فروش ملک مشاع


به طور کل همانطور که درمقالاتی که قبلا در سایتی که پیش رو دارید تعریف ملک مشاع و نحوه ی صورت مجلس تکفیکی آن آورده شده اینک در ادامه موضوع فروش ملکی که بین دویا چند شریک به صورت مشاعا قرار گرفته مورد بررسی قرار میگیرد به عبارت دیگر موضوع این مقاله موضوع ماده ۴ قانون افرازو فروش املاک مشاع می باشد که اعلام نموده ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص شود با تقاضای هریک از شرکاء به دستوردادگاه شهرستان فروخته میشود در زمانیکه ملک بین دویا چند شریک به صورت مشاعا شراکتی وجود داشته باشد اگرهیچ یک از شرکا نخواهند یا نتوانند سهم شرکای دیگری را خریداری بکنند و یا سایر اشخاص شریک نخواهند و یا نتوانند سهم وی را خریداری کنند و در صورتیکه شرکا تمایلی برای ادامه شراکت نداشته باشند با استناد به ماده ۴ قانون فوق الذکر هریک از شرکاء می توانند به دادگاه محلی که ملک درحوزه‌ی آن واقع است مراجعه کنند.  دادخواستی که به طرفیت سایر شرکاء داده میشود با عنوان خواسته تقاضای فروش ملک مشاع می باشد دادگاه در ابتدای امر مکلف است بررسی نماید آیا منشا شراکت از طریق ارث و یا قهرا ایجاد شده یا ارادی است، اگر از طریق قهری انتقال یافته باشد مثل ارث در این صورت نیازی به مراجعه به اداره ثبت جهت تقاضای افراز ملک مشاع و در نهایت دریافت گواهینامه عدم امکان افراز و قطعیت آن از طریق ثبت محل نمی باشد بطوریکه مستنداً به رأی وحدت رویه ای که در این خصوص صادر شده و در همین سایت قابلیت جستجو دارد هریک از وراث میتوانند مستقیماً به دادگاه جهت فروش ملک مشاع و تقاضای دستور فروش مراجعه نمایند اما اگر طریق انتقال به صورت ارادی بوده باشد، یعنی دو یا چند نفرشریک با توافق یکدیگر ملکی را خریده باشند در این صورت این مالکیت به صورت ارادی است و برای فروش آن همانطور که قبلاً هم گفته شد ابتدا باید به اداره ثبت محل مراجعه شود پس از صدور تصمیم واحد ثبتی محل مبنی برعدم امکان افراز و قطعیت آن بعداً باید به دادگاه محل مراجعه کرد و دستور فروش را مطرح نمود پس از این مقدمه نحوه ی کار را بیان می نماییم :

دادخواست فروش به دادگاهی که ملک در حوزه‌ی آن واقع شده و به طرفیت سایر شرکاء داده میشود دادگاه در ابتدای امر مالکیت طرفین را از اداره ثبت استعلام نموده سپس حکم به دستور فروش صادر می‌نماید این دستور قطعی است و مانند سایر احکام قابلیت اعتراض و تجدید نظرخواهی ندارد بعد از صدور حکم پرونده، به اجرای احکام مراجعه شده و شخصی که تقاضای دستور فروش داده می تواند تقاضای صدور اجراییه به طرفیت سایر مالکین ارائه نماید دفتر دادگاه پس از صدوراجراییه آن را به تمامی مالکین ابلاغ نموده و بعد از ارسال گواهی ابلاغ در اجرای احکام همان دادگاه پرونده تشکیل می شود و نحوه ی فروش ملک مشاع بر طبق قانون اجرای احکام مدنی می باشد به طوریکه دادورز اجرای احکام از شخصی که ذینفع بوده و تقاضای فروش داده می‌خواهد که مبلغی را به عنوان هزینه کارشناسی و ارزیابی ملک واریز نماید ، سپس کارشناس اموال غیر منقول با مراجعه به محل ملک آن را ارزیابی و قیمت گذاری می نماید و این قیمت گذاری به سایر مالکین نیز ابلاغ میگردد هر یک از مالکین مشاع نسبت به ارزیابی انجام شده اعتراضی داشته باشند می توانند در ظرف سه روز پس از ابلاغ نظریه کارشناس به کارشناسی انجام شده اعتراض نمایند در این صورت دادگاه آن را به هیئت سه نفره ارجاع میدهد در غیر این صورت بعد از قطعیت نظریه کارشناس تشریفات مزایده انجام و پس از انجام عملیات مزایده‌ی مورد نظر شخص خریدار وجهی را که کارشناسی شده به صندوق دادگستری تودیع می نماید و سایر مالکین می توانند به جای ارزش ملک ، معادل همان را به ریال که به صندوق دادگستری واریز شده بردارند در این صورت ملک مشاع به فروش رفته هریک از مالکین سهم خود را برداشته است البته لازم به ذکر است هر کدام از مالکین می توانند در مزایده مشارکت کنند و وجهی را که کارشناسی شده به صندوق دادگستری تودیع نمایند و سهم سایر مالکین را خریداری نموده و شش دانگ ملک را اختصاصی به نام خود نمایند.

نکته – بسیاری از مواقع اتفاق می افتد که بین وراث یا سایر مالکین مشاع اختلاف ایجاد می شود که از بین سایر مالکین صرفاً یک نفر یا دو نفر تقاضای فروش را دارند، سایرین راضی به ادامه شراکت هستند و تمایلی به ادامه افراز ملک و یا فروش آن ندارند آیا صرف تقاضای تعدادی از مالکین و نه همه‌ی آنها کافی برای انجام کار میباشد یا خیر ؟ جواب بله حتی اگر یک نفر از بین سایر مالکین تقاضای افراز داشته باشد این تصمیم انجام شدنی است اگر غیر قابل افراز از طریق ثبت تشخیص داده شود درخواست فروش نیز با تقاضای یک نفر از مالکین هم انجام پذیر می باشد ولی سایر مالکین می توانند در مزایده شرکت کنند و سهم آن یک نفر یا آن دو نفر را خریداری نموده وجه آن را به دادگستری تودیع نمایند مقدار سهمی را که به یک نفر یا دو نفر از شرکا رسیده را تملک نمایند بدینوسیله آن یک یا دو نفر از شراکت خارج و سهم آنان به سهم سایر مالکین افزایش می یابد .

نویسنده : حمیدرضا کاکاوند


دیدگاه تازه ای بنویسید

توضیحات: