موسسه حقوقی عدالت نو
حمید رضا کاکاوند
حمید رضا کاکاوند

حمید رضا کاکاوند وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز 1)هجده سال سابقه وکالت2) ده سال انجام امور تخصصی وکالت بانک صادرات و تخصص در دعاوی مربوط به امور بانکی و موسسات مالی و اعتباری3) کارشناسی ارشد حقوق بین الملل دانشگاه شهید بهشتی4)انجام دعاوی

ادامه

دسته بندی مطالب

مشاوره حقوقی
مشاوره حقوقی

فسخ اجاره | شرایط فسخ قرارداد اجاره | خسارت فسخ اجاره نامه | خیار شرط

فسخ اجاره | شرایط فسخ قرارداد اجاره | خسارت فسخ اجاره نامه | خیار شرط
فهرست مطالب

فسخ اجاره | شرایط فسخ قرارداد اجاره | خسارت فسخ اجاره نامه | خیار شرط

فسخ اجاره | شرایط فسخ قرارداد اجاره | خسارت فسخ اجاره نامه | خیار شرط، قبل از آن که به بررسی فسخ اجاره بپردازیم در مورد انواع اجاره و قوانین آن صحبت میکنیم. به طور کلی اجاره ملک می توند مسکونی ، اداری و یا تجاری باشد. نیک می دانیم که سه قانون روابط موجر و مستاجر در این زمینه به تصویب رسیده است. یکی قانون روابط موجر  ومستاجر سال ۱۳۵۶ دیگری مربوط به سال ۱۳۶۲ و آخری نیز مربوط به سال ۱۳۷۶ می باشد. هر کدام از قوانین در مورد اماکن استیجاری زمان تصویب خود حکومت دارد و در زمان تصویب قانون موخر ، قانون قبلی نسخ و قانون جدید برای آن حکم فرما می باشد به طور مثال ملکی که در سال ۶۱ اجاره شده به قانون سال ۱۳۵۶ مربوط می شود اما تجاری و اداری این برهه کماکان با قانون سال ۱۳۵۶ تنظیم می گردید. زیرا قانون سال ۱۳۶۲ فقط به املاک مسکونی حکومت داشت از مهرماه سال ۷۶ به بعد کلیه اماکن تجاری ، اداری و مسکونی بر طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ تنظیم می گردد.

اما در چه صورت می توان تقاضای فسخ اجاره را مطرح کرد که مطابق قوانین حاکم در ذیل بررسی می شود :

الف ) قانون سال ۱۳۵۶ :

۱- درخواست فسخ اجاره طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ از طرف مستاجر :

فصل اول‌: کلیات‌

ماده ۱ ـ هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف‌ متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان ‌اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم‌ از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یانشده باشد، مشمول مقررات این قانون است‌.

ماده ۲ ـ موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی‌باشد:

۱ ـ تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی‌.

۲ ـ اراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آنها و باغهایی که منظور اصلی از اجاره بهره‌برداری از محصول آنها باشد.

۳ ـ ساختمانها و محلهایی که به منظور سکونت عرفا به طور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده می‌شود.

۴ ـ کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرکها که گواهی خاتمه ساختمانی آنها از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال ۱۳۵۴ صادر شده ومی‌شود.

۵ ـ خانه‌های سازمانی و سایر محلهای مسکونی که از طرف ‌وزارتخانه‌ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص‌، اعم‌از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان‌آنها قرار می‌گیرد.

در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع‌ قوانین و مقررات مخصوص بخود یا قرارداد فی‌مابین می‌باشد.

هرگاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یاقرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کندبر حسب مورد از طرف دادستان یا رئیس دادگاه بخش مستقل به او اخطار می‌شود که ظرف یکماه محل را تخلیه نماید در صورت‌امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان‌یا موسسه یا اشخاص مربوط داده می‌شود.

۶ ـ واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره ‌واگذار گردد.

