الزام به تنظیم سند رسمی بایگانی - موسسه حقوقی عدالت نو | وکیل پایه یک دادگستری
نکاتی راجع به خرید و فروش ملک و خسارت وجه الالتزام...
  • 1078
نکات مهم : 1- بهتر است پرداخت قسط دوم از ثمن معامله در بنگاه املاکی که قرارداد منعقد شده ، صورت گیرد و در مقابل پرداخت ، رسید دریافت گردد . 2- به موجب قانون ،دولت ، فقط شخصی را مالک می شناسد که ملک به اسم او به ثبت رسیده باشد. (ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک ) بنابراین در این فاصله (فاصله بین تنظیم مبایعه نامه تا تنظیم سندرسمی) برای خریدار بسیار حیاتی است و ممکن است در این مدت دچار مشکلات متعدد شود. بنابراین بهتر است حد الامکان این فاصله کوتاهتر شود . 3- اگر فروشنده در روز مقرر در دفترخانه حاضر نگردید ، چه راهکاری پیش روی خریدار است ؟؟ وی می تواند پس اخذ گواهی عدم حضور با همان کیفیات توضیح داده شده ، دادخواستی          مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی و مطالبه خسارت وجه الالتزام را تا روز انجام تعهد در دادگاه حقوقی بر علیه فروشنده مطرح کند. 4- اگر خریدار در دفترخانه حاضر نگردید ، فروشنده چه اقدامی می تواند انجام دهد؟؟ فروشنده می تواند پس از اخذ گواهی عدم حضور ، دادخواستی مبنی بر مطالبه وجه الباقی ثمن              معامله به انضمام خسارت وجه الالتزام را تا تاریخ انجام تعهد بر علیه خریدار در دادگاه حقوقی مطرح کند .  5- هر یک از طرفین در صورت عدم حضور دیگری باید گواهی عدم حضور را دریافت کند اما پس اخذ گواهی مذکورمی تواند در دادگاه ، وجه الالتزام را مطالبه نکند . آن چیزی که برای طرفین ضروری و حیاتی است انجام تعهد اولیه (تنظیم سند رسمی از سوی فروشنده و پرداخت الباقی ثمن از سوی خریدار) است . نویسنده : غزاله رحیمی فراهانی
چگونه می توان خسارت وجه الالتزام ناشی از عدم انجام تعهد طرف مقابل در خ...
  • 1731
شرایط مربوط به تنظیم سند: اولین مطلب تاریخ تنظیم سند است که بر اساس توافق طرفین انتخاب می شود.به طور مثال مقرر می گردد مورخ 1395/9/17 در دفترخانه 105 تهران برای تنظیم سند حاضر گردند. دومین مطلب ، وجه الالتزام است که بر سر این مبلغ نیز می توان توافق کرد. ماده 230 قانون مدنی به طرفین معامله این امکان را می دهد که اگر یکی از طرفین به تعهد خود عمل نکرد ،متخلف مبلغی را به عنوان خسارت تادیه نماید.به طور مثال این گونه درج می گردد که چنانچه هر یک از طرفین در مورخ 1395/9/17 در دفترخانه مذکور حاضر نگردند ، از باب خسارت عدم انجام تعهد روزانه مبلغ 1000000 ريال تعیین می گردد. سومین مطلب ، گواهی عدم حضور است . هر یک از طرفین در مهلت مقرر در قرارداد  ، باید در دفترخانه تعیین شده حاضر شوند و چنانچه یکی از طرفین حاضر نشوند سردفتر محترم دفترخانه مذکور می تواند برای شخص حاضر گواهی عدم حضور صادر کند . نکات: 1- هر یک از طرفین باید با آمادگی کامل در دفترخانه حاضر شوند و آمادگی انجام تعهدات خود را داشته باشند و صرف حضور فیزیکی در دفترخانه به منزله انجام تعهدات نیست و اگر شخصی بدون آمادگی در دفترخانه حضور یابد در حکم عدم  حضور است. به طور مثال خریدار و فروشنده در تاریخ مقرر در دفترخانه حضور یافتند اما خریدار چک آخرین پرداخت را تنظیم ننموده و آمادگی پرداخت آخرین قسط را ندارد و یا فروشنده پایان کار منزل را نگرفته و اصلا سند قابلیت انتقال ندارد در چنین صورتی نیز می توان گواهی عدم حضور را گرفت . بنابراین شروط اصلی گرفتن گواهی عدم حضور الف)حضور نیافتن طرف مقابل یا حضور بدون آمادگی است ب) حضور شخص متقاضی گواهی عدم حضور و آمادگی وی برای انجام تعهداتش 2- در گفتارهای گذشته به این مطلب اشاره شد که دفترخانه حتما باید مشخص و معین باشد یعنی بگوییم دفترخانه 803 تهران . اهمیت این مطلب در این قسمت نمایان می شود که زمانی که دفترخانه و تاریخ معین می گردد هر یک از طرفین میدانند کی و کجا باید تعهدات خود را عملی کنند و امکان گرفتن گواهی عدم حضور و سپس خسارت تاخیر نیز ایجاد می گردد .  3- با اخذ گواهی عدم حضور می توانید خسارت وجه الالتزام را نیز دریافت کنید . 4- نکته پایانی آنکه گاهی طرفین در روز قبل از دفترخانه به صورت شفاهی توافق می نمایند که مثلا ساعت 10 صبح در  دفترخانه مذکور حضور یابند اما در بعضی موارد این توافق حاصل نمی شود پس بهتر است برای اخذ گواهی عدم حضور شما یک روز کاری خود را آزاد کنید و از ساعت 8 صبح تا 2 بعد ازظهر (به صورت معمول تا پایان وقت اداری دفاتر اسناد رسمی ) در آن جا حضور داشته باشید و سپس گواهی عدم حضور را دریافت کنید . 5- اخذ گواهی عدم حضور به منزله عدم انجام تعهدات طرف مقابل است . نویسنده : غزاله رحیمی فراهانی
چگونه آسوده خاطر ، پول معامله ملکی خود را تضمین کنیم؟...
