فسخ اجاره | شرایط فسخ قرارداد اجاره | خسارت فسخ اجاره نامه | خیار شرط

قبل از آن که به بررسی فسخ اجاره بپردازیم در مورد انواع اجاره و قوانین آن صحبت میکنیم. به طور کلی اجاره ملک می توند مسکونی ، اداری و یا تجاری باشد. نیک می دانیم که سه قانون روابط موجر و مستاجر در این زمینه به تصویب رسیده است. یکی قانون روابط موجر  ومستاجر سال 1356 دیگری مربوط به سال 1362 و آخری نیز مربوط به سال 1376 می باشد. هر کدام از قوانین در مورد اماکن استیجاری زمان تصویب خود حکومت دارد و در زمان تصویب قانون موخر ، قانون قبلی نسخ و قانون جدید برای آن حکم فرما می باشد به طور مثال ملکی که در سال 61 اجاره شده به قانون سال 1356 مربوط می شود اما تجاری و اداری این برهه کماکان با قانون سال 1356 تنظیم می گردید. زیرا قانون سال 1362 فقط به املاک مسکونی حکومت داشت از مهرماه سال 76 به بعد کلیه اماکن تجاری ، اداری و مسکونی بر طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 تنظیم می گردد.

اما در چه صورت می توان تقاضای فسخ اجاره را مطرح کرد که مطابق قوانین حاکم در ذیل بررسی می شود :

الف ) قانون سال 1356 :

1- درخواست فسخ اجاره طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 از طرف مستاجر :

فصل اول‌: کلیات‌

ماده 1 ـ هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف‌ متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان ‌اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم‌ از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یانشده باشد، مشمول مقررات این قانون است‌.

ماده 2 ـ موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی‌باشد:

1 ـ تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی‌.

2 ـ اراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آنها و باغهایی که منظور اصلی از اجاره بهره‌برداری از محصول آنها باشد.

3 ـ ساختمانها و محلهایی که به منظور سکونت عرفا به طور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده می‌شود.

4 ـ کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرکها که گواهی خاتمه ساختمانی آنها از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال 1354 صادر شده ومی‌شود.

5 ـ خانه‌های سازمانی و سایر محلهای مسکونی که از طرف ‌وزارتخانه‌ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص‌، اعم‌از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان‌آنها قرار می‌گیرد.

در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع‌ قوانین و مقررات مخصوص بخود یا قرارداد فی‌مابین می‌باشد.

هرگاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یاقرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کندبر حسب مورد از طرف دادستان یا رئیس دادگاه بخش مستقل به او اخطار می‌شود که ظرف یکماه محل را تخلیه نماید در صورت‌امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان‌یا موسسه یا اشخاص مربوط داده می‌شود.

6 ـ واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره ‌واگذار گردد.

فصل دوم‌: میزان اجاره بها و ترتیب پرداخت آن‌

ماده 3 ـ در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان‌اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه‌تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر یا عملی شده‌است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این‌قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین ‌می‌شود.

ماده 4 ـ موجر یا مستاجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه‌زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید،مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده‌ مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین‌یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه‌باجلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهدکرد حکم دادگاه در این مورد قطعی است‌.

ماده 5 ـ موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن‌دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید.

در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل‌،مستاجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تاروز صدور حکم‌، محکوم می‌نماید. دایره اجرا مکلف است‌خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قراردوازده درصد در سال احتساب و از مستاجر وصول و به موجربپردازد مستاجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بهامابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخیر تادیه به‌شرح فوق درخواست کند.

تبصره ـ مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین‌اجاره‌بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.

ماده 6 ـ مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه ‌اجرت ‌المسمی و پس از انقضا مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان‌ اجرت ‌المسمی آخر هرماه جاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده‌ قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد اجاره ‌بها را به‌میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتیکه میزان آن‌ معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک ‌مشابه تشخیص می‌دهد برای هرماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نمایند قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت  و یا بانکی که از طرف‌ سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه ‌رسمی است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند تحویل دهد هرگاه اجاره‌نامه عادی‌بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت‌موجر به یکی از دفاتر اسناد رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت‌دارد.

دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز بوسیله اداره ثبت محل‌مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت‌وجه تودیع شده به دفترخانه مزبور مراجعه نماید.

2- درخواست فسخ اجاره طبق قانون روابط موجر ومستاجر سال 56 از طرف موجر :

ماده 14 ـ در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن‌حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این‌حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

    1 ـ در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیردر اجاره‌نامه و یا موردی که اجاره نامه‌ای در بین نباشد مورد اجاره راکلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملا ازطریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جزاشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.

    2 ـ در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یاتجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی ازقبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند بدون اینکه ‌طبق ماده 19 این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.

    3 ـ در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره‌ هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصا در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای‌سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این‌صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه‌ مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره‌پذیرفته نمی‌شود.

    4 ـ در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس ازانقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد.

    5 ـ هرگاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل‌تعمیر نباشد.

    6 ـ در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری‌که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.

    7 ـ در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای‌شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل‌خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق‌باشد.

    8 ـ در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌باشد.

    9 ـ در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون ازپرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که‌اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روزقسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه‌رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدوراجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.

هرگاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده راتودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواندبه استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست‌تخلیه عین مستاجره را بنماید.

هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجرمی‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه‌مراجعه کند.

در موارد فوق هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه براجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به‌پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجرپرداخت می‌گردد، ولی هر مستاجر فقط یکبار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است‌.

تبصره 1 ـ در صورتی که مستاجر دوبار ظرف یکسال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند 9 این ماده اقدام به پرداخت ‌اجاره‌بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به ‌موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند باتقدیم دادخواست مستقیما از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجررا بنماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است‌.

تبصره 2 ـ در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب‌یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به‌اجاره محل سکنی خواهد بود.

تبصره 3 ـ در مورد بند شش این ماده اگر مستاجر مرکز فساد که‌ قانونا دایر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید. دادستان‌ علاوه بر انجام وظایف قانونی خود به محض صدور کیفر خواست‌ به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می‌دهد.

تبصره 4 ـ در صورتی که مستاجر محل سکنی در شهر محل‌سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس ازانقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.

ب) قانون سال 1362 :

به طوریکه گفته شد فقط در مورد املاک مسکونی است و موارد فسخ اجاره چه از طرف موجر چه مستاجر در مورد املاک تجاری و اداری تحت حکومت قانون سال 1356 است.

1- درخواست فسخ اجاره طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 از طرف مستاجر :

ماده 6 ـ در موارد زیر مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ نماید:

    1 ـ در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قیدشده منطبق نباشد. (با رعایت ماده 415 قانونی مدنی‌)

    2 ـ در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق‌یابد.

    3 ـ هرگاه مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی واقع شود به‌نحوی که موجب نقص انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد.

2- درخواست فسخ اجاره طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 از طرف موجر :

ماده 8 ـ موجر می‌تواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم‌تخلیه را از دادگاه درخواست کند:

    الف ـ در موردی که مستاجر با سلب حق انتقال به‌ غیر مورداجاره را کلا یا جزئا به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملا از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده ‌دیگری جز اشخاص تحت‌الفکاله قانونی خود قرار داده باشد.

    ب ـ در صورتی که در اجاره‌نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال‌ قطعی شرط شده باشد.

    ج ـ در صورتی که از مورد اجاره برخلاف منظور و جهتی که درقرارداد اجاره قید شده استفاده گردد.

    د ـ در صورتی که مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره‌بها در مهلت‌مقرر از آن شرط تخلف نماید.

    تبصره 1 ـ در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر ازکسب یا پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع ‌مقررات مربوط به‌اجاره محل سکنی است‌.

    تبصره 2 ـ اگر مستاجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد به محض ثبوت آن در دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره راتخلیه و در اختیار موجر قرار می‌دهد.

ج) قانون سال 1376 :

همانند قانون سال 1356 هم تجاری وهم اداری را شمال می شود و هم مسکونی را که ذیلاً بررسی می شود .

در قانون سال 1376 موارد فسخ اجاره چه از طرف موجر و چه از طرف مستاجر صراحتاً پیش بینی نگردیده است اما ه عمومات قانون مدنی و موارد امکان فسخ اجاره در قانون سال 1356 استناد می شود .

الف : موارد فسخ اجاره طبق قانون مدنی :

ماده 476 – موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجرکند و در صورت امتناع موجر اجبارمی شود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ دارد.

