: -  مغازه ای ظروفی را جهت مجلس عروسی به شخصی اجاره دهد و مستاجرِ ظروف، با سونیت آنها را تصاحب    می نماید یا می فروشد. - خانمی که قصد سفر به خارج از کشور برای مدت محدودی دارد، طلاهای خود را به همسایه یا دوستش می سپارد و آن همسایه یا دوست طلاها را با طلاهای بدلی عوض نماید و آنها را به دلیل دشمنی قبلی با آن خانم مفقود نماید. -و یا اینکه شخصی سندی را نزد دیگری بابت طلبش به رهن بگذارد و با وجود پرداخت به موقع طلب مال موضوع رهن را امانت گیرنده بفروشد یا در رهن دیگری جهت اخذ وام بگذارد. در تمام موارد زیر قرار بر رد مال پس از مدتی معین یا پس از انجام عملی خاص بوده (با شرط نگهداری و یا   استفاده ای به خصوص) که محقق نشده. نکته مهم: باید توجه داشت الزاما بحث خیانت در امانت جایی نیست که مال را امانت گیرنده تصاحب می کند یا منتقل می سازد و .... بلکه در صورتیکه امانت گذار استفاده خاصی از مال را شرط کرده باشد و استفاده ای خلاف آن صورت گیرد نیز خیانت در امانت محقق شده است. ج) وجود سو نیت: خیانت در امانت از جمله جرایمی است که نیاز به سوء نیت عام و خاص دارد. وجود عمد در انجام اعمالی چون اتلاف یا مفقود کردن از سوی امین برای تحقق جرم لازم است. این سوء نیت در برخی اعمال از جمله انتقال مال امانی یا تصاحب آن تا حدود زیادی مفروض است ولی در سایر موارد باید اثبات گردد و در صورت عدم اثبات صرفا مسئولیت جبران خسارت بر عهده امینی است که مرتکب تقصیر و غفلت در نگهداری مال شده است. نکته بسیار مهم: با توجه به احکام مندرج در قانون مجازات اسلامی و همچنین طبق رأي وحدت رويه شماره 591 - 1373,1,16 ديوان عالي كشور خيانت در امانت از جرائم مضر به حقوق خصوصي و مصالح عمومي است. و قابل گذشت نمی باشد بلکه گذشت شاکی اسباب تخفیف در مجازات است. و بسته به مورد در حبس مجرم تخفیف داده خواهد شد و یا تدابیری دیگر برای مجازات متهم از سوی دادگاه لحاظ می گردد. بدیهی است پی بردن به تحقق جرم خیانت در امانت و اثبات آن دارای پیچیدگیهای بسیاریست، و نیازمند پیگیری مختص به خود و چیدمان اسناد و مدارک کافی و مستحکم می باشد. لذا می بایست جهت طرح این دعوا یا دفاع در برابر اتهام ارتکاب خیانت در امانت از وکلای خبره و مطلع بهره جست. نویسنده : محمد امین نجفی
تهدید به قتل
  • 1420
تهدید در لغت به معنای ترساندن و بیم دادن از انجام یا عدم انجام عمل خاص یا وقوع خطری قریب الوقوع می باشد اما تهدید به قتل معنای فراتری دارد. موضوع بحث ما تهدیدی نیست که شخص از جانب آتیه کاری یا موجودی خارجی یا عدم امنیت ذهنی احساس می نماید؛ بلکه تهدیدی است که مستقیما از سوی شخصی یا اشخاصی دیگر و به صورت غیر قانونی علیه تمامیت و سلامت جسمانی، آبرو یا مال خود یا بستگان نزدیک شخص صورت می پذیرد. عنصر قانونی جرم تهدید و اخاذی، ماده 669 قانون مجازات اسلامی است که به موجب آن «هر کس دیگری را به هر نحو به قتل یا ضررهای نفسی و شرافتی یا مالی یا به افشای سری نسبت به خود یا بستگان او تهدید کند، اعم از اینکه به این واسطه تقاضای وجه یا تقاضای انجام امر یا ترک فعلی را کرده یا نکرده باشد، به مجازات شلاق تا 74 ضربه یا زندان از دو ماه تا دو سال محکوم خواهد شد.» در این ماده چند نکته قابل توجه است که :این تهدید باید غیر قانونی باشد به عنوان مثال اگر شخصی بگوید طلب قانونی خود را از طریق محکمه تا چند روز دیگر می گیرم این تهدید نیست، ولی اگر همان شخص بگوید این طلب را با بردن آبرویت یا ربایش نزدیکانت و یا ضرب و جرح تو و ... میگیرم این موضوع مشمول عنوان تهدید می گردد. موضوع تهدید می تواند شخصی از بستگان فرد تهدید شونده با شد و لزومی ندارد که تهدید نسبت به خود آن فرد باشد. البته دادگاه پس از وصول شکایت رابطه نزدیکی و اثرگذاری تهدید را بررسی می نماید. لذا به عنوان مثال تهدیدی که نسبت به نوه عموی شخص که رابطه ای با او ندارد و در خارج از کشور است به سختی می تواند موضوع شکایت تهدید باشد. نتیجه تهدید در الفاظ تهدید مهم نیست مثل اینکه تهدید کننده بگوید: خانواده ات یا خودت را می کشم اگر خانه ای برای من نخری، لکن تنها تهدید موثر به کشتن خود شخص کافی است و قید دوم خرید خانه در تحقق تهدید لازم نیست. شخص تهدید کننده باید قصد و عزم تهدید داشته باشد و دارای موانع تعقیب کیفری نباشد. به عنوان مثال اگر دوستی به شوخی بگوید اگر فردا با ما به استخر نیایی خانه ایت را خراب می کنم. و یا اینکه یک کودک صغیر یا یک دیوانه دیگری را تهدید نماید جرم تهدید محقق نگردیده است. تهدید لازم نیست با الفاظی مبنی بر فعل مثبت باشد بلکه می تواند با افعال منفی و یا به قولی با ترک فعل باشد. مثلا شخص می گوید: به سلامت مادرت رسیدگی نمی کنم. در اینجا با وجود اینکه شخص تهدید به عدم انجام کاری می کند. تهدید محقق می شود. مجازات تهدید هر دو مورد شلاق و زندان نیست بلکه بسته به میزان و تاثیر تهدید و سایر عوامل قاضی یکی از دو مجازات شلاق تعزیری و یا زندان را تعیین می نماید.