  • 1137
چگونه آسوده خاطر ، پول معامله ملکی خود را تضمین کنیم؟ ثمن معامله : یک قسمت از مبایعه نامه را به خود اختصاص می دهد و به طور عامیانه به معنی پول ملک می باشد یعنی وجهی که در مقابل ملک می پردازید. در این قسمت شرایط پرداخت ثمن بر اساس توافق طرفین به طور کامل ذکر می شود. در حال حاضر، عرف بدین گونه است که معمولا ثمن در سه قسط پرداخت می شود.یک سوم هنگام تنظیم مبایعه نامه ، یک سوم پس از اخذ پایان کار (یا هر زمان توافقی دیگر) و یک سوم هنگام تنظیم سند.اگر زمان تخلیه و تنظیم سند در یک تاریخ باشد قسط آخر ، همان زمان تنظیم سند است اما اگر زمان تخلیه روزی غیر از تاریخ تنظیم سند باشد، خریدار می تواند مبلغی از ثمن را برای روز تخلیه نزد خود نگه دارد و در این حالت ممکن است پرداخت سوم به روز تخلیه موکول شود. نکات: 1- با توجه به مشکل بودن جابه جایی پول نقد ، معمولا پرداخت های خریدار در قالب چک می باشد.در این حالت تنها چیزی که می تواند فروشنده را آسوده خاطر کند ، چک بانکی یا چک رمز دار است. (در مرحله تنظیم مبایعه نامه (قسط اول) بهتر است چک رمز دارد نباشد چون اگر معامله صورت نگیرد ، خریدار متضرر گردیده.زمانی که خریدار اقدام به گرفتن چک رمزدار می کند این چک باید به اسم و حساب شخص یا اشخاص فروشنده صادر شود و اگر قرارداد به هر دلیلی منعقد نشود خریدار دچار مشکل می شود اما در مراحل بعدی پرداخت این مشکل وجود ندارد) 2- تعهد فروشنده به عنوان مالک در این قسمت آن است که پس از انعقاد مبایعه نامه ، اقدام به اخذ پایان کار نماید و تمام کارهای مربوط به شهرداری و .... ، را خود انجام دهد و در تاریخ مقرر تخلیه نماید.تعهد خریدار نیز این می باشد که مطابق قرارداد تمامی مراحل ثمن را به موقع پرداخت کند و تعهد هر دو طرف بعد از تمامی این مراحل این است که در تاریخ مقرر در دفترخانه اسناد رسمی تعیین شده ، حضور یابند. نکات بسیار طلایی در هنگام معامله : الف ) فروشنده در این قسمت می تواند حق فسخی برای خود قائل شود بدین توضیح که چنانچه چک خریدار در هر یک از مراحل پرداخت با گواهی عدم پرداخت مواجه شد ، فروشنده حق فسخ خواهد داشت. ب ) نکته بسیار مهم این است که حتما طرفین برای تنظیم سند، یک دفترخانه مشخص را انتخاب نمایند مثلا ذکر شود در مورخ 1395/7/14 طرفین متعهد گردیدند در دفترخانه 803 تهران برای تنظیم سند حضور یابند. نویسنده : غزاله رحیمی فراهانی  
الزام به تنظیم سند رسمی
  • 1117
به چه قسمتی از مبایعه نامه باید بیشتر توجه شود؟ خرید فروش مال غیر منقول از قبیل آپارتمان، ویلا، زمین و .... ، بیع محسوب می شود و امروزه بیشترین مشکلات مردم در دادگاه ها اختصاص به همین مورد یعنی خرید و فروش مال غیرمنقول دارد. طبق عرف جامعه ، زمانی که شخصی خانه ای را بخواهد بخرد یا بفروشد ابتدا به بنگاه مراجعه می کند و مبایعه نامه ای بین طرفین تنظیم می کند و بعد از مدتی با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی فروشنده اقدام به انتقال سند به طور رسمی می نماید. مبایعه نامه به منزله فروش می باشد به محض امضای سند مذکور توسط طرفین تمامی تعهدات قراردادی و قانونی بر طرفین بار می شود بنابراین در این مرحله حساس ، باید مراقب باشید که چه شرایطی را پذیرفتید و ذیل آن را امضا نمودید.بعد از نوشتن مشخصات کامل طرفین، مورد معامله حائز اهمیت است.مورد معامله همان ملکی است که شما قصد فروش یا خرید آن را داریدو مطابق سند مالکیت تمام مشخصات آن نوشته می شود.مطابق مقررات جاری کشور هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جزء یا تابع مبیع شمرده نمی شود داخل در بیع نمی شود ، مگر اینکه صریحا در عقد ذکر شده باشد. (ماده 357 قانون مدنی) به طور مثال تلفن ، سیستم گرمایشی ، سرمایشی و...، داخل مبیع محسوب نمی شود.بنابراین قسمت مورد معامله بسیار مهم است آن را با دقت معامله کنید .گاهی منزلی که شما قصد فروش آن را دارید دارای شماره تلفن بسیار رند است که به تنهایی از ارزش بالایی برخوردار است و شما قصد فروش آن را به همراه ملک ندارید بنابراین شما موظف هستید قسمت مورد معامله را بسیار دقت کنید که تلفن در آن ذکر نشده باشد . نویسنده : غزاله رحیمی فراهانی