ماده 477 – موجر باید عین مستاجر را درحالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه ازآن را بکند.

ماده 478 – هرگاه معلوم شودعین مستاجره درحال اجاره معیوب بوده مستاجرمی توانداجاره رافسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.

ماده 479 -عیبی که موجب فسخ اجاره می شودعیبی است که موجب نقصان منفعت یاصعوبت درانتفاع باشد.

ماده 480 – عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت درعین مستاجره حادث شودموجب خیار است و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است .

ماده 481 – هرگاه عین مستاجره بواسطه عیب ازقابلیت انتفاع خارج شده ونتوان رفع عیب نموداجاره باطل می‌شود.

 ماده 482 – اگر مورد اجاره عین کلی باشد وفردی که موجرداده معیوب درآید مستاجر حق فسخ ندارد ومی‌تواند موجررا مجبوربه تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشدحق فسخ خواهدداشت .

ماده 483 – اگردرمدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلا یا بعضا تلف شوداززمان تلف نسبت به مقدارتلف شده منفسخ می شودودرصورت تلف بعض آن مستاجرحق دارداجاره رانسبت به بقیه فسخ کندیافقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید.

ماده 484 – موجر نمی توانددرمدت اجاره درعین مستاجره تغییری دهدکه منافی مقصود مستاجر از استیجارباشد.

 ماده 485 – اگر در مدت اجاره درعین مستاجره تعمیراتی لازم آیدکه تاخیر درآن موجب ضرر موجر باشد مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبوره گردد اگر چه درمدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند ازعین مستاجره کلا یا بعضا استفاده نماید در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت . ماده 486 – تعمیرات وکلیه مخارجی که درعین مستاجره برای امکان انتفاع ازآن لازم است بعهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یاعرف بلد برخلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع ازعین مستاجره لازم می باشد.

ماده 487 – هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجرقادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.

ماده 488 – اگر شخص ثالثی بدون ادعاء حقی درعین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجرگردد درصورتی که قبل ازقبض باشدمستاجرحق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود می تواند برای رفع مزاحمت ومطالبه اجرت المثل بخود مزاحم رجوع کند و  اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد و فقط می تواند به مزاحم رجوع کند.

ماده 492 – اگر مستاجر عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره راخواهد داشت .

ماده 496 – عقد اجاره بواسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد.

ماده 498 – اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ درصورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.

ب: موارد فسخ اجاره طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 :

رجوع کنید به قبل

روش درخواست فسخ اجاره :

برای درخواست فسخ اجاره به علتهایی که قبلاً بررسی شد ابتدا باید اظهارنامه ای از طرف صاحب حق فسخ ( چه موجر علیه مستاجر یا بالعکس ) به طرف مقابل داده می شود و حق فسخ با این جمله که فسخ نموده ام ( فعل به زمان گذشته باید باشد ) ارائه می شود پس از ابلاغ اظهارنامه به طرف مقابل در مرحله بعدی به استناد اظهارنامه ابلاغ شده ، دادخواستی تحت عنوان  صدور حکم مبنی بر تأیید فسخ به طرفیت مقابل به دادگاه داده می شود که از طریق دادرسی و اثبات حقانیت ، حکم به تأیید فسخ صادر می شود . این حکم پس از اعتراض در مرحله تجدید نظر یا عدم تجدید نظر خواهی از طرف محکوم علیه قطعی شده و نیاز به صدور اجرائیه ندارد زیرا حکم صادره اعلامی است .

تکالیف طرفین پس از فسخ :

اگر بعد از قطعیت حکم پس از فسخ اجاره ، فسخ کننده موجر باشد ودیعه را به دفتر شعبه دادگاه واریز می کند و سپس درخواست خلع ید مستاجر را می خواهد زیرا رابطه استیجاری ، از بین رفته و تصرفات مستاجر از این تاریخ به بعد غاصبانه می باشد . اگر فسخ کننده مستاجر باشد باید محل ملک را تخلیه و کلید آن را به دفتر دادگاه ارائه نماید و تقاضای ودیعه خود را علیه موجر ارائه کند . از این تاریخ امتناع موجر از استرداد ودیعه ، خسارات دیرکرد آن هم مشمول اصل طلب می گردد .

نویسنده : حمیدرضا کاکاوند