فصل دوم‌: میزان اجاره بها و ترتیب پرداخت آن‌

ماده ۳ ـ در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان‌اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه‌تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر یا عملی شده‌است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این‌قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین ‌می‌شود.

ماده ۴ ـ موجر یا مستاجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه‌زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید،مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده‌ مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین‌یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه‌باجلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهدکرد حکم دادگاه در این مورد قطعی است‌.

ماده ۵ ـ موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن‌دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید.

در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل‌،مستاجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تاروز صدور حکم‌، محکوم می‌نماید. دایره اجرا مکلف است‌خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قراردوازده درصد در سال احتساب و از مستاجر وصول و به موجربپردازد مستاجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بهامابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخیر تادیه به‌شرح فوق درخواست کند.

تبصره ـ مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین‌اجاره‌بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.

ماده ۶ ـ مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه ‌اجرت ‌المسمی و پس از انقضا مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان‌ اجرت ‌المسمی آخر هرماه جاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده‌ قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد اجاره ‌بها را به‌میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتیکه میزان آن‌ معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک ‌مشابه تشخیص می‌دهد برای هرماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نمایند قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت  و یا بانکی که از طرف‌ سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه ‌رسمی است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند تحویل دهد هرگاه اجاره‌نامه عادی‌بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت‌موجر به یکی از دفاتر اسناد رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت‌دارد.

مقالات پیشنهادی :

وکیل دعاوی بانکی |عدالت نو

نکات کلیدی خدمات حقوق مالی

دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز بوسیله اداره ثبت محل‌مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت‌وجه تودیع شده به دفترخانه مزبور مراجعه نماید.

۲- درخواست فسخ اجاره طبق قانون روابط موجر ومستاجر سال ۵۶ از طرف موجر :

ماده ۱۴ ـ در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن‌حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این‌حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

    ۱ ـ در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیردر اجاره‌نامه و یا موردی که اجاره نامه‌ای در بین نباشد مورد اجاره راکلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملا ازطریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جزاشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.

    ۲ ـ در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یاتجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی ازقبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند بدون اینکه ‌طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.

    ۳ ـ در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره‌ هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصا در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای‌سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این‌صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه‌ مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره‌پذیرفته نمی‌شود.

    ۴ ـ در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس ازانقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد.

    ۵ ـ هرگاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل‌تعمیر نباشد.

    ۶ ـ در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری‌که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.

    ۷ ـ در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای‌شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل‌خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق‌باشد.

    ۸ ـ در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌باشد.

    ۹ ـ در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون ازپرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که‌اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روزقسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه‌رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدوراجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.

فسخ اجاره | شرایط فسخ قرارداد اجاره | خسارت فسخ اجاره نامه | خیار شرط

هرگاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده راتودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواندبه استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست‌تخلیه عین مستاجره را بنماید.

هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجرمی‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه‌مراجعه کند.

در موارد فوق هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه براجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به‌پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجرپرداخت می‌گردد، ولی هر مستاجر فقط یکبار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است‌.

تبصره ۱ ـ در صورتی که مستاجر دوبار ظرف یکسال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت ‌اجاره‌بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به ‌موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند باتقدیم دادخواست مستقیما از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجررا بنماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است‌.

تبصره ۲ ـ در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب‌یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به‌اجاره محل سکنی خواهد بود.

تبصره ۳ ـ در مورد بند شش این ماده اگر مستاجر مرکز فساد که‌ قانونا دایر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید. دادستان‌ علاوه بر انجام وظایف قانونی خود به محض صدور کیفر خواست‌ به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می‌دهد.

تبصره ۴ ـ در صورتی که مستاجر محل سکنی در شهر محل‌سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس ازانقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.

ب) قانون سال ۱۳۶۲ :

به طوریکه گفته شد فقط در مورد املاک مسکونی است و موارد فسخ اجاره چه از طرف موجر چه مستاجر در مورد املاک تجاری و اداری تحت حکومت قانون سال ۱۳۵۶ است.

