سند رهنی و اعتبار آن
سند رهنی و اعتبار آن ، به طوری که در قانون مدنی آمده اسناد یا رسمی است یا عادی
مطابق ماده ۱۲۸۲ قانون :
اسنادی که اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است .
و مطابق با ماده ۱۲۹۲ قانون مدنی :
« در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی که اعتبار اسناد رسمی را دارد انکار و تردید مسموع نیست … » اسناد رهنی در واقع اسناد رسمی هستند که بانکها و موسسات مالی و اعتباری برای ضمانت استرداد وام با مشتریان خویش تنظیم می کنند و طی آن شخصی که ملکی در اداه ثبت اسناد و املاک ، رسماً به نام وی تنظیم شده باشد در قبال مبلغی در وثیقه و گرو بانک قرار می دهد . شخصی که ملک خویش را در گرو بانک می گذارد راهن نام داشته و بانک یا موسسه اعتباری که ملکی به نفع وی در رهن قرار گرفته ، مرتهن می باشد ، و ملک مورد وثیقه نیز عین مرهونه نام دارد .
شخص راهن می تواند همان بدهکار هم باشد ، می تواند شخص ثالث باشد یعنی وام گیرنده نیست اما از تعهد به استرداد وام ، ضمانت می نماید و تعهد می کند که اگر بدهکار در سر وعده ، مبلغ وام را تصفیه ننماید ملک وی به حراج گذاشته شده و طلب بانک ، پرداخت گردد . معمولا در سند رهنی نیز میزان خسارت وارده را که می توان از راهن دریافت نمود به صورت در صد سالیانه قید می نمایند و عنوان می شود که چنانچه بانک بخواهد طلب خویش را که معوق مانده از سند رهنی استیفاء نماید راهن علاوه از اصل تعهد خویش درصدی به عنوان خسارت نیز مکلف است بپردازد . بنابراین راهن ، تعهد می کند به میزانی که بانک موافقت و درخواست نموده سند خویش را در وثیقه قرار دهد .
۱) نحوه تقاضای عملیات حراج توسط بانکها یا موسسات مالی و اعتباری :
هنگامیکه وامی معوق گردید پس از طی تشریفات قانونی ، اسناد رهنی در اختیار مدیریت حقوقی قرار می گیرد و بعد از دریافت مانده بدهی از شعبه عامل ، اقدام به تقاضانامه صدور اجراییه می گردد و تقاضانامه یاد شده که حاوی تقاضای صدور اجراییه با مبلغ معینی ( شامل اصل و خسارت است ) به دفتر تنظیم کننده سند داده می شود . دفتر خانه یاد شده با مطابقت تقاضانامه و سند رهنی ، اقدام به صدور اجرائیه که ورقه لازم الاجراء است می نماید و آنرا به اداره اجرای مفاد اسناد رسمی داده رسید ، دریافت می نماید . پس از اجرای تشریفات قانونی و کنترل صحت اجرائیه صادره توسط متصدی اداره اجراء ، یک ورقه اجرائیه به راهن ابلاغ می گردد . چنانچه راهن در این مرحله نسبت به پرداخت بدهی سند اقدام نماید می تواند جلوی عملیات حراج را گرفته و از بانک مرتهن تقاضای فک رهن را بنماید در غیر اینصورت ، اداره اجرای یاد شده با قیمت گذاری و ارزیابی ملک مورد ترهین ، مبلغ آن را معین و به مزایده میگذارد . در مزایده که در روز و ساعت معینی تعیین می شود به بالاترین پیشنهاد خرید ، ملک را واگذار می کنند در غیر اینصورت و بنا به تقاضای بانک مرتهن ، سند یاد شده به تملک بانک مرتهن در می آید .
۲) نحوه تملک ملک مورد مزایده :
اگر بعد از مزایده و طی تشریفات آن ملک به تملک بانک درآید با ارسال صورتجلسه تنفیذ مزایده و دستور رئیس اجرای ثبت ، سند ملک از نام راهن خارج و به اسم بانک یا موسسه اعتباری انتقال پیدا می کند و بانک یا موسسات مذکور می توانند با دارا بودن سند مالکیت ، متصرف را با دادخواست خلع ید از دادگاههای حقوقی بیرون نمایند حتی اجرت المثل ایام تصرف از مزایده تا لحظه خلع ید و اجرای آن را از متصرف دریافت نمایند .
نویسنده : حمیدرضا کاکاوند
مقالات پیشنهادی : دعاوی بانکی
نفقه معوقه | ضمانت اجرای عدم پرداخت نفقه | مطالبه نفقه معوقه زن
حضانت فرزندان | آنچه در مورد حضانت فرزند باید بدانیم
علامت تجاری چیست ؟ | اهمیت و هدف از ثبت علامت تجاری | شرایط ثبت علامت تجاری
در صورتی که وسیله موتوری یا پلاک آن سرقت یا مفقود شود
با سلام. ما یک سند مسکونی را برای اخذ ضمانتنامه بانکی به مدت ۵ سال از طریق دفترخانه اسناد رسمی در رهن بانک قراردادیم پس از پایان ۵ سال درخواست تمدید ضمانتنامه به مدت ۶ ماه از طرف ضمانتخواه به بانک داده شد اما بانک بدون در نظر گرفتن مدت تمام شده سند رهنی با گرفتن امضا از صاحب سند اقدام به تمدید ضمانتنامه نمود. اگر در این مدت ضمانتنامه توسط ضمانت خواه به اجرا گذاشته شود آیا بانک میتواند نسبت به سند رهنی ما که مدت آن تمام شده است اقدام نماید و مبلغ مطالبات خود را از این طریق وصول نماید؟ با توجه به اینکه برای تمدید ضمانتنامه بانک از صاحب سند مجددا امضا و اثر انگشت گرفته است. با تشکر
سلام اگر سال ۸۴ اجراییه صادر شود ولی هیچ گونه اقدام بعدی از قبیل کارشناسی ملک مزاییده انجام نگیرد ایا بانک از ان تاریخ تا امروز می تواند خسارت و جرایم خود را بگیرد یا تا تاریخ صدور اجراییه می تواند خسارت خود را بگیرد لازم به ذکر است بانک بعد از ۱۴سال می خوااهد عملیات اجرا را انجام بدهد و این موضوع مشکل قانونی برای بانک ایاد نمی کند تشکر
سلام.یک واحد آپارتمانی رو خریداری کردم بعدها مشخص شد در رهن بانک بوده..پس از شکایت ملک توسط بانک فک رهن شد( با زد و بند با فروشنده سند فک رهن رو امضا کرد بعدها مشخص شد فروشنده بابد وامش پولی به بانک‌نداده اما سند آپارتمان فک رهن شد) دادگاه فروشنده را محکوم به تفکیک و اتنظیم سند کرد و چندین بار به اداره ثبت اعلام کرد ملک فک رهن شده..اداره ثبت زیربار تفکیک و تنظیم سند نمیره..آیا اداره ثبت میتونه جلوی حکم تایید شده ی قاضی را بگیره؟ اداره ثبت اعلام کرد به شرط حفظ حقوق مرتهن صورتجلسه تفکیک رو صادر میکنه در حالیکه طبق متن حکم و دستور قاضی ملک در رهن نیست!
سلام
آیا بانک پس از تصرف ملک ضامن اجازه برداشت مابقی بدهی از سایر حسابهای ضامن را هم دارد؟
با سلام ، چنانچه پس از مزایده و تصرف ملک از سوی بانک ، تسهیلات گیرنده هنوز بدهکار باشد ، بانک می تواند تا تسویه کامل بدهی از تمام وثائق استفاده نماید . بدیهی است حساب بانکی ضامنین نیز جزئی از آن وثائق است .
باسلام
آیا مشتری می تواند مبلغ سند رهنی را به اداره ثبت واریز و درخواست فک رهن بدون مراجعه به بانک را بنماید ؟
سلام
البته نه فقط قيمت مندرج در سند رهنی، بلكه مبلغ سند به انضمام خساراتی كه تا آن روز از عدم پرداخت دين ايجاد شده را مطابق محاسبه اداره ثبت بايد بپردازد.