نکته: جرم تهدید از جمله جرائم قابل گذشت است و شخص تهدید شونده می تواند در مراحل مختلف قضایی از حق خود و مجازات مجرم گذشت نماید. در صورت مواجهه با تهدید چه تهدید به قتل یا سایر اقسام تهدید بهتر است جهت طرح دقیق و سریع موضوع و در مظان اتهام افترا قرار نگرفتن سریعا با یک وکیل دادگستری تماس حاصل نمایید. نویسنده : محمد امین نجفی
زنا
  • 1668
زنا از جمله اعمالی است که از دیدگاه تمام ادیان الهی امری مذموم و نکوهیده قلمداد گردیده به گونه ای که در آیه 32 سوره اسرا نیز در خصوص این عمل اینگونه بیان گردیده ((هرگز به زنا نزدیک نشوید، که کاری بسیار زشت و ناپسند است.))) از آنجائیکه یکی از منابع قانونگذاری در نظام حقوقی ایران احکام قرآن می باشد و وفق دیدگاه اسلام عمل زنا مستوجب مجازات حد قلمداد گردیده احکام مرتبط با جرم انگاری و مجازات آن نیز در قانون مجازات اسلامی کشور ایران مورد حکم قرار گرفته که ذیلا به آن می پردازیم. ماده 221 قانون مجازات اسلامی زنا را اینگونه تعریف نموده است: ((زنا عبارت است از جماع مرد و زنی که علقه زوجیت بین آنها نبوده و از موارد وطی به شبهه نیز نباشد. تبصره1- جماع با دخول اندام تناسلی مرد به اندازه ختنه گاه در قُبُل یا دُبُر زن محقق می شود)) در این تعریف می بینیم که جهت تحقق عنوان زنا بر عمل 2 شخص چند مولفه لازم است: 1- عدم وجود علقه زوجیت: یعنی اینکه عقد نکاح چه دائم و چه موقت بین دو شخص (مرد و زن مرتکب) واقع نشده باشد. 2- این نزدیکی با تردید و شبهه نباشد به اینصورت که مرد یا زن گمان می کرده با همسر مشروع و قانونی خود جماع می کند ولی در واقع نزدیکی میان او و آن شخص ناشی از عقد نکاح صحیح نبوده است. 3- وقوع عمل خاص زنا، به صورتی که اگر عمل واقع شده کمتر یا متفاوت از تعریف فوق باشد شخص مشمول مجازات زنا نمی گرد. اقسام زنا و حدود آنها: الف) موجب حد رجم: زنای محصن و محصنه: به حالتی از زنا اطلاق می گردد که شخص دارای شرایط احصان مرتکب آن می شود. به بیانی ساده تر اگر مرد (محصن) یا زنی (محصنه) دارای همسر دائمی و بالغ باشد و به شرح مندرج در قانون محدودیت در زناشویی با وی نداشته باشد و مرتکب عمل زنا شود، زنای محصنه محقق گردیده. لازم به ذکر است طبق حکم قانونگذار مواردی از جمله سفر، حبس، بیماری های مانع مقاربت و .... زوجین را از احصان خارج می کند. حد زنای محصنه بسته به مورد (برای طرفی که دارای شرایط احصان است) رجم یا اعدام است. ب) موجب اعدام:زنای با محارم: در صورتی که عمل زنا با محارم نسبی اتفاق افتد مجازات آن اعدام زانی است. زنای به عنف: حالتی است که شخص با اکراه و اجبار با کسی زنا کند و زنا در حالت بیهوشی یا خواب و مستی نیز در حکم زنای به عنف بوده و موجب اعدام زانی است.زنای افراد بدون شرایط فوق :زنای غیر محصنه: حالت اصلی موضوع بحث در خصوص زنا است که دو شخص دارای شرایط احصان نبوده و با رضایت اقدام به عمل ارتکاب جرم حدی زنا نموده و جز محارم یکدیگر نیز محسوب نمی شوند مجازات این نوع از زنا صد ضربه شلاق است. نحوه اثبات حد زنا: به واسطه اهمیت فراوان و حرمت آبروی افراد جامعه اثبات وقوع زنا راهی سخت و نسبتا دشوار است. و نیاز به طرح و بررسی دقیق فروضات مختلفی دارد.جهت اثبات زنا با اقرار طرفین مرتکب؛ نیاز به 4 بار اقرار است و اگر اقرار کمتر از آن باشد مرتکبین حد نمی خورند بلکه تعزیر می شوند. در خصوص اثبات زنا برخلاف سایر جرائم که نصاب شهادت 2 مرد است، نصاب شهادت با چهار شاهد مرد تکمیل می گردد. البته در خصوص زنایی که مجازات آن حد جلد (شلاق) است دو مرد و چهار زن عادل کفایت می کند (که البته حضور و شهادت این تعداد عملا دشوار و در موارد متعددی منتفی است) نویسنده : محمد امین نجفی 