۱- درخواست فسخ اجاره طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۶۲ از طرف مستاجر :

ماده ۶ ـ در موارد زیر مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ نماید:

    ۱ ـ در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قیدشده منطبق نباشد. (با رعایت ماده ۴۱۵ قانونی مدنی‌)

    ۲ ـ در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق‌یابد.

    ۳ ـ هرگاه مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی واقع شود به‌نحوی که موجب نقص انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد.

۲- درخواست فسخ اجاره طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۶۲ از طرف موجر :

ماده ۸ ـ موجر می‌تواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم‌تخلیه را از دادگاه درخواست کند:

    الف ـ در موردی که مستاجر با سلب حق انتقال به‌ غیر مورداجاره را کلا یا جزئا به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملا از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده ‌دیگری جز اشخاص تحت‌الفکاله قانونی خود قرار داده باشد.

    ب ـ در صورتی که در اجاره‌نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال‌ قطعی شرط شده باشد.

    ج ـ در صورتی که از مورد اجاره برخلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده گردد.

    د ـ در صورتی که مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره‌بها در مهلت‌مقرر از آن شرط تخلف نماید.

    تبصره ۱ ـ در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر ازکسب یا پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع ‌مقررات مربوط به‌اجاره محل سکنی است‌.

    تبصره ۲ ـ اگر مستاجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد به محض ثبوت آن در دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره راتخلیه و در اختیار موجر قرار می‌دهد.

فسخ اجاره | شرایط فسخ قرارداد اجاره | خسارت فسخ اجاره نامه | خیار شرط

ج) قانون سال ۱۳۷۶ :

همانند قانون سال ۱۳۵۶ هم تجاری وهم اداری را شمال می شود و هم مسکونی را که ذیلاً بررسی می شود .

در قانون سال ۱۳۷۶ موارد فسخ اجاره چه از طرف موجر و چه از طرف مستاجر صراحتاً پیش بینی نگردیده است اما ه عمومات قانون مدنی و موارد امکان فسخ اجاره در قانون سال ۱۳۵۶ استناد می شود .

الف : موارد فسخ اجاره طبق قانون مدنی :

ماده ۴۷۶ – موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجرکند و در صورت امتناع موجر اجبارمی شود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ دارد.

ماده ۴۷۷ – موجر باید عین مستاجر را درحالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه ازآن را بکند.

ماده ۴۷۸ – هرگاه معلوم شودعین مستاجره درحال اجاره معیوب بوده مستاجرمی توانداجاره رافسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.

ماده ۴۷۹ -عیبی که موجب فسخ اجاره می شودعیبی است که موجب نقصان منفعت یاصعوبت درانتفاع باشد.

ماده ۴۸۰ – عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت درعین مستاجره حادث شودموجب خیار است و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است .

ماده ۴۸۱ – هرگاه عین مستاجره بواسطه عیب ازقابلیت انتفاع خارج شده ونتوان رفع عیب نموداجاره باطل می‌شود.

 ماده ۴۸۲ – اگر مورد اجاره عین کلی باشد وفردی که موجرداده معیوب درآید مستاجر حق فسخ ندارد ومی‌تواند موجررا مجبوربه تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشدحق فسخ خواهدداشت .

ماده ۴۸۳ – اگردرمدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلا یا بعضا تلف شوداززمان تلف نسبت به مقدارتلف شده منفسخ می شودودرصورت تلف بعض آن مستاجرحق دارداجاره رانسبت به بقیه فسخ کندیافقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید.

ماده ۴۸۴ – موجر نمی توانددرمدت اجاره درعین مستاجره تغییری دهدکه منافی مقصود مستاجر از استیجارباشد.

 ماده ۴۸۵ – اگر در مدت اجاره درعین مستاجره تعمیراتی لازم آیدکه تاخیر درآن موجب ضرر موجر باشد مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبوره گردد اگر چه درمدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند ازعین مستاجره کلا یا بعضا استفاده نماید در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت . ماده ۴۸۶ – تعمیرات وکلیه مخارجی که درعین مستاجره برای امکان انتفاع ازآن لازم است بعهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یاعرف بلد برخلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع ازعین مستاجره لازم می باشد.

