بطلان اجاره - بررسی شرایط بطلان اجاره - انحلال اجاره | عدالت نو

بطلان اجاره | بررسی شرایط بطلان اجاره | انحلال اجاره

دسته بندی ها:
بهمن 6, 1395
1734 بار دیده شده
فسخ اجاره

در زمینه بطلان اجاره در قانون روابط موجر و مستاجر اعم از سال 1356، 1362،  1376 ، تحت عنوان بطلان اجاره موادی پیش بینی نگردیده است اما موارد بطلان اجاره در قانون مدنی در باب اجاره مواردی ذکر گردیده است که ذیلاً بررسی می گردد :

در ماده 481 قانون مدنی عنوان داشته  هر گاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود بنابراین هرگاه شخص مستاجر که ملکی را اجاره نموده است اگر عین اجاره به علت خرابی هایی که دارد وقابلیت رفع عیب و تعمیر آن وجود نداشته باشد از قابلیت انتفاع خارج شود به طرزی که نتوان رفع عیب نمود در این مورد اجاره نامه باطل می شود .

یکی دیگر از موارد بطلان اجاره ماده 497 قانون مدنی میباشد که عنوان داشته : عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل می شود و اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می گردد . این ماده بیانگر آن است که در بسیاری از موارد موجر لزوماً مالکین عین مستاجره اعم از عرصه و اعیان نمی باشد بلکه خود نیز مالک منافع آن می باشد به عنوان مثال صلح عمری تنظیم گردیده که طبق آن صلح مالک عرصه و اعیان در مدت عمر شخصی که به وی منافع آن صلح گردیده منافع استفاده از آن را به وی واگذار کرده است در این صورت شخص متصرف تا پایان عمر خود حق دارد از منافع آن مال استیفاء نماید اما شخص می تواند آن منافع را به شخص دیگری ( ثالث ) اجاره دهد در اینصورت چون استفاده از منافع ملک بر اساس مدت عمر موجر می باشد چنانچه موجر فوت نماید اجاره باطل می شود و بر عکس آن نیز در مورد مستاجر می باشد اگر قرارداد اجاره ای توسط موجر و مستاجر تنظیم گردیده باشد و متصف به زمان خاصی نباشد به عنوان مثال یک سال ، دوسال ، یا بیشتر بلکه تا پایان عمر مستاجر منافع آن به عقد اجاره به متصرف که همان مستاجر است واگذار گردیده باشد در این صورت با فوت مستاجر اجاره باطل می شود .

مورد سوم در مورد ماده 499 قانون مدنی است که اشعار داشته است هر گاه متولی با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد  اجاره به فوت او باطل نمی گردد . مفهوم مخالف آن این است که هر گاه متولی یعنی کسی که حق اداره کردن مال موقوفه را داشته است بر خلاف منظور وقف یعنی آنچه که واقف به جهت آن مال موقوفه را وقف نموده است بر خلاف صرفه و صلاح موضوع وقف آن را اجاره داده باشد در این صورت با فوت متولی اجاره باطل می گردد .

مورد چهارم ماده 500 قانون مدنی است که عنوان داشته است در بیع شرط مشتری می تواند مبیع را برای مدتی که بایع حق خیار ندارد اجاره دهد و اگر اجاره منافی با خیار بایع باشد بوسیله جعل خیار یا نحو آن حق بایع را محفوظ دارد و الا اجاره تا حدی که منافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود مفهوم این ماده آن است که لازم است در وهله اول مفهوم بیع شرط تعریف شود . بیع شرط بیعی است که شخصی به عنوان بدهکار برای پرداخت بدهی خود و برای پرداخت تضمین پرداخت آن با شخص طلبکار قراردادی را تنظیم می نماید که در ذیل قرارداد مدت زمان بازپرداخت بدهی خود را معین می نماید و در ذیل قرارداد شرط می گردد اگر چنانچه بدهکار در ظرف مهلت مقرر بدهی خود را به طلبکار نپردازد ملک بدهکار به مالکیت طلبکار درآید بدینوسیله جبران بدهی خود را نموده باشد و تضمینی باشد برای باز پرداخت بدهی . در اینگونه موارد مدتی برای باز پرداخت بدهی توسط بدهکار به طلبکار تعیین می شود اگر طلبکار که مالک را در اختیار گرفته است در آن مدتی که زمان بازپرداخت بدهی توسط بدهکار تعیین شده است ملک را به دیگری اجاره دهد آن اجاره صحیح است به عنوان مثال مدت بدهی 6 ماه تعیین گردیده است در ظرف آن 6 ماه طلبکار می تواند ملکی را که بابت تضمین طلب خود از بدهکار گرفته به عقد اجاره به دیگری واگذار نماید ولی چنانچه از مدت زمان تعیینی به عنوان مثال 6 ماه در این مثال بیشتر اجاره دهد در اینصورت آن اجاره نسبت به مازاد زمان تعیین شده باطل می باشد مگر اینکه شخص طلبکار که قصد اجاره ملک را داشته است با مستاجر این شرط را بنماید که اگر به مدت بیش از زمان تعیین شده به اجاره واگذار گردیده و مالک ملک که بدهکار می باشد بدهی خود را پرداخت و شخص موجر که مکلف به برگرداندن ملک به شخص بدهکار می باشد مکلف به رد کردن مال می باشد اجاره برای بقیه مدت منفسخ می گردد در اینگونه موارد اگر به مدت بیش از زمان تعیین شده نیز اجاره داده شده باشد و مستاجر بعدی هم مورد قبول واقع شده باشد اجاره صحیح است در غیر اینصورت باطل .

نویسنده : حمیدرضا کاکاوند

No votes yet.
Please wait...
ارزیابی و بررسی پرونده

پرونده و نیاز حقوقی خود را ارسال و منتظر دریافت پیشنهادهای کاری و مالی از طرف وکلای موسسه حقوقی عدالت نو باشید

پرسش و پاسخ رایگان

سوالت خود را ثبت کنید تا وکلای موسسه حقوقی عدالت نو بصورت رایگان شما را راهنمایی کنند و از پرسش های سایر کاربران نیز استفاده کنید

مشاوره حقوقی

با بهترین وکیل در موضوع مربوطه مشاوره بگیرید. امکان رزرو مشاوره حقوقی بصورت تلفنی، حضوری و آنلاین در موسسه حقوقی عدالت نو می‌باشد

حمید رضا کاکاوند
حمید رضا کاکاوند
وکیل پایه یک دادگستری