مطالبات قراردادی
  • 1717
وصول مطالبات قراردادی به طور کلی قرارداد شامل توافق 2 اراده یا بیشتر میان کسانی است که آنرا قبول داشته و به آن رضایت داده اند به عنوان مثال اجاره یک ملک در واقع نوعی قرارداد است فی ما بین صاحب ملک و مستاجر . در ضمن قراداد ، طرفین با یکدیگر شرط و شروطی را تعیین می‌کنند که هر کسی متعهد می شود ، تعهداتی را که کرده به موقع به اجرا بگذارد به عنوان مثال مستاجر ، تعهد می کند در ظرف مهلتی که قرارداد اجاره به پایان می رسد ، ملک را تخلیه و کلید آن را در اختیار مالک قرار دهد . مالک نیز تعهد می کند به محض دریافت کلید و تخلیه ملک ، ودیعه دریافتی از محل اجاره را به مستاجر بر گرداند . زوجه متعهد می شود از زوج ، تمکین نماید و زوج متعهد می شود از زوج ، تمکین نماید و زوج هم متعهد می شود نفقه زوجه و فرزندان خود را بپردازد و وسایل امکان ادامه زدگی مشترک را تامین نماید و هزاران مثال دیگر . اما گاهاً اتفاق می افتد که دو طرف یا یکی از طرفین ، به تعهدات خود عمل نمی‌کند . از محل عدم انجام تعهد به طرف مقابل ، خساراتی وارد می شود و این خسارات بایستی جبران گردد .در همان مثال فوق وقتی مستاجر ، محل را تخلیه نکند یا به محل آسیب برساند و امانت داری نکند یا مالک ، به موقع پول مستاجر را مسترد نکند و ... خساراتی به بار می آید که باید جبران شود . اما چگونه ؟ روش وصول مطالبات قراردادی به قرارداد منعقده بستگی دارد . یا در قرارداد،  در ضمن شرطی ، طرفین قرارداد به روش چگونگی پرداخت خسارات و میزان آن توافق کرده اند که منشاء قراردادی گویند و طبق آن عمل می شود یا توافقی نکرده اند و چنین چیزی را پیش بینی نکرده اند که باید در لابلای متون قانونی ، روش و میزان خسارت را جستجو کرد . الف : منشاء قراردادی  چنانچه طرفین در ضمن قرارداد به میزان خساراتی که از عدم انجام تعهد نشأت می گیرد توافق کرده باشند طبق ماده 231 قانون مدنی به همان شکل عمل می شود . مطابق ماده 231 (معاملات و عقود فقط درباره طرفین متعاملین و قائم مقام قانونی آنها موثر است، مگر در مورد ماده ۱۹۶٫( کسی که معامله می‌کند آن معامله برای خود آن شخص محسوب است مگر این که در موقع عقد خلاف آن را تصریح نماید یا بعد خلاف‌آن ثابت شود معذلک ممکن است در ضمن معامله که شخص برای خود می‌کند تعهدی هم به نفع شخص ثالثی بنماید. ) ) مثلاً اگر مستاجر ، در ظرف مهلت مقرر از تخلیه ملک خودداری کند مکلف است به ازای هر روز تاخیر فلان مقدار ریال به عنوان خسارت به مالک بپردازد یا ملک اگر ودیعه را در هنگام تخلیه ، واریز به حساب مستاجر ننماید مکلف است به ازای هر روز تاخیر  A ریال به عنوان خسارت به مستاجر بپردازد . این خسارت را که از قبل پیش بینی شده خسارات وجه الالتزام یا خسارت عدم ایفای تعهد می گویند . این نوع خسارات ، بهترین روش دریافت خسارات است زیرا میزان آن مورد توافق واقع شده و محکمه نمی تواند به بیشتر یا کمتر از آن رای دهد نمونه بارز این نوع قراردادها ، قراردادهای بانکی می باشد که نرخ خسارات در قرارداد ، پیش بینی شده است . ب: منشاء قانونی خسارات هنگامی منشاء قانونی دارد که چیزی در قرارداد پیش بینی نشده اما مورد حمیت قانونگذار باشد که معمولاً به آن خسارات تاخیر تادیه یا خسارات دیرکرد می گویند . طبق ماده 522 قانون آ.د.م (دعاوی که موضوع آن دین از نوع وجه رایج بوده و داین دین را مطالبه و مدیون باوجود تمکن لازم نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ‌ننموده باشد، در صورت تغییر فاحش شاخص قیمت سالانه از زمان سررسید تا هنگام پرداخت و پس از مطالبه طلبکار، دادگاه با رعایت تناسب تغییر شاخص سالانه -که توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ‌تعیین می‌گردد- خسارت را محاسبه و مورد حکم قرار خواهد داد؛ مگر این که طرفین به نحو دیگری مصالحه نمایند.  ‌)  اما هیچگاه نمی توان میزان خسارات واقعی را که ایجاد شده جبران نماید . چه بسا نرخ تورم واقعی در جامعه و کاسته شدن ارزش پول ، بسیار بیشتر از آنچه که در شاخص اعلامی ، تعیین شده است باشد اما چون در قرارداد پیش بینی نشده چاره ای جز استناد به آن نیست . اما دو نکته حائز اهمیت دارد اول اینکه مطالبه طلب و خسارت باید از طرف ذینفع قبلاً خواسته شده باشد دوم اینکه از تاریخ مطالبه تا زمانیکه محکمه به آن رأی می دهد ، خسارات ایجاد شده باشد ، یعنی تورم از ارزش پول کاسته باشد که امروزه چون نرخ تورم ماه به ماه اعلام می شود این قسمت قطعاً ایجاد می شود اما شرط اول که در قانون پیش بینی شده که خسارت باید مطالبه شده باشد معمولاً مطالبه یا از زمان ابلاغ اظهارنامه به متعهد می باشد یا از زمان تقدیم دادخواست پرونده های ناشی از اسناد تجاری مثل چک و سفته نیز ، مطالبه خسارت از زمان سر رسید ( تاریخ برگشت ) و یا از زمان سر رسید سفته ( واخواست سفته ) می باشد . نکات پایانی : 1) سعی کنید همواره میزان خسارت و چگونگی آن را در قراردادهایتان از قبل و در ضمن تنظیم قرارداد ، پیش بینی نمایید  . 2) همواره سعی کنید اگر در قرارداد ، خسارات پیش بینی نگردیده است از زمان سر رسید دین یا تعهد مطالبه آن را از متعهد بوسیله اظهارنامه بخواهید زیرا چه بسا از زمان تنظیم اظهارنامه تا زمان تنظیم دادخواست گاهاً مدت زمان زیادی به طول بینجامد در اینصورت هنگام رای دادگاه ، خسارات دیرکرد از زمان ابلاغ اظهارنامه شما به متعهد محاسبه خواهد شد.   3) روش وصول مطالبه خسارت ( از هر دو نوع ) بوسیله دادخواست در دادگاههای حقوقی  و به طرفیت خوانده و در محل اقامت خوانده یا جائیکه تعهد باید در آن انجام می شده بعمل می آید .   نویسنده : حمیدرضا کاکاوند  
اتانازی | مرگ راحت و یا خودکشی بودن اتانازی | مجاز و یا غیر مجاز بودن ...
  • 1466
اتانازی یا اوتانازی کلمه ای است با ریشه یونانی به معنای مرگ خوب و در زبان فارسی به آن مرگ یرین یا خوش میری گویند. اصولا این واژه در جایی به کار می رود که شخصی که دارای بیماری لاعلاج است خود یا خانواده اش از پزشکان می­خواهند تا روند درمان را متوقف و درد و الام درمان او را کاهش دهند تا به استقبال مرگ برود. کشورهای مختلف نسبت به اتانازی رویکردهای متفاوتی را اتخاذ نموده اند، برخی از کشورها از جمله هلند و بلژیک اتانازی غیرمستقیم را قانونی دانسته اند. در روش غیرمستقیم، پزشک با تجویز دارویی، فقط مقدمات مرگ بیمار را فراهم می‌کند و بیمار با آگاهی کامل به استقبال مرگ اختیاری می‌شود. اما در روش مستقیم، پزشک یا پرستار خود عامل مرگ بیمار هستند. تزریق داروی کشنده و جداکردن بیمار از دستگاه‌های حمایتی، مثال‌هایی از این روش هستند که بعضی اوقات بدون اطلاع بیمار انجام می‌شوند. البته قبل از آن کمیسیون پزشکی باید وضعیت بیمار را کاملا بررسی کند. در سوئد هم کلینیکی وجود دارد که بیماران سراسر اروپا از مدت‌ها قبل وقت می‌گیرند تا به آنجا بروند و اقدام به اتانازی کنند. در استرالیا هم که اوتانازی غیرقانونی است، یک بیمارستان دریایی مجهز روی یک کشتی، اوتانازی را انجام می‌دهد. موافقان اوتانازی از آن با تعابیر مرگ تسهیل‌شده، مرگ با شرافت، مرگ در آرامش و... نام می‌برند. بدیهی است شخصی که دارای بیماری خاصی نیست و صرفا قصد ترک حیات دارد مشمول عنوان خودکشی        می باشد و مشارک و مجری مرگ او نیز به صرف رضایت شخص نمی تواند او را به قتل برساند و یا در این روند با او همکاری نماید و بدیهی است این نوع سبک از مرگ خودخواسته در هیچ نظام قانونی مورد پذیرش نیست و مستوجب مجازات مباشرین، معاونین و افراد تسهیل گر این بحث می باشد. هر چند زمزمه هایی در خصوص ارائه طرح ها و لوایحی با این موضوع جهت عادی سازی مرگ خود خواسته برای افراد سالم در برخی از کشورها از جمله سوییس ارائه گردید (بر اساس قوانین مدنی سوئیس، خودکشی در این کشور قانونی است و به همین دلیل، خیلی از مردم دنیا راهی سوئیس می‌شوند تا در این کشور با همراهی برخی آژانس ها و مشاوران به زندگی خود پایان دهند که با اعتراض جنبش ها و مقامات اجرایی این کشور این نوع از توریسم در حال توقف می باشد.) با وجود موارد مورد اشاره باید بیان داشت بر اساس قوانین جاری در مرزهای کشور ایران، هر نوع از اتانازی با عدم پذیرش قانونگذار مواجه و افرادی که در آن مشارکت و یا معاونت نمایند وفق قوانین و مقررات مجازات خواهند گردید، چرا که بر اساس احکام اسلامی حفظ جان و تن امری واجب است که هر شخص میبایست این امانت الهی را به نحو احسن نگهداری نماید.    نویسنده : محمد امین نجفی
راهکارهای اعاده حیثیت
  • 1714
غالب افراد زمانی که از سوی شخص یا اشخاصی مورد شکایت واقع می شوند، غیر از قصد دفاع از حقانیت، خواستار اعاده حیثیت از دست رفته خود در میان دیگران و تحکیم حقشان با محکومیت متقابل شاکی یا شاکیان می‌گردند. و یکی از سوالات همیشگی که این افراد از وکلای خود و یا سایر افراد مسلط به علم حقوق می پرسند اینست که چگونه می توانم اعاده حیثیت کنم؟ این موضوع زمانی از اهمیت بیشتری برخوردار می شود که شخص برای حضور در دادسرا و دادگاه وقت و هزینه زیادی را صرف کرده و چهره خود را با در مظان اتهام بودن نزد دیگران مخدوش می بیند. اصولا در بسیاری از جوامع راهکارهای اعاده حیثیت بسیار متنوع است، از عذرخواهی رسمی و درج موضوع در مطبوعات گرفته تا اعلام عمومی موضوع شکایت ناروا و ... لکن در نظام حقوقی ایران صریحا دو راه جهت اعاده حیثیت وجود دارد. 1- راهکارهای کیفری اعاده حیثیت: در این روش شخصی که علیه او عنوان مجرمانه ناروا نسبت داده شده است پس از اتمام رسیدگی قضایی و اثبات خلاف واقع بودن نسبت در دادگاه می تواند دعوای افترا طرح نماید. در ماده 697 قانون مجازات اسلامی مصوب 1375 قانونگذار جرم افترا را اینگونه تعریف نموده است: ((هر كس به وسيله اوراق چاپي يا خطي يا به وسيله درج در روزنامه و جرائد يا نطق در مجامع يا به هر وسیله دیگر به كسي امري را‌صريحاً نسبت دهد يا آن‌ها را منتشر نمايد كه مطابق قانون آن امر جرم محسوب مي‌شود و نتواند صحت آن اسناد را ثابت نمايد جز در مواردي كه‌موجب حد است به يك ماه تا يك سال حبس و تا (74) ضربه شلاق و يا يكي از آن‌ها حسب مورد محكوم خواهد شد. تبصره - در مواردي كه نشر آن امر اشاعه فحشا محسوب گردد هر چند بتواند صحت اسناد را ثابت نمايد مرتكب به مجازات مذكور محكوم خواهد‌ شد.)) بدیهی است در طرح دعوای افترا چون ارتکاب جرم بیشترین تاثیر را بروی شخص مورد خطاب می گذارد و جامعه از آن به معنای واقعی کلمه متضرر نمی شود، مجازات آن قابل گذشت از سوی شاکی است؛ ولی به هر طریق مجازات مقرر اهرمی است جهت جلوگیری از انتساب راحت افعال مجرمانه به افراد جامعه. با مثالی موضوع بحث را ساده تر می نماییم. فرض کنید شخصی در نطقی در مکانی، یا گزارشی به مدیران بالادستی و یا در روزنامه و ... به استناد شنیده های ناقصش، به همکارش عنوان اختلاس را نسبت می دهد. بدیهی است عنوان مذکور جرم تلقی و قابل تعقیب و مجازات می باشد. لکن این در حالتی است که علیه شخص مذکور هیچ طرح دعوایی صورت نگرفته و یا به فرض طرح دعوا و تعقیب از ارتکاب جرم موضوع بحث تبرئه گردیده است. در اینجا فرد متضرر از انتساب عنوان مجرمانه می تواند نزد محاکم کیفری طرح دعوای کیفری نماید تا از این طریق و با اثبات ناحق بودن گفته های همکارش ضمن مجازات مرتکب جرم افترا (مفتری) اذهان دیگران را نسبت به موضوع پاک نماید. بدیهی است اگر گفته های همکار مذکور حقیقتا موضویت داشته باشد و در دادگاه نیز از طریق رسیدگی و صدور حکم و قطعیت آن مجرمیت شخص (در اینجا اختلاس) احراز گردیده باشد، فرد موصوف صحبتی خلاف واقع نکرده است تا بتوان علیه او طرح دعوای افترا نمود. 2- راهکارهای حقوقی اعاده حیثیت: در ماده 1 قانون مسئولیت مدنی تاکید شده است: ((هركس بدون مجوز قانونی عمدا یا در نتیجه بی‌احتیاطی به جان یا سلامتی یا مال یا آزادی یا حیثیت یا شهرت تجارتی یا به هر حق دیگر كه به موجب قانون برای افراد ایجاد گردیده، لطمه‌ای وارد نماید كه موجب ضرر مادی یا معنوی دیگری شود مسئول جبران خسارت ناشی از عمل خود است.)) چنانکه معلوم است ضرر معنوی در این ماده از قانون مسئولیت مدنی صراحتا قابل جبران اعلام شده است و این ماده می‌تواند مستندی برای دادگاه‌ها باشد تا با صدور رای به جبران خسارت معنوی وارد شده به شهروندان، از آنها در مقابل طرح شکایت‌های واهی و بدون پشتوانه و همچنین افترا حمایت شود. هر چند در رویه عملی احقاق حق از این طریق کمی دشوار است اما راه آن بسته نیست. باید توجه داشت در صورت تمسک به این روش جهت اعاده حیثیت حدود و صغور جبران خسارت را صرفا دادگاه تعیین می نماید و بسته به مورد امکان دارد از طریق جبران مالی یا راهکارهای دیگر غیر از مجازات کیفری دادگاه به خواسته خواهان ترتیب اثر دهد. لازم به ذکر است روند اعاده حیثیت و طرح دعاوی مرتبط با آن دارای بار تکنیکی و حقوقی خاصی است که امکان دارد با شکایت نادرست منجر به مغلوبه شدن دعوا و یا اثرات عکس گردد و نیاز به طرح مشورت با اهل فن و وکلا می باشد. نویسنده: محمد امین نجفی
حراج و مزایده بانک ها | عملیات های مربوط به حراج و مزایده...
  • 2418
 عملیات حراج و مزایده: به طور کلی عملیات حراج و مزایده بانک ها یا از طریق محاکم حقوقی می باشد یا از طریق اداره اجرای مفاد اسناد رسمی که ذیلاً به هر دو پرداخته می شود: الف: عملیات حراج از طریق دادگاه: هر زمان بانک وام دهنده اقدام به طرح دعوای حقوقی برای مطالبه طلب خویش بنماید می تواند بدون پرداخت خسارات احتمالی به صندوق دادگستری، قرار تأمین خواسته را اخذ نماید. قرار تأمین خواسته مستنداً به بند «الف» ماده 108 قانون آئین دادرسی مدنی برای بانک ها اخذ می گردد چرا که به موجب قانون تسهیل اعطای تسهیلات بانکی، قراردادهایی که بین بانک ها و مشتریان خود منعقد می گردد در حکم سند رسمی است و از امتیازات سند رسمی برخوردار می باشد. نیک می دانیم یکی از امتیازات اسناد رسمی یا در حکم آن، تقاضای صدور قرار تأمین خواسته جهت توقیف اموال خوانده بدون سپردن هزینه خسارات احتمالی به صندوق دادگاه می باشد. ب: عملیات حراج از طریق مراجع ثبتی بانک ها جهت تنظیم سند رهنی فی مابین خود و مشتری خویش ناگزیر از مراجعه به دفترخانه های اسناد رسمی هستند بعد از تنظیم سند رسمی و در رهن رفتن ملک، هنگامی که بانک بخواهد طلب خویش را وصول کند می تواند از طریق صدور اجرائیه ثبتی اقدام کند. تقاضانامه صدور اجرائیه ثبتی از دفترخانه بعمل می آید و بعد از صدور اجرائیه در اداره اجرای مفاد اسناد رسمی، کلاسمان می شود و بعد از ابلاغ اجرائیه ارزیابی ملک، عملیات حراج و مزایده صورت می گیرد. نحوه حراج و مزایده بانک ها: مطابق ماده 126 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی: «مزایده حضوری است و در یک جلسه از ساعت 9 تا 12 برگزار می شود در صورتی که مال بازداشتی یا مورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند مال با دریافت حق الاجراء و حق مزایده به قیمتی که مزایده از آن شروع می شود به بستانکار واگذار می شود و اگر مازاد برطلب داشته باشد از بستانکار وصول گاهاً اتفاق می افتد که بستانکار، توان پرداخت مابقی قیمت ملک را ندارد که به بدهکار بپردازد و 6 دانگ، تملک کند در اینصورت مطابق تبصره همان ماده: «در صورتی که بستانکار (دارنده وثیقه) قادر به استرداد مازاد بر طلب خود نباشد، در صورت تقاضا به نسبت طلب، از مال مورد مزایده به وی واگذار می شود.» معمولاً چون بانک ها قادر به پرداخت الباقی مبلغ ملک می باشند آن مابقی را پرداخته و ششدانگ، تملک می نمایند. مرجع تشخیص میزان دین بانک ها چه کسی است؟ گاهاً اتفاق می افتد بدهکار به بدهی خود اعتراف دارد اما میزان بدهی و مبلغی که باید گرفته شود محل اختلاف قرار می گیرد از یک طرف بانک، اقدام به صدور اجرائیه نموده و طلب خود را با عدد، معین نموده از طرف دیگر بدهکار به مبلغ اعلامی اعتراض دارد. در اینصورت مطابق ماده 175 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، تشخیص میزان طلب ، با بانک است اما اگر بدهکار نسبت به میزان آن و تشخیص بانک، اعتراض داشته باشد در اینصورت می تواند با مراجعه به دادگاه حقوقی، دعوایی برعلیه بانک اقامه نماید و با جلب نظر کارشناس دادگستری در رشته حسابداری یا بانکی، میزان دین را معین نماید و چنانچه اجرائیه، بیش از طلب واقعی بانک باشد به میزان بیش از آن فاقد اعتبار است و ابطال می شود در غیر اینصورت، عملیات اجرایی بر قوت خود باقی خواهد بود. نویسنده : حمیدرضا کاکاوند
قراردادهای حقوقی
  • 1429
قراردادها با هر موضوعی چه قراردادهای حقوقی چه غیر حقوقی نیازمند دو اراده هستند، بدین توضیح که ما نیازمند دو شخص یا بیشتر هستیم تا بر سر موضوعی توافق نمایند. به طور کلی موضوع اکثر قراردادها، انجام کاری است به طور مثال شما از شخصی میخواهید که ظرف مدت معین، دکور دفتر شما را تغییر دهد و یا برای تخصص شما، سایت یا اپلیکیشنی طراحی نماید حال شما چگونه میتوانید در صورت عدم انجام تعهد طرف مقابل، حقوق خود را تضمین کنید؟؟ بهتر است قرارداد شما کتبی باشد و از قرارداد شفاهی جدا پرهیز نمایید. این قرارداد کتبی باید در دو نسخه تنظیم شود و هر دو نسخه به امضای (یا مهر) طرفین قرارداد رسیده باشد و تا ایفای تمامی تعهدات یک نسخه نزد سفارش دهنده و یک نسخه نزد مجری تعهد باقی میماند. این قرارداد میبایست در قسمتهای مختلف تنظیم شود که به تفکیک در ادامه بیان میشود. 1-  مشخصات طرفین اولین قسمت هر قرارداد معمولا به مشخصات طرفین اختصاص دارد که چه شخصی سفارش دهنده موضوع قرارداد است و چه شخصی مجری موضوع قرارداد. نکاتی که دراین قسمت حائز اهمیت است عبارتند از: الف) مشخصات طرفین باید به صورت کامل از جمله شماره ملی، نام پدر، شماره شناسنامه و ... و نشانی دقیق و قابل دسترس هر یک از طرفین ذکر شود. ب) مشخص نمودن دقیق جایگاه هر یک از طرفین با این توضیح که چه شخصی مجری موضوع قرارداد است و چه شخصی سفارش دهنده. 2- موضوع قرارداد: موضوع قرارداد یکی از مهمترین بخش یک قرارداد است. موضوع قرارداد، آن فعل یا عملی است که قرار است انجام شود. گاهی این فعل یا عمل در دل خود زیرمجموعه هایی نیز دارد. به طور مثال موضوع قرارداد، رنگ کردن یک آپارتمان نود متری است، بدین ترتیب موضوع قرارداد را میتوان رنگ کردن (متراژ دیوار و سقف مثلاً 200 ) متر دیوار و سقفهای آپارتمان با مشخصات ....... واقع در ............ متعلق به خانم یا آقای ............ با رنگ طوسی روغنی (مشخصات رنگ)، عنوان کرد اما گاهی موضوع قرارداد زیر مجموعههایی دارد که این زیرمجموعهها نیز برای سفارش دهنده حائز اهمیت است به طور مثال شخص الف در نمایشگاه بین المللی، غرفهای را جهت ارائه کالا خود اجاره نموده که برای دکور این غرفه به شخص ب مراجعه مینماید. دکور نمودن امری است کلی که دارای جزئیاتی است و این دکور باید مطابق سلیقه شخص سفارش دهنده، گنجایش فضا و استانداردهای روز باشد بنابراین چنین موضوعی زیر مجموعه-هایی دارد که قابل توجه است. مطابق عرف امروزی شرکتهای طراح، این امر با ارائه 3D انجام میدهند بدین توضیح که قبل از شروع کار با توجه به فضا و سلیقه شما یک طراحی 3D نموده و قبل از کار، شما میتوانید آن دکور را در قالب کوچک مشاهده کرده و با اطمینان خاطر کار را به وی بسپرید اما این موضوع زیرمجموعههایی نیز دارد که قابل توضیح در قسمت موضوع است به طور مثال جنس چوبی که قرار است داخل دکور به کار رود، تعداد صندلیها، میزها و ...، بهتر است تمام جزئیات در قسمت موضوع ذکر شود. 3- مدت قرارداد: موضوع قرارداد میبایست در زمان معین انجام شود. بهتر است در هر قراردادی، زمان مشخص شود. گاهی موضوع قرارداد در چند قسمت تنظیم میشود که هر کدام زمان خاص خودش را دارد در این حالت باید تمام موضوعات و مدتها به صورت جداگانه ذکر شود به طور مثال موضوع قرارداد ساخت 20 دستگاه خودرو پراید، 15 دستگاه وانت و 15 دستگاه پژو با مشخصات کامل است. مدت قرارداد در سه قسمت جداگانه تنظیم میشود. هر یک از طرفین قرارداد به موجب قرارداد یک سری تعهدات را میپذیرند و تعیین مدت برای قرارداد، تعهدات شخص مجری قرارداد را مقید به زمان میکند و عدم انجام تعهد در زمان مقرر از سوی مجری تعهد میتواند امتیازاتی برای شخص سفارش دهنده داشته باشد که در قسمتهای بعدی این امتیازات را توضیح خواهیم داد. این قسمت از قرارداد، مدت زمان تعهدات شخص مجری قرارداد را بیان مینماید. 4- مبلغ قرارداد: هر کاری مستحق اجرتی است مگر اینکه شخصی قصد تبرع داشته باشد. معمولاً پرداختهای قراردادهایی با موضوع انجام فعل و یا موضوعاتی از این قبیل، به صورت اقساطی میباشد. به طور عرفی کل مبلغ قرارداد را ابتدا ذکر میکنند و یک سوم اول قرارداد، یک سوم پس از پیشرفت کار (این قسمت بستگی به توافق طرفین دارد که چه میزان پیشرفت کار مد نظرشان است) و یک سوم هنگام تحویل یا انجام کل کار. این قسمت در برگیرنده تعهدات شخص سفارش دهنده است. 5- تعهدات طرفین و ضمانت اجرای عدم انجام آن: این قسمت از قرارداد بسیار حائز اهمیت میباشد. با نگاه کلی به هر قرارداد، میتوان تعهدات طرفین را از میان بندهای قرارداد استنباط کرد اما چه بهتر که به طور صریح و واضح، این تعهدات ذکر شود. ضمانت اجرا: به طور کلی مستندا به مواد 237 تا 239 قانون مدنی، هرگاه موضوع قرارداد متضمن انجام فعل یا عملی باشد، ابتدا شخص ذی نفع باید اجبار شخص خاطی را از مرجع ذی