ماده ۴۸۷ – هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجرقادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.

ماده ۴۸۸ – اگر شخص ثالثی بدون ادعاء حقی درعین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجرگردد درصورتی که قبل ازقبض باشدمستاجرحق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود می تواند برای رفع مزاحمت ومطالبه اجرت المثل بخود مزاحم رجوع کند و  اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد و فقط می تواند به مزاحم رجوع کند.

ماده ۴۹۲ – اگر مستاجر عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره راخواهد داشت .

ماده ۴۹۶ – عقد اجاره بواسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد.

ماده ۴۹۸ – اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ درصورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.

 

سایر مطالبی که پیشنهاد میکنیم :
آثار حقوقی چک و سفته

مقالات پیشنهادی: 

تفکیک سند مشاع | نحوه و چگونگی افراز و تفکیک سند مشاع
وصیت | شرایط وصیت کامل و قابل اجرا | روش های وصیت کردن
طلاق توافقی | شرایط و مراحل قانونی طلاق توافقی | توافق نامه طلاق توافقی
خیار عیب | خیار عیب چیست و در چه مواردی به کار می رود؟
قراردادهای حقوقی | نحوه تنظیم عملی قراردادهای حقوقی

ب: موارد فسخ اجاره طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ :

رجوع کنید به قبل

روش درخواست فسخ اجاره :

برای درخواست فسخ اجاره به علتهایی که قبلاً بررسی شد ابتدا باید اظهارنامه ای از طرف صاحب حق فسخ ( چه موجر علیه مستاجر یا بالعکس ) به طرف مقابل داده می شود و حق فسخ با این جمله که فسخ نموده ام ( فعل به زمان گذشته باید باشد ) ارائه می شود پس از ابلاغ اظهارنامه به طرف مقابل در مرحله بعدی به استناد اظهارنامه ابلاغ شده ، دادخواستی تحت عنوان  صدور حکم مبنی بر تأیید فسخ به طرفیت مقابل به دادگاه داده می شود که از طریق دادرسی و اثبات حقانیت ، حکم به تأیید فسخ صادر می شود . این حکم پس از اعتراض در مرحله تجدید نظر یا عدم تجدید نظر خواهی از طرف محکوم علیه قطعی شده و نیاز به صدور اجرائیه ندارد زیرا حکم صادره اعلامی است .

تکالیف طرفین پس از فسخ :

اگر بعد از قطعیت حکم پس از فسخ اجاره ، فسخ کننده موجر باشد ودیعه را به دفتر شعبه دادگاه واریز می کند و سپس درخواست خلع ید مستاجر را می خواهد زیرا رابطه استیجاری ، از بین رفته و تصرفات مستاجر از این تاریخ به بعد غاصبانه می باشد . اگر فسخ کننده مستاجر باشد باید محل ملک را تخلیه و کلید آن را به دفتر دادگاه ارائه نماید و تقاضای ودیعه خود را علیه موجر ارائه کند . از این تاریخ امتناع موجر از استرداد ودیعه ، خسارات دیرکرد آن هم مشمول اصل طلب می گردد .

 

سایر مطالبی که پیشنهاد میکنیم :
ثبت موسسه | مدارک موردنیاز ثبت موسسه غیر تجاری | قوانین ثبت موسسه غیرتجاری

دانلود فایل word نمونه قرارداد اجاره نامه(استاندارد سازمان ثبت اسناد و املاک)

دانلود فایل word نمونه قرارداد اجاره ‌نامه

دانلود فایل pdf نمونه قرارداد اجاره نامه(استاندارد سازمان ثبت اسناد و املاک)

دانلود فایل pdf نمونه قرارداد اجاره ‌نامه

 

فسخ قرارداد و نکات مربوط به آن

قبل از اینکه به بررسی نحوه نگارش و نوشتن فسخ قرارداد بپردازیم ، لازم است که در مورد فسخ قرارداد و نکات قانونی مربوط به آن ، توضیحاتی مطرح کنیم . به طور کلی ، فسخ قرارداد ، به معنای بر هم زدن معامله یا قراردادی است که دو طرف ، با هم منعقد نموده اند و این اقدام ، بر خلاف اقاله قرارداد که با اراده طرفین انجام می شود ، نیازمند رضایت دو طرف نیست ؛ بلکه با اراده تنها یکی از طرفین ، قابل انجام است .

