اجاره اماکن تجاری | تنظیم قرارداد اجاره اماکن تجاری | قوانین اجاره ملک تجاری

اجاره اماکن تجاری | تنظیم قرارداد اجاره اماکن تجاری | قوانین اجاره ملک تجاری

دسته بندی ها:
بهمن 10, 1395
1493 بار دیده شده
اجاره اماکن تجاری

به طوری که می دانیم نحوه اجاره اماکن تجاری و حق و حقوقی که در داخل آن حقوق روابط استیجاری وجود دارد با اماکن مسکونی متفاوت می باشد چرا که در اماکن تجاری گاهاً بحث در مورد سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت بوجود می آید . قبل از ورود به این مبحث لازم است که با مفاهیم سرقفلی و حق کسب آشنا شویم .

در واقع حق کسب عبارت می شود از رونق دادن محل تجاری توسط مستاجری که در آن واحد تجاری با صنفی که دارد و کارکردی که نموده است باعث افزایش بهره وری و جذب مشتری گردیده است . هرگاه بعد از گذشت مدت زمانی بخواهیم این مستاجر را تخلیه نماییم بایستی حق و حقوق کسب و پیشه ایشان را بر طبق قیمت عادله روز طبق نظر کارشناس بپردازیم و با کیفیتی که در قوانین موجر و مستاجر آمده است تخلیه نماییم .

مساله بعدی در مورد سرقفلی است . سرقفلی نیز به همین معناست لیکن سرقفلی در ابتدا می تواند توسط خود مالک نیز ایجاد شود به طوری که در ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مربوط به سال 1376 آمده :  هرگاه مالک ، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید . همچنین مستاجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد بعد از آشنایی به مفاهیم حق کسب و سرقفلی به قوانین روابط موجر و مستاجر سال 1356 مروری خواهیم نمود. طبق ماده 19 این قانون ، عنوان داشته در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت ، به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد . به طوری که ملاحظه شد در این ماده برای مستاجر حق انتقال به غیر بوجود آمده است که در اجاره نامه این حق برای وی معین گردیده است اما چنانچه مستاجری حق انتقال به غیر نداشته باشد نمیتواند منافع ملک استیجاری را به عقد اجاره به دیگری اجاره دهد اگر از قرارداد تخلف بنماید مطابق تبصره 1 همان قانون ماده 19 صراحتاً اشعار داشته که مالک می تواند تخلیه وی را از محاکم دریافت نموده و در اینصورت حق و حقوق کسب و پیشه و تجارت وی تبدیل به نصف می گردد . طبق این تبصره آمده است : در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت برای اینکه این اتفاق برای مستاجر بوجود نیاید در زمانی که حق انتقال به غیر در قرارداد اجاره از وی سلب گردیده بهترین راه ارسال اظهارنامه است که به قصد اعلام انتقال منافع به غیر توسط مستاجر به موجر داده شود اگر موجر موافقت خود را اعلام بنماید موضوع منتفی است و انتقال عملی می شود . اگر موجر موافقت خود را اعلام ننماید یا صراحتاً مخالفت نماید در اینصورت طبق ذیل ماده 19از قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند در اینصورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط مورد اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود . این روش در واقع روش انتقال سریع و قانونی با کسب اجازه از دادگاه برای انتقال منافع مورد اجاره مستاجر اول به مستاجر بعدی است . اما لازم است بدانیم طبق تبصره 2 همان ماده : حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود در واقع نکته بعدی این است که حق کسب پیشه یا تجارت و یا سرقفلی صرفاً در مورد املاک تجاری است و در املاک مسکونی چنین حقی پیش بینی نگردیده است قوانین حاکم بر این دو حق ، قوانین موجر و مستاجر سال 1356 و سال 1376 می باشد چرا که در قانون سال 1362 صرفاً به قوانین حاکم بر اماکن مسکونی حکومت دارد و در مورد املاک تجاری و صحبت از سرقفلی مطلبی به میان نیامده است اما اگر روابط استیجاری طرفین بعد قانون سال 1376 باشد در اینصورت قانون حاکم بر روابط استیجاری آنها قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 که از که از ابتدای مهرماه سال 1376 لازم الاجرا ، شد می باشد . در ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 به طوری که عنوان شد سرقفلی در دو جا عنوان گردیده است :

1- زمانی که مالک بخواهد ملک تجاری خود را به اجاره به دیگری واگذار کند از همان ابتدا می تواند سرقفلی از مستاجر دریافت کند .

2- زمانی که مستاجری مدتی در ملکی فعالیت تجاری داشته و برای خویش رونقی بوجود آورده است در اینصورت اگر حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند از مستاجر جدید سرقفلی دریافت نماید .

نکته 1 – تفاوت قانون موجر و مستاجر سال 1356 با سال 1376 در این است که در قانون سال 56 فرض بر این است که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد اگر مستاجر مدعی است که حق انتقال به غیر دارد باید این شرط در قرارداد اشاره شده باشد در اینصورت اگر سکوت به میان آمده باشد یا رسماً سلب شده باشد فرض بر این است که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد . اما در سال 1376 فرض قانونگذار در این است که مستاجر حق انتقال به غیر دارد مگر انکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد . پس اگر در قرارداد اجاره صحبتی از حق انتقال به غیر و یا سلب آن به میان نیامده باشد فرض بر این است که مستاجر حق انتقال به غیر دارد اما سایر شرایط و ضوابط و چگونگی انتقال منافع مال استیجاری توسط مستاجر اول به مستاجر بعدی همانند شرایط قانون در روابط استیجاری سال 1356 می باشد .

نویسنده : حمیدرضا کاکاوند

No votes yet.
Please wait...
سایر مطالبی که پیشنهاد میکنیم :
اعاده حیثیت | راهکارهای اعاده حیثیت در محاکم کیفری | شرایط تحقق جرم افترا
ارزیابی و بررسی پرونده

پرونده و نیاز حقوقی خود را ارسال و منتظر دریافت پیشنهادهای کاری و مالی از طرف وکلای موسسه حقوقی عدالت نو باشید

پرسش و پاسخ رایگان

سوالت خود را ثبت کنید تا وکلای موسسه حقوقی عدالت نو بصورت رایگان شما را راهنمایی کنند و از پرسش های سایر کاربران نیز استفاده کنید

مشاوره حقوقی

با بهترین وکیل در موضوع مربوطه مشاوره بگیرید. امکان رزرو مشاوره حقوقی بصورت تلفنی، حضوری و آنلاین در موسسه حقوقی عدالت نو می‌باشد

حمید رضا کاکاوند
حمید رضا کاکاوند
وکیل پایه یک دادگستری