صلاح بخواهد و سپس اگر اجبار ممکن نبود اما انجام فعل به وسیله شخص دیگر مقدور بود، حاکم میتواند به خرج شخص خاطی موجبات انجام کار را فراهم آورد و در مرحله سوم، ذی نفع حق فسخ خواهد داشت. بنابراین مطابق مقررات جاری کشور باید سه مرحله طاقت فرسا را پشت سر بگذارید. برای جلوگیری از این اتفاق، بهتر است طرفین اقدام به تعیین ضمانت اجرا نمایند. ضمانت اجرا می-تواند یا در قالب حق فسخ برای طرفین باشد یا خسارت وجه التزام. به طور مثال شخص الف تعهد مینماید به مدت 35 روز سازهای (با کیفیات مندرج در قرارداد) برای شخص ب بسازد و در مقابل شخص ب نیز تعهد میکند که مبلغ قرارداد را در سه مرحله پرداخت کند. شخص الف در این قسمت میتواند متذکر شود که چنانچه اقساط قرارداد در هر یک از مواعد خود پرداخت نشود قرارداد منفسخ است، یا حق فسخ خواهد داشت و یا روزانه، مبلغی را جهت خسارت تعیین نماید. از آن طرف نیز شخص ب میتواند در صورت عدم انجام تعهد به شرح مندرج در قرارداد، تمامی ضمانت اجراهی فوق را تعیین نماید. نکته: گاهی کیفیت موضوع قراداد حادز اهمیت است به طور مثال شما سنگ کاری نمای یک ساختمان را به شخص ب سپردهاید و موضوع قراداد به کار بردن سنگ درجه یک است در این حالت بهتر است در همین قسمت شخصی را برای تأیید کیفیت کار مشخص نمایید و پس از تأیید شخص مذکور، تعهد، انجام شده تلقی میگردد. این شخص می-تواند طرفین قرارداد باشد یا شخص ثالث مورد اعتماد آنها. 6- نحوه حل اختلاف ناشی از قرارداد: به طور کلی، موضوعات تمامی قراردادها در صلاحیت محاکم عمومی است مگر اینکه به موجب قانون، آن موضوع از صلاحیت محاکم عمومی خارج شده باشد بنابراین چنانچه چنین بندی در قرارداد گنجانده نشده باشد مطابق توضیحات فوق عمل میشود. اما گاهی طرفین توافق مینمایند که اختلافات خود را به داوری ارجاع دهند چنانچه موضوع قرارداد قابل ارجاع به داوری باشد ، حل اختلاف از صلاحیت دادگاه خارج شده و شما میبایست مطابق توافقات مذکور به داوری رجوع نمایید. در این قسمت نیز پیشنهاد میگردد که حل اختلاف به یکی از داوری سازمانی موجود (مانند داوری کانون وکلای مرکز) و یا شخص معین ارجاع گردد که از دردسرهای احتمالی آینده جلوگیری شود. نکته: داور، میبایست شخصی بیطرف و به غیر از طرفین قرارداد باشد. قبل از تنظیم قرارداد با وکیل مشورت نمایید در این صورت هم هزینه کمتری می ‌پردازید و هم از دردسرهای ناشی از عدم آگاهی به قوانین جلوگیری نمایید. نویسنده : غزاله رحیمی فراهانی
اجرت المسمی و اجرت المثل
  • 3415
پیش از اینکه تفاوت اجرت المسمی و اجرت المثل را توضیح دهیم هرکدام را به اختصار توضبح خواهیم داد. اجرت المسمی و اجرت المثل هنگامی معنی پیدا می کند که مالک قصد واگذاری منافع مالش را به دیگری دارد و فی‌مابین موجر و مستأجر قرارداد اجاره منعقد می‌شود‌ و به طور معمول میزان اجاره بها در قرارداد قید می‌گردد. عوضی را که طرفین درباره‌ی اجاره‌ی اشیاء و املاک نسبت به آن توافق کرده اند در اصطلاح اجرت المسمی می‌نامند. حال اگر مستأجر از پرداخت اجاره در موعد مقرر سرباز زند و موجر برای احقاق حق خود و مطالبه‌ی اجور معوقه به مراجع قضایی مراجعه کند، مستأجر محکوم می‌شود به پرداخت همان مبلغی که در قرارداد منعکس شده است اما در موارد مختلفی ممکن است، فرد از اموال دیگری استیفاء منفعت نماید بدون اینکه قرارداد اجاره فی‌‌مابینشان منعقد شده باشد به طور مثال زمانی که فرد ملک دیگری را غصب می‌نماید یا به موجب عقد باطل متصرف ملکی می‌گردد یا پس از پایان دیگری را غصب مینماید یا به موجب عقد باطل متصرف ملکی می‌گردد یا پس از پایان مدت عقد اجاره همچنان، مورد اجاره را در تصرف دارد. در همه‌ی موارد متصرف از منافع مال دیگری استفاده می‌کند بنابراین مالک می‌تواند بهای این استیفاء منافع را دریافت نماید ولی آنچه را که شخصی در برابر تفویت منافع مال دیگری باید به او بپردازد به اعتبار این که درباره‌ی میزان آن قراردادی وجود ندارد اجرت المثل می‌گویند؛ در واقع تعهد به پرداختن اجرت المثل ریشه‌ قراردادی ندارد و با توجه به نظر کارشناسی مشخص می‌گردد. نویسنده : آتوسا جلیلی