مبنای قانونی فسخ قراردادها ، در ماده ۲۱۹ قانون مدنی بیان شده است که بر اساس این ماده ، قراردادهایی که طبق قانون و به صورت صحیح ، منعقد شده اند ، لازم الاجرا می باشند ؛ مگر اینکه دو طرف ، با توافق همدیگر ، آن را اقاله نموده و یا اینکه یکی از طرفین ، با استناد به یکی از علل قانونی و موجه ، اقدام به فسخ ، یا بر هم زدن آن نماید . لذا نکته مهمی که در مورد فسخ قراردادها وجود دارد ، این است که قرارداد را ، صرفا به یک علت موجه قانونی ، می توان بر هم زد .

اما اینکه فسخ قرارداد با استناد به چه مواردی امکان پذیر می باشد ، باید گفت که با ملاحظه قانون مدنی ، می توان انواع خیارات در حقوق را ملاحظه نمود که به معنای اختیار بر هم زدن معاملات و عقود لازم می باشد . از جمله مهم ترین انواع خیارات جهت بر هم زدن یا فسخ قراردادها که در قانون مدنی به آنها اشاره شده است ، می توان به موارد زیر اشاره کرد :

نمونه فسخ قرارداد
نمونه فسخ قرارداد

خیار مجلس

خیار مجلس بر اساس ماده ۳۹۷ قانون مدنی ، به اختیار بر هم زدن معامله توسط هر یک از طرفین ، در طول مدت زمانی گفته می شود که هنوز ایشان در محل انعقاد قرارداد بوده و از هم جدا نشده اند . در این صورت ، در طی آن مجلس ، فسخ قرارداد توسط آنها ، امکان پذیر است و پس از جدایی و متفرق شدن ، باید به استناد سایر خیارات ، معامله را فسخ کنند .

خیار شرط

خیار شرط بر اساس ماده ۳۹۹ قانون مدنی ، به این معنا است که اگر در قرارداد بیع ، شرط شود که هر یک از خریدار یا فروشنده یا شخص دیگری ، می توانند در طول مدت زمان معین ، اقدام به بر هم زدن قرارداد کنند ، فسخ قرارداد در طول مدت مشخص شده ، امکان پذیر خواهد بود .

خیار تأخیر ثمن

بر اساس ماده ۴۰۲ قانون مدنی ، در صورتی که کالای مورد معامله ، عین خارجی باشد و برای پرداخت وجه معامله یا تسلیم آن کالا ، مهلتی تعیین نشده باشد ، پس از گذشت سه روز از تاریخ انعقاد قرارداد بیع و تسلیم نشدن کالا و یا بهای آن ، فروشنده ، می تواند به خاطر تاخیر در پرداخت ، اقدام به فسخ قرارداد کند .

 

خیار رؤیت و تخلف از وصف

بر اساس ماده ۴۱۰ قانون مدنی ، در صورتی که شخصی ، مالی را از روی اوصاف آن خریداری کرده ، بی آنکه آن را مشاهده کرده باشد ، در صورتی که پس از ملاحظه کالا ، مشخص شود که آن اوصاف ذکر شده حین قرارداد را ندارد ، خریدار ، حق بر هم زدن و یا فسخ کردن قرارداد را خواهد داشت .

خیار تدلیس

خیار تدلیس ، به اختیار بر هم زدن معامله به دلیل فریب خوردن در معامله اطلاق می شود ؛ به این صورت که اگر فروشنده ، اقدام به پنهان نمودن معایب کالای خود نموده و یا خریدار ، اقدام به فریب دادن فروشنده ، در خصوص بها یا ثمن معامله نموده باشد . در این صورت ، پس از اطلاع از تدلیس یا فریب ، هر یک از طرفین ، می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند .

فسخ اجاره | شرایط فسخ قرارداد اجاره | خسارت فسخ اجاره نامه | خیار شرط

خیار عیب

خیار عیب ، بر اساس ماده ۴۲۲ قانون مدنی ، به اختیار بر هم زدن قرارداد ، در موقعیتی گفته می شود که پس از معامله ، مشخص شود که مبیع یا کالا ، دچار عیبی است و در این شرایط ، خریدار ، می تواند کالای معیوب را پذیرفته و ما به التفاوت بهای آن را دریافت کند و یا اینکه اقدام به بر هم زدن یا فسخ قرارداد کند .

 

خیار تبعض صفقه

بر اساس ماده ۴۴۱ قانون مدنی ، در صورتی که عقد بیع ، نسبت به قسمتی از مبیع یا کالای مورد معامله ، باطل باشد ، خریدار می تواند کل قرارداد را فسخ کند و یا اینکه ، صرفا آن قسمت از معامله را که صحیح بوده ، پذیرفته و نسبت به قسمتی که باطل بوده است ، ثمن یا بهای پرداخت شده را پس بگیرد .

 

خیار حیوان

یکی دیگر از خیارات مذکور در قانون مدنی ، خیار حیوان است . بر اساس ماده ۳۹۸ قانون مدنی ، در صورتی که طرفین ، اقدام به خرید و فروش حیوان نموده باشند ، خریدار ، به مدت سه روز پس از انعقاد معامله ، اختیار فسخ قرارداد را خواهد داشت .

 

خیار غبن

یکی دیگر از خیارات مهم برای فسخ قرارداد ، زمانی است که یکی از طرفین ، مغبون شده و ضرر کرده باشد . بر اساس ماده ۴۱۶ قانون مدنی ، در صورتی که یکی از طرفین ، دچار غبن فاحش شده باشد ، بعد از علم به آن ، می تواند معامله را به استناد خیار غبن ، فسخ کند و آن ، زمانی است که تفاوت ارزش موضوع معامله انجام شده با قیمت بازار ، به نحو فاحش و زیادی بوده و عرفا قابل اغماض نباشد .

سایر مطالبی که پیشنهاد میکنیم :
بطلان اجاره | بررسی شرایط بطلان اجاره | انحلال اجاره

 

نحوه نوشتن فسخ قرارداد

به طور کلی ، نحوه فسخ کردن قرارداد و نحوه نوشتن آن ، به این صورت است که اراده و قصد دارنده حق فسخ ، می بایست از طریق قانونی ، به طرف مقابل ، ابلاغ یا اعلام شود تا به لحاظ حقوقی و قانونی ، قابلیت استناد داشته باشد . به این منظور ، شخصی که قصد فسخ کردن قرارداد را دارد ، می بایست به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نموده و پس از نوشتن نمونه متن فسخ قرارداد ، آن را به طرف مقابل ، اعلام دارد .

اما در خصوص نحوه نوشتن فسخ قرارداد ، این نکته نیز اهمیت دارد که طرفین ، باید دقت کنند که برای فسخ قراردادهای خود ، اقدام به اسقاط کافه خیارات نکرده باشند . به عبارت دیگر ، ساقط کردن کلیه خیارات قانونی حین انعقاد قراردادها ، به منزله این است که دارنده حق فسخ ، نمی خواهد از اختیارات قانونی خود برای بر هم زدن معامله استفاده کند .

فسخ اجاره | شرایط فسخ قرارداد اجاره | خسارت فسخ اجاره نامه | خیار شرط

بنابراین ، در صورتی که در قرارداد منعقد شده ، بندی با این عنوان که طرفین ، خیارات را از خود سلب و ساقط کرده اند ، درج شده باشد ، طرفین ، دیگر امکان فسخ قرارداد به استناد خیارات مذکور در قانون را نخواهند داشت . البته ، خیار تدلیس از این موضوع مستثنی است ؛ یعنی اگر فردی حین انعقاد معامله ، فریب بخورد ، حتی اگر تمامی خیارات را از خود ساقط کرده باشد ، باز هم می تواند قرارداد را به استناد خیار تدلیس ، فسخ نماید .

همچنین ، یکی از مهم ترین مسائلی که در خصوص نحوه فسخ قرارداد وجود دارد ، آن است که اگر در قانون ، مهلت و بازه زمانی خاصی برای فسخ قرارداد پیش بینی شده باشد ، دارنده حق فسخ ، صرفا در همان مهلت ، می تواند اقدام به نوشتن متن فسخ قرارداد و اعلام آن به طرف مقابل نماید . اگر هم مهلت خاصی برای فسخ کردن قرارداد میان طرفین لحاظ شده باشد ، حق فسخ ، صرفا در همان مدت ، قابل اعمال می باشد که در قسمت بعد ، نمونه فایل نحوه فسخ قرارداد برای دانلود ارائه می شود .

 

 متن فسخ قرارداد

متن فسخ قرارداد به دلیل خیار تاخیر پرداخت ثمن معامله

به استناد قرارداد تنظیم شده ، به شماره …………….. در تاریخ ………………….. ، میان اینجانب ………………….. و آقا / خانم …………………… ، ایشان متعهد به پرداخت ثمن معامله به مبلغ ………………… شده اند ، ولیکن ، پس از گذشت سه روز از تاریخ انعقاد قرارداد ، ثمن معامله تسلیم نشده است . لذا اینجانب به استناد خیار تاخیر ثمن در قانون مدنی ، اقدام به فسخ قرارداد می نمایم .

نمونه متن فسخ قرارداد به استناد خیار شرط

به استناد قرارداد تنظیم شده به شماره ………………………… در تاریخ ………………….. ، میان اینجانب …………………………… و آقا / خانم …………………… ، اینجانب به مدت ………………… روز ، حق فسخ قرارداد را داشته ام . با عنایت به گذشت …………………….. روز از تاریخ انعقاد قرارداد و عدم سررسید مهلت فسخ قرارداد ، اینجانب ، به استناد حق فسخ مذکور در متن قرارداد ، اقدام به فسخ یک طرفه قرارداد به واسطه خیار شرط می نمایم .

 

نمونه متن فسخ قرارداد به استناد خیار غبن

به استناد قرارداد تنظیم شده به شماره ………………………… در تاریخ ………………….. ، میان اینجانب …………………………… و آقا / خانم …………………… ، به واسطه غبن فاحش ، اینجانب در حین انعقاد معامله که عرفا قابل چشم پوشی نیست ، فسخ و بر هم زدن معامله را اعلام می دارم .

 

نمونه متن فسخ قرارداد به استناد خیار عیب

به استناد قرارداد تنظیم شده به شماره ……………………….. در تاریخ …………………….. ، میان اینجانب ………………………… و آقا / خانم ……………………….. ، به واسطه وجود عیب غیر قابل چشم پوشی در مبیع که در هنگام انعقاد معامله ذکر نگردیده بود ، قصد فسخ و بر هم زدن معامله به استناد خیار عیب مذکور در قانون را دارم و با ارسال این متن ، قصد خود را برای فسخ ، اعلام می نمایم .

 

نمونه متن فسخ قرارداد به استناد خیار تدلیس

به استناد قرارداد تنظیم شده به شماره ………………………… در تاریخ ………………….. ، میان اینجانب …………………………… و آقا / خانم …………………… ، به دلیل انجام دادن عملیات و اقداماتی که در حین انعقاد معامله ، منجر به فریب اینجانب شده است ، فسخ قرارداد به استناد تدلیس رخ داده را به صورت فوری ، اعلام می دارم .

 

نمونه متن یک قرارداد اجاره – اجاره نامه


ماده ۱- طرفین قرارداد

قرارداد اجاره حاضر بین ………… فرزند : ………. به شماره شناسنامه : ……. صادره از :  ……… به کدملی : ………. متولد: ……… ساکن : ……….. تلفن : ………. به عنوان موجر و ………. فرزند : ……………. به شماره شناسنامه : ……….. صادره از : …………. به کدملی : ……… متولد : ……….. ساکن : …………تلفن :  ………… به عنوان مستأجر منعقد می گردد.

 


ماده ۲ – موضوع قرارداد و مشخصات ملک مورد اجاره

عبارت است از تملیک منافع ۶ دانگ یک دستگاه آپارتمان واقع در تهران …………… پلاک ثبتی شماره …….. فرعی از ……. به مساحت .. متر مربع دارای سند مالکیت به شماره سریال ……… به نام موجر، مشتمل بر ۲ اتاق خواب با حق استفاده از برق، گاز، تلفن به صورت اختصاصی و سایر لوازم و منصوبات و متفرعات مربوطه از جمله آب که جهت استفاده به رؤیت مستأجر رسیده و مورد قبول قرار گرفته است.

 


ماده ۳ – مدت اجاره

مدت اجاره ار تاریخ ……. آغاز و در مورخ …… خاتمه می یابد. (…. روز)

 


ماده ۴ – اجاره بها، نحوه پرداخت

میزان اجاره بها از قرار ماهی …………… تومان معادل ….. میلیون ریال و جمعاً برای مدت اجاره مذکور میزان ……………. میلیون تومان می باشد.

مبلغ …………. میلیون تومان معادل ………… میلیون ریال از طرف مستأجر به عنوان ودیعه قرض الحسنه به موجر نقداً پرداخت می شود.


ماده ۵ – تقسیم مورد اجاره

با عنایت به قرارداد اجاره مورخ …………. ، آپارتمان مورد اجاره به همراه تمامی توابع و ملحقات آن هم اکنون در تحویل و ید مستأجر و تحت تصرف وی می باشد.

 


ماده ۶ – شرایط قرارداد

۱- مستأجر حق استفاده از مورد اجاره را برخلاف منظور قرارداد که استفاده جهت محل سکنی می باشد ندارد، به اضافه آنکه مکلف است از مورد اجاره استفاده متعارف نماید.

۲- موجر مورد اجاره را جهت سکونت سه نفر به مستأجر اجاره داده است.

۳- مستاجر تحت هیچ شرایطی حق واگذاری مورد اجاره را به غیر تحت هیچ عنوانی اعم از امانت، اذن در انتفاع، اجاره مجدد ندارد.

۴- مستاجر ملکف است به محض خاتمه مدت قرارداد اجاره و رأس موعد مقرر، مورد اجاره را تخلیه و تحویل موجر نماید، در غیر اینصورت مستأجر مکلف است روزانه مبلغ صد هزار تومان معادل یک میلیون ریال به عنوان خسارت وجه التزام به موجر بپردازد و موجر علاوه بر استحقاق دریافت وجه التزام حق درخواست تخلیه مورد اجاره را نیز دارد.

۵- ….. .

۶- ….. .

۷- ….. .

۸- ….. .

۹- …… .

۱۰- …… .


ماده ۷ – قانون حاکم بر قرارداد

این قرارداد در سایر موارد تابع قانون مدنی و قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ خواهد بود.

 


قرارداد مزبور در ۷ ماده در مورخ ……………. و در حضور شهود به امضای طرفین رسید.

 

امضاء موجر                             امضاء مستأجر                              امضاء شاهد                                         امضاء شاهد

 

نویسنده : حمیدرضا کاکاوند

 

عدالت نو | فسخ اجاره | شرایط فسخ قرارداد اجاره | خسارت فسخ اجاره نامه | خیار شرط

میانگین امتیازات ۳ از ۵
از مجموع ۲ رای
اشتراک در
اطلاع از
guest

0 نظرات
بازخورد (Feedback) های اینلاین
مشاهده همه دیدگاه ها

آخرین مقالات موسسه حقوقی عدالت نو

0
افکار شما را دوست داریم، لطفا